Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ bước vào giai đoạn sôi động mới trong giai đoạn cuối năm 2025 đến 2027, với hàng chục nghìn căn hộ dự kiến ra mắt. Trong khi Hà Nội dẫn đầu về nguồn cung mới, TP.HCM vẫn đối mặt với việc thiếu hụt nguồn cung.
Hà Nội: Nguồn cung tăng mạnh, giá bán tiếp tục lập đỉnh
Tính riêng 6 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đã ghi nhận khoảng 14.900 căn hộ mở bán, trong đó tiêu thụ lên tới 13.100 căn, cho thấy sức hấp thụ mạnh của thị trường. Cả năm 2025, nguồn cung mới ước đạt khoảng 26.400–31.000 căn, tăng nhẹ so với năm 2024.
Dự báo trong giai đoạn 2025–2027, Hà Nội có thể đón nhận khoảng 58.100 căn hộ mới đến từ 58 dự án, tập trung nhiều ở khu vực Tây Hồ Tây, Ciputra, Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai. Các đơn vị nghiên cứu như CBRE và Cushman & Wakefield cũng đưa ra dự báo tương tự với khoảng 46.000–50.000 căn trong giai đoạn này.
Tuy nhiên, giá sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng mạnh. Báo cáo từ Savills cho thấy trong quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đã chạm mốc 91 triệu đồng/m2, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức cao kỷ lục, phản ánh chi phí đầu vào tăng cùng với tâm lý đầu tư vào phân khúc trung – cao cấp.
Hà Nội hiện đang hưởng lợi từ chính sách tháo gỡ pháp lý (Nghị quyết 171, Nghị định 201), các quy hoạch hạ tầng trọng điểm và sự phát triển nhanh chóng của các đại đô thị ven đô. Nhờ đó, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua.
TP.HCM: Vùng ven dẫn dắt, trung tâm vẫn tắc nghẽn pháp lý
Trái ngược với Hà Nội, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục ghi nhận nguồn cung hạn chế trong 6 tháng đầu năm 2025, với chỉ 6.800 căn mở bán mới. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 45–46%, cho thấy thanh khoản vẫn ở mức khả quan, nhưng sức bật của nguồn cung còn yếu.
Báo cáo của Cushman & Wakefield dự báo TP.HCM có thể ghi nhận khoảng 35.000–39.000 căn hộ mới trong giai đoạn 2025–2027, chủ yếu đến từ các khu vực vùng ven như TP Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn, cũng như các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Việc mở rộng hành chính và cải thiện hạ tầng đang tạo điều kiện cho các dự án vùng ven tăng tốc.
Tuy nhiên, áp lực về pháp lý vẫn là điểm nghẽn chính khiến nhiều dự án tại trung tâm chưa thể triển khai. Theo thống kê, hơn 65% dự án tại TP.HCM gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, khiến nguồn cung mới không thể tăng mạnh trong ngắn hạn.
Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện ở mức 77–82 triệu đồng/m2. Dù thấp hơn Hà Nội, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao so với thu nhập người dân. Ngoài ra, phân khúc nhà ở thấp tầng cũng khan hiếm nghiêm trọng, khi cả quý II/2025 chỉ có hơn 600 căn được mở bán.