Sau khi mở rộng địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TPHCM bước vào giai đoạn tái cấu trúc chưa từng có, kéo theo những biến động mạnh mẽ về thị trường nhà đất. Chính quyền thành phố đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm giữ ổn định giá đất, gỡ vướng pháp lý và tăng nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc bình dân.
Theo Báo cáo thị trường quý II/2025 của DKRA Group, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM và vùng phụ cận tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, song giá chỉ tăng nhẹ từ 3–8% ở phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp tăng từ 4–11%, làm dấy lên lo ngại về một chu kỳ tăng giá mới.
Sự kiện sáp nhập đã tạo nên một “siêu đô thị” hơn 14 triệu dân, mở rộng đáng kể diện tích hành chính. Đây là tiền đề để thành phố triển khai các định hướng phát triển đô thị vệ tinh, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro tăng giá bất động sản theo “tâm lý đám đông” và đầu cơ.
Tại buổi làm việc với các đơn vị hành chính mới sáp nhập, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được khẳng định sẽ giữ nguyên khung giá đất hiện tại để ổn định thị trường và tạo hành lang pháp lý liền mạch hậu sáp nhập. Việc này giúp nhà đầu tư hoạch định tài chính minh bạch, hạn chế hiện tượng “thổi giá” theo quy hoạch.
Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM hiện đang xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 theo hướng hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Cùng lúc đó, chính quyền cũng kiến nghị Trung ương sớm ban hành nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, đặc biệt về quy trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng và xác định nghĩa vụ tài chính, nhằm tháo gỡ các nút thắt pháp lý vốn tồn tại nhiều năm.
Theo ông Vũ Anh Dũng, Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TPHCM), các luật hiện hành vẫn còn chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư. Điều này khiến nhiều dự án vướng pháp lý kéo dài, gây ra tình trạng “dự án treo” và lãng phí tài nguyên đất đai.
Một trong những mục tiêu trung hạn là gia tăng mạnh nguồn cung nhà ở hợp túi tiền. Báo cáo mới nhất của Knight Frank Việt Nam cho thấy, 35% nguồn cung mở bán trong quý II/2025 là phân khúc bình dân, song vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
Theo TS. Trương Thị Minh Sâm, Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế và Quản lý TPHCM, thành phố cần ít nhất 50.000 căn hộ dưới 45 triệu đồng/m² mỗi năm để đáp ứng nhu cầu. Tuy nhiên, giai đoạn 2020–2024, thị trường chỉ đáp ứng được khoảng 50% mục tiêu này.
Để tăng tốc, TPHCM đã vạch kế hoạch đến năm 2030 sẽ xây dựng ít nhất 200.000 căn hộ xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, tập trung tại các khu vực mới sáp nhập, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí thấp hơn trung tâm từ 50–80%.
Song theo KTS Nguyễn Văn Biểu, nếu không kiểm soát tốt thông tin quy hoạch và giao dịch, giá đất vùng ven có thể thiết lập mặt bằng giá mới. Hiện tại, khu vực huyện Bình Chánh cũ đã ghi nhận nguồn cung nhà phố, biệt thự tăng mạnh, kéo theo giá đất nền quanh các dự án leo thang.
Ở góc độ chính sách tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng gốc rễ tăng giá là do thiếu cung trầm trọng. Tính đến năm 2024, cả nước mới hoàn thành 57.652 căn nhà ở xã hội, chỉ đạt 5,7% mục tiêu 1 triệu căn theo đề án 2021–2030. Riêng TPHCM mới xây được khoảng 6.000 căn, tức 8,6% kế hoạch.
Chưa đầy một tháng sau sáp nhập, TPHCM đã phác thảo rõ bản đồ hành động với các mục tiêu: ổn định bảng giá đất, gỡ rối pháp lý, tăng tốc nhà ở bình dân, kéo giãn đô thị và kiểm soát đầu cơ.
Nếu được thực thi đồng bộ, đây sẽ là nền tảng để thành phố giữ vững sức hấp dẫn đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền an cư của đại đa số cư dân và hướng đến một thị trường bất động sản bền vững, công bằng, minh bạch trong tương lai.