Khoảng lùi công trình là yếu tố quan trọng và bắt buộc cần lưu ý khi thi công xây dựng một dự án. Dưới đây, bất động sản ODT sẽ chia sẻ những quy chuẩn, cách tính và những thông tin liên quan xung quanh vấn đề này.
1. Khoảng lùi là gì? Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi
Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình có mối quan hệ mật thiết với nhau. Do đó, trước khi tìm hiểu khoảng lùi là gì, chúng ta cần nắm vững được khái niệm về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.
Cụ thể, chỉ giới đường đỏ hay còn gọi là lộ giới là đường ranh giới đã xác định trên bản đồ quy hoạch nhằm phân chia phần đất xây dựng và phần đất giao thông, công trình hạ tầng và các không gian khác. Tại các khu đô thị, chỉ giới đường đỏ chính là phần lòng đường hay toàn bộ vỉa hè.
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây nhà hoặc công trình trên một phần đất.
Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa lộ giới (chỉ giới đường đỏ) và chỉ giới xây dựng. Nếu công trình nhà ở được xây sát với đường ranh giới của khu đất thì chỉ giới xây dựng sẽ trùng với chỉ giới đường đỏ và khoảng lùi sẽ bằng không. Nhưng thông thường, các đơn vị thi công sẽ xây dựng công trình lùi lại theo quy định quy hoạch.
Đa số các công trình xây dựng có khoảng cách chỉ giới đường đỏ rộng hơn so với chỉ giới xây dựng. Nhưng một số trường hợp thiết kế mép ban công, ô văng, mái hắt... nhô ra ngoài phạm vi lộ giới thì khoảng cách đường chỉ giới xây dựng sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ.
2. Quy chuẩn khoảng lùi công trình
2.1. Đối với khu vực đô thị
Khoảng lùi công trình ở khu vực đô thị phù thuộc vào chiều cao công trình, chiều rộng lộ giới hoặc phần quy hoạch đất... Cụ thể, Bộ Xây dựng quy định quy chuẩn khoảng lùi ở đô thị như sau:
- Công trình có chiều cao dưới 22m, lộ giới rộng từ 19m đến dưới 22m: Khoảng lùi bằng 0.
- Tính từ vỉa hè đến công trình và chiều cao 25m: Khoảng lùi công trình bằng 3.
- Công trình có chiều cao trên 28m: Khoảng lùi xây dựng bằng 6.
- Công trình có chiều cao là 25m, lộ giới rộng trên 22m: Khoảng lùi công trình bằng 0.
2.2. Đối với nông thôn
Khác với khu vực đô thị, khoảng lùi công trình ở nông thôn sẽ phụ thuộc vào vị trí của ngôi nhà ở mỗi vùng cụ thể.
- Các công trình nhà ở kết hợp với hoạt động sản xuất nông nghiệp có khoảng lùi là 2m.
- Các công trình nhà ở thuộc địa phận trung tâm của xã có khoảng lùi tối thiểu là 1,5m.
- Các công trình thuộc khu nhà ở của điểm dân cư có khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.
2.3. Đối với một số công trình khác
Các công trình khác như nhà cấp 4, nhà cao tầng,... đều áp dụng quy chuẩn về khoảng lùi công trình như trên nhằm đảm bảo an toàn cho các dự án trước và sau khi đã đưa vào sử dụng.
Đối với các công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh với diện tích lớn hơn 3000m2, đơn vị thi công cần có những giải pháp quy hoạch lô đất cụ thể và phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép mới được tiến hành.
Đối với công trình có diện tích nhỏ hơn 3000m2, cần tính toán một cách cụ thể và trừ đi các khoản lùi công trình để tính phần diện tích được thi công nhằm đảm bảo khoảng cách an toàn giữa các công trình nhà ở liền kề.
3. Cách tính khoảng lùi công trình
Dựa vào chiều cao công trình và bề rộng lộ giới đường, bạn có thể dễ dàng tính toán khoảng lùi tối thiểu (m) của công trình.
Nhìn vào bảng trên, có thể thấy được quy luật sau đây: Công trình càng cao thì diện tích đất càng bị thu hẹp và khoảng lùi càng sâu hơn.
Cụ thể, nếu công trình có lộ giới nhỏ hơn 19m và chiều cao nhà dưới 19m thì có thể xây sát vỉa hè, khoảng lùi có thể bằng 0. Nếu lộ giới nhỏ hơn 19m mà công trình cao 22m thì khoảng lùi phải đạt 3m. Nếu công trình cao đến 25m thì phải xây sâu vào trong 4m. Đối với công trình có chiều cao 28m trở lên thì khoảng lùi phải đạt 6m.
4. Mức phạt khi vi phạm khoảng lùi
Bất cứ một công trình, dự án nào cũng phải đáp ứng điều kiện về khoảng lùi và những điều kiện khác để được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trong trường hợp vi phạm về khoảng lùi thì sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, mức phạt tiền sẽ từ 50 - 60 triệu đồng, theo Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Ngoài bị phạt tiền, chủ đầu tư còn buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.