Sau nhiều năm triển khai vào thực tiễn, Luật Nhà ở 2005 đã bộc lộ một số hạn chế nhất định. Để đảm bảo nền kinh tế - xã hội cũng như lĩnh vực xây dựng có thể phát triển thì cần “vá” lại những lỗ hổng đang tồn tại. Chính vì vậy, Luật Nhà ở 2014 ra đời như một tất yếu. Vậy bạn đã biết sự khác nhau nổi bật giữa Luật Nhà ở 2005 và 2014 chưa? Nội dung này sẽ có trong bài viết hôm nay.
1. Thu hẹp phạm vi điều chỉnh luật nhà ở 2005
Luật Nhà ở 2014 ra đời vào ngày 25/11/2014 và chính thức có hiệu lực vào 01/07/2015. Bộ luật được xây dựng thành 9 chương, 153 điều. So với “phiên bản” Luật 2005 thì đã tăng thêm 4 chương và 26 điều.
Những thành tựu mà Luật Nhà ở 2005 tạo nên trong suốt 8 năm là không thể phủ nhận. Tuy nhiên, đi kèm với đó là những hạn chế nhất định. Đặc biệt, Luật 2005 chưa thật sự đồng bộ, liên kết với những quy định khác tại Luật Đất đai, Luật Dân sự hay Luật Kinh doanh bất động sản.
Xét về phương diện phạm vi điều chỉnh, Luật 2014 đã tổng quát hóa hơn so với Luật Nhà ở 2005, nhất là những vấn đề về quyền sở hữu, phát triển, ứng dụng, kiểm quát, giao dịch, nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở. Cụ thể hơn, ở các giao dịch mua bán, cho tài sản là nhà ở được chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy, việc điều chỉnh phạm vi này giúp Luật Nhà ở không bị chồng chéo với những văn bản khác và không vi phạm quy định của Hiến pháp.
2. Chi tiết hóa thời điểm chuyển quyền
Thời điểm trước đây, giá nhà đất tuy đã cao nhưng còn ở ngưỡng chấp nhận được. Do đó, Luật Nhà ở 2005 không có bất kỳ chính sách nào khuyến khích phát triển mô hình nhà ở xã hội. Nhưng sự leo thang trong những năm qua đã khiến nhà ở trở thành giấc mơ khó thực hiện, vượt quá mặt bằng thu nhập của người dân. Luật 2014 đã làm được điều này.
Bên cạnh đó, thời điểm ghi nhận việc chuyển quyền sở hữu nhà ở của Luật Nhà ở 2005 chưa thật sự rõ ràng, thiếu sự logic, chặt chẽ. Luật 2014 đã cụ thể hóa hơn. Theo đó
- Trường hợp giao dịch mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và bên mua: Thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở cho bên mua. Hoặc có thể xác định mua thời điểm thanh toán hợp đồng đầy đủ cho bên bán.
- Trường hợp mua nhà ở: Thời điểm được xác định chuyển quyền là khi bên mua đã hoàn tất việc thanh toán tiền mua cho bên bán. Nhà ở được bàn giao theo thỏa thuận của các bên.
- Trường hợp tặng cho, góp vốn, đổi nhà ở: Thời điểm chuyển quyền là mốc thời gian ghi nhận bên góp vốn, nhận tài sản… được bàn giao.
- Trường hợp thừa kế: Thời điểm là lúc mở thừa kế theo các điều khoản của Luật Dân sự về thừa kế tài sản.
3. Mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở
3.1. Đối tượng sở hữu nhà ở thông thường
Luật Nhà ở 2005 không khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Đồng thời, đối tượng sở hữu nhà ở cũng bị giới hạn khá nhiều, không bao quát được hết người có nhu cầu. Luật 2014 đã khắc phục điều này thông qua việc:
- Thêm đối tượng có quyền sở hữu: Hộ gia đình
- Mở rộng điều kiện, có chính sách khuyến khích ưu tiên người Việt sinh sống, định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở.
- Người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở: Tuy nhiên chỉ áp dụng với những khu vực được đảm bảo an toàn về an ninh, quốc phòng. Đặc biệt, Luật 2014 chỉ cấp quyền sở hữu tối đa 50 năm, số lượng nhà được sở hữu cũng nằm trong một giới hạn nhất định.
3.2. Đối tượng sở hữu nhà ở xã hội
Như đã nói ở trên, Luật Nhà ở 2014 quan tâm hơn đến loại hình nhà ở xã hội. Không thể hiện qua các chính sách ưu tiên mà đối tượng sở hữu, mua nhà ở xã hội cũng được mở rộng hơn. Tùy vào đối tượng, dự án mà Luật có những điều chỉnh về chính sách trên các khía cạnh:
- Hỗ trợ giao đất dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất
- Hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ Nhà nước
- Hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội…
Và cũng để hạn chế tình trạng tranh chấp, khiếu nại, Luật Nhà ở 2014 chỉ rõ:
- Số tiền ứng trước tối thiểu trước thời điểm bàn giao nhà là 70% giá trị căn nhà.
- Số tiền ứng trước tối thiểu trước thời điểm bên mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là 95% giá trị căn nhà.
Tóm lại, khi đặt cạnh nhau, chúng ta dễ dàng nhận thấy Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục được nhiều điểm hạn chế của Luật Nhà ở 2005 để đất nước ngày một phát triển. Bất động sản ODT sẽ tiếp tục đồng hành cùng các bạn trong những bài viết sắp tới.