Ban quản trị của chung cư được lập ra với mục đích bảo vệ quyền lợi và nhu cầu chung của cư dân nhưng trên thực tế nhiều cư dân phải khốn đốn vì cách hành xử của Ban quản trị đang diễn ra ở một số chung cư.
Những bất cập, sai phạm của Ban quản lý chung cư
Anh Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (quận 2, TP.HCM) đã trình bày một thực tế đang diễn ra tại chung cư nơi mình sinh sống tại cuộc hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư”. Theo anh Bảo, người dân sinh sống tại chung cư này đang phải chịu nhiều bất công rõ ràng từ những sai phạm của Ban quản trị chung cư. Chung cư Masteri Thảo Điền được định vị là chung cư cao cấp tại quận 2 trước đây, hiện nay là TP. Thủ Đức.
Cụ thể, Ban quản trị tòa nhà không công bố quy chế hoạt động, không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng, sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích và trong suốt 02 năm qua cũng không tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên. Đặc biệt, Ban quản trị còn tự ý ra quy định một cách hết sức ngang ngược rằng những trao đổi, hoạt động giữa Ban quản trị và Ban quản lý của tòa nhà là những thông tin mật, không được phép công khai thảo luận. Điều này đã vi phạm quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD nhưng hiện nay vẫn không được cơ quan có thẩm quyền nào giải quyết.
Ông Tấn bức xúc cho hay: Trong suốt gần 1 năm qua, cư dân chúng tôi đã phản ánh những sai phạm của Ban quản trị chung cư nhiều nơi nhưng đều không được xử lý. Những sai phạm trên đã rõ như ban ngày. Cũng theo ông Tấn, đại diện cư dân của chung cư đã gửi đơn tố cáo các hành vi vi phạm này đến Thanh tra Sở xây dựng TP. HCM vào tháng 12/2020 nhưng hiện tại vẫn không nhận được câu trả lời của Sở. Cư dân tiếp tục gửi đơn lên UBND quận 2 thì hồ sơ lại được chuyển về UBND phường Thảo Điền để xử lý, giải quyết. Cuối cùng câu trả lời mà cư dân chung cư Masteri nhận được từ UBND phường Thảo Điền là họ không có đủ thẩm quyền để xử lý, giải quyết những vi phạm mà cư dân tố cáo. Một lần nữa, cư dân chung cư Masteri lại gửi đơn lên UBND TP. Thủ Đức và đến nay vẫn chưa nhận được bất kỳ phản hồi nào từ phía UBND Thủ Đức.
Tình trạng này không chỉ riêng ông Bảo và cư dân Masteri Thảo điền mới bị Ban quản trị “hành” mà rất nhiều chung cư từ cao cấp đến bình dân đều phải chịu bất công do bị Ban quản trị nơi mình sinh sống làm trái pháp luật. Tại chung cư Central Garden quận 1, Bà Phạm Thị Phúc cho hay bà đã sinh sống tại chung cư 13 năm nhưng chưa bao giờ được sửa chữa với lý do không có phí bảo trì. Ban quản trị lộng quyền và thiếu minh bạch về tài chính khi thành lập đã gần 4 năm nay mà chưa bao giờ tổ chức hội nghị thường niên theo đúng quy định, chưa từng đối thoại với dân cư mặc dù được yêu cầu liên tục. Điều vô lý hơn cả, họ đưa ra quy định người muốn tham dự hội nghị thường niên phải đóng tiền ký quỹ trước cho Ban quản trị. Trong cuộc họp, cư dân sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quý khi họ phát biểu trái ý Ban quản trị, cư dân chỉ được ngồi nghe. Sống giữa trung tâm quận 1 nhưng tình trạng nhà xập xệ, hôi thối, dột thấm khắp nơi.
Không chỉ vậy, trưởng Ban quản trị đã tự ý mang danh cá nhân cư dân ký các văn bản gửi cơ quan chức năng, ký các hợp đồng trái pháp luật, tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40% , không thông qua Ban quản trị và cư dân mặc dù không tổ chức họp dân cư, yêu cầu dân cư phải nộp thêm 1,2 triệu đồng tiền bảo trì thang máy nếu không thì tự leo bộ…. Trước những sai phạm của Ban quản lý chung cư, phía chủ đầu tư thì thờ ơ khi cho biết họ chỉ bán nhà, còn hành lang, lối đi và khu vực chung là của chủ đầu tư nên họ tùy ý sử dụng. Thực tế, người dân chỉ được quyền sở hữu từ cửa đi vào căn hộ của mình, các khu vực chung khác đều thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư. Các khoản phí thu được từ việc cho thuê bãi xe, tiền quảng cáo… phía chủ đầu tư đều tận thu, trong khi các khoản chi phí thì cư dân đóng hết còn chủ đầu tư chỉ đóng 0,0875%.
Bức xúc hơn cả là trường hợp của bà Nguyễn Thị Châm, chủ sở hữu 3 căn hộ tại chung cư Phú Hoàng Anh (xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè, TP,HCM) vì có nhà mà không được sử dụng. Con trai bà Châm mua cho bà 03 căn hộ này để dưỡng già, đã cấp sổ hồng đứng tên con trai bà nhưng Ban quản lý khu chung cư cho rằng việc chủ đầu tư xây dựng 06 căn hộ tại tầng 2 khu D đưa vào kinh doanh là bất hợp pháp vì toàn bộ diện tích ở tầng 2 tại lô D nơi có căn hộ của bà sở hữu là diện tích của nhà sinh hoạt cộng đồng, thuộc sở hữu chung của cư dân. Chính vì vậy, Ban quản trị đã phối hợp với Ban quản lý và đội bảo vệ của chung cư tạm thời không cho phép bất kỳ ai tiếp cận và ở tại tầng 2, lô D.
Bà Châm bức xúc cho biết: “Họ không mở cửa cho tôi vào nhà, đổ keo vào ổ khóa nhà, khóa luôn hai đầu cầu thang bộ thoát hiểm, lột bỏ luôn nút ấn thang máy lên tầng 2 nhà tôi… Mục đích là để tôi không có đường nào để lên nhà do mình chủ sở hữu. 4 năm qua, tôi ôm sổ hồng, giấy tờ ủy quyền của con cho, một mình đi gõ cửa không biết bao nhiêu cơ quan tìm công lý. Họ sai rành rành mà vẫn cố chấp ức hiếp cư dân”.
Biện pháp khắc phục tình trạng sai phạm của Ban quản lý
Việc hạ bệ” ông trời con” này của cư dân còn quá nhiều bất cập, khó khăn khi bãi nhiệm Ban quản lý chung cư. Muốn bãi nhiệm Ban quản trị phải có đủ 50% chủ sở hữu căn hộ gửi đơn đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường, lúc đó chính quyền địa phương mới có cơ sở thực hiện. Nếu không chính quyền địa phương khó mà giải quyết theo nguyện vọng của cư dân mặc dù biết Ban quản trị có nhiều sai phạm, thiếu năng lực và trách nhiệm.
Tuy nhiên, thực tế phần lớn chung cư tại TP. HCM là để đầu tư và cho thuê, lượng cư dân trực tiếp sinh sống rất thấp, hiện tại đều là các dân cư thuê ở nên quy định này nhiều lúc là bất khả thi. Như chung cư Masteri Thảo Điền, hiện tại chưa có đến 25% chủ sở hữu sinh sống tại đây, phần lớn đều là khách thuê chung cư nên rất khó để thu thập theo yêu cầu trên.
Nhiều chuyên gia cho rằng nhiều cư dân tại các chung cư đang khá hờ hững, thờ ơ với vấn đề bầu Ban quản trị, không nghiêm túc tham gia bình chọn Ban quản trị cũng như không tham gia chọn công ty quản lý và để đến khi có sự cố xảy ra mới để tâm, muốn khắc phục thì đã quá muộn. Để người dân có trách nhiệm với chính tài sản của mình cũng như có trách nhiệm với cộng đồng nơi mình sinh sống cần phải có hướng dẫn và các biện pháp giải quyết triệt để. Về phía Ban quản trị cần phải có quy chế về thù lao rõ ràng để họ xem đây là công việc chính thức chứ không phải một việc tham gia cho vui.