Giá nhà đất thổ cư (nhà trong ngõ/ngách) tăng nhanh đang làm co hẹp tệp khách, khiến nhiều môi giới “đói hàng” nhiều tháng liền.
Anh Nguyễn Văn Dũng (quê Thái Nguyên) và anh Hoàng Anh Minh, hai môi giới tại Hà Nội, cho biết 3–5 tháng gần đây hầu như không chốt được giao dịch nào, dù vẫn phải chi tiền quảng cáo, điện thoại và chăm khách mỗi ngày. Với tầm tiền 2 - 3 tỷ đồng từng mua được nhà 30m2 trong ngõ ở quận Hai Bà Trưng, Hoàng Mai hay Hà Đông (cũ), thì nay nhiều căn tương tự đã vượt 5 - 6 tỷ đồng, mức ngân sách không phổ biến ở nhóm khách mua để ở.
Giá neo cao, nguồn cung “đẹp” hạn chế
Số liệu thị trường ghi nhận mặt bằng giá nhà đất thổ cư nội đô quý II/2025 tiếp tục tăng, chạm khoảng 250 triệu đồng/m2 theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group. Khảo sát thực địa tại một số quận trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa cho thấy nhiều căn trong ngõ rộng, có sổ đỏ đang được chào bán 300–350 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ các năm trước.
Trong khi đó, nguồn hàng “đẹp” (ngõ thoáng, pháp lý chuẩn) ra thị trường lại khan hiếm. Một phần nguyên nhân đến từ quy định tách thửa tại Hà Nội siết chặt từ 7/10/2024 (Quyết định 61/2024/QĐ-UBND), yêu cầu thửa đất sau tách tối thiểu 50m2 và kích thước mặt tiền, chiều sâu tối thiểu, khiến các lô đất lớn khó tách nhỏ như giai đoạn trước.
Giao dịch suy giảm rõ rệt và dòng vốn rời nội đô
Hệ quả của giá neo cao là thanh khoản giảm. Theo phản ánh từ các sàn và thống kê tổng hợp thị trường, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội trong quý I và đầu quý II/2025 giảm trên 45% so với cùng kỳ, nhiều điểm nóng cũ gần như “đóng băng” giao dịch. Mặt bằng giá đất thổ cư tiếp tục đi lên trong quý I/2025, trong khi thu nhập không tăng tương ứng, làm nới rộng khoảng cách khả năng chi trả.
Khi biên độ tăng giá tại khu trung tâm thu hẹp, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường lân cận, nơi còn dư địa tăng trưởng nhờ hạ tầng (đặc biệt Vành đai 4 – Vùng Thủ đô đi qua Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh với mục tiêu cơ bản hoàn thành 2026, khai thác từ 2027). Một bộ phận nhà đầu tư phía Bắc thậm chí “Nam tiến” tìm cơ hội tại các thị trường mới.
Nhiều chuyên gia nhận định giá Hà Nội đang neo ở vùng cao, đà tăng có thể chậm lại, trong khi dòng tiền đầu tư tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven, nơi còn quỹ đất và biên độ tăng giá trung hạn. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính khuyến nghị người mua cân nhắc kỹ vì mặt bằng giá đã ở mức cao; nên đối chiếu giá các căn tương tự trong cùng khu vực và tìm đơn vị môi giới uy tín để tránh rủi ro.