Giá căn hộ Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) được dự báo tiệm cận mốc 4.000 USD/m² nhờ hạ tầng, metro, sáp nhập và sự xuất hiện của loạt dự án cao cấp mới như dự án Khải Hoàn Imperial.
Thị trường bất động sản TP.HCM (mới) đang bước vào giai đoạn sôi động với nhiều tín hiệu cho thấy một mặt bằng giá mới đang dần hình thành, đặc biệt tại khu vực Đông Bắc, nơi từng được xem là “vùng giáp ranh” nhưng nay đã trở thành một phần của siêu đô thị. Tâm điểm chú ý gần đây là dự án Khải Hoàn Imperial do Khải Hoàn Land phát triển, khi thông tin giá bán có thể chạm ngưỡng 4.000 USD/m² được hé lộ. Mức giá này tương đương với các dự án căn hộ cao cấp dọc tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, qua đó làm dấy lên nhiều tranh luận trong giới đầu tư về việc liệu bất động sản TP.HCM (mới) đã chính thức xác lập một “nấc thang” giá mới.
Theo giới thiệu ban đầu, Khải Hoàn Imperial được định vị là khu phức hợp căn hộ hạng sang theo chuẩn Bespoke, mô hình cá nhân hóa không gian sống, lấy con người làm trung tâm. Từ kiến trúc, quy hoạch đến trải nghiệm sinh hoạt đều được “may đo” cho nhóm khách hàng tinh hoa, những người đề cao dấu ấn cá nhân và phong cách sống khác biệt. Việc dự án lựa chọn hướng đi này cũng lý giải phần nào cho mức giá gây xôn xao dư luận, trong bối cảnh thị trường đang ngày càng phân hóa rõ nét theo chất lượng sản phẩm và giá trị sống mang lại.
Thực tế cho thấy, trước khi Khải Hoàn Imperial xuất hiện, khu vực dọc quốc lộ 13, trục xương sống của Đông Bắc TP.HCM, nhiều dự án tại Bình Dương (cũ) từng được chào bán ở mức 2.500 – 2.800 USD/m², thậm chí cao hơn. Có thể kể đến The Emerald Boulevard của Lê Phong, Landmark Bình Dương của Phú Cường Group, Green Skyline của TBS Group, Urban Green hay Habitat… Tại khu vực Thành phố Mới Bình Dương, Midori Park The Glory của Becamex Tokyu hay Sycamore của Capitaland cũng đã tiệm cận ngưỡng 60 triệu đồng/m².
Theo khảo sát thị trường của odt.vn, giá đất dọc quốc lộ 13 tăng trưởng mạnh mẽ trong vòng 5 năm qua. Nếu trước đây, đất mặt tiền đoạn Hiệp Bình – Bình Triệu chỉ dao động 45 – 55 triệu đồng/m² thì nay đã vọt lên 100 – 180 triệu đồng/m². Các trục đường nội khu cách quốc lộ 300 – 500m cũng ghi nhận mức 60 – 80 triệu đồng/m², gần gấp đôi so với 3 – 4 năm trước.
Tại một hội thảo chuyên đề gần đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ) tăng trung bình khoảng 29% mỗi năm, trong khi Bình Dương (cũ) và Đồng Nai đạt mức 14 – 15%/năm. Riêng các dự án nằm dọc quốc lộ 13 ghi nhận mức tăng 15 – 25% nhờ hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng. Đà tăng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn khi tuyến quốc lộ 13 dự kiến mở rộng lên 60m vào năm 2026.
Đáng chú ý, chỉ sau nửa năm kể từ khi sáp nhập, thị trường căn hộ Bình Dương (cũ) đã bước vào cuộc đua về giá và phân khúc. Theo thống kê của CBRE, trong năm 2026, khoảng 60% nguồn cung căn hộ tại khu vực này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Dù giá bán tăng mạnh, lượng khách hàng quan tâm đến khu Đông TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, cho thấy thị trường đang dần chấp nhận mặt bằng giá mới tại Thuận An, Dĩ An (cũ) và thích nghi nhanh với “hộ khẩu” TP.HCM.
Nhiều chuyên gia nhận định, việc giá bất động sản khu vực này có thể tiệm cận mức trung bình 4.000 USD/m² trong thời gian tới là kịch bản hoàn toàn có cơ sở. So sánh về khả năng thu hút đầu tư, thu nhập bình quân đầu người và mức độ kết nối hạ tầng với trung tâm quận 1 (TP.HCM cũ), Dĩ An và Thuận An thậm chí còn có những lợi thế nhất định so với quận 9 hay Thủ Đức trước đây. Trong khi đó, giá bất động sản tại đây vẫn thấp hơn khoảng 30 – 40%, mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể.
Một yếu tố quan trọng khác là rào cản tâm lý về địa giới hành chính đã được xóa bỏ. Khi “hộ khẩu TP.HCM” không còn là yếu tố quyết định, người mua nhà ngày càng chú trọng đến giá trị thực, chất lượng sống và khả năng kết nối. Thực tế cho thấy, lượng người từ quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh và Thủ Đức (cũ) tìm đến Thuận Giao, Bình Hòa hay khu vực Bình Dương để mua nhà đã tăng mạnh. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương (cũ) được ghi nhận tăng gần 49% sau thời điểm sáp nhập.
Song song đó, chiến lược phát triển các đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) đang tạo lực đẩy dài hạn cho khu Đông TP.HCM. Theo CBRE, TOD được xem là “bộ não” của đô thị mới, nơi các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng của metro và giao thông công cộng thường có giá trị cao hơn rõ rệt. Tại Singapore, Hồng Kông, Bangkok hay Manila, giá bất động sản dọc tuyến metro có thể tăng 50 – 100% chỉ trong vài năm đầu vận hành.
Tại Việt Nam, trục Xa lộ Hà Nội – nơi tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đi qua là minh chứng rõ nét. Giá căn hộ tại Thảo Điền, An Phú hay Thủ Đức (cũ) đã tăng từ 50% đến 200% trước và sau khi metro vận hành. Với quốc lộ 13, kịch bản tương tự đang được kỳ vọng khi tuyến metro Thủ Dầu Một – TP.HCM được ưu tiên nghiên cứu, đồng thời dự án mở rộng quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình dự kiến hoàn thành trong năm 2026, rút ngắn thời gian di chuyển về trung tâm quận 1 còn khoảng 15 phút.
Không chỉ hạ tầng, chi phí đầu vào cũng là yếu tố khiến giá nhà khó giảm. Đơn giá bồi thường đất mặt tiền quốc lộ 13 tại TP.HCM đã được điều chỉnh lên hơn 116 triệu đồng/m² theo Quyết định 3137 năm 2025. Tại Bình Dương (cũ), mức bồi thường cao nhất cũng vượt 42 triệu đồng/m². Cùng với đó, bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 tăng tối đa tới 8 lần, cộng thêm giá vật liệu xây dựng leo thang, khiến áp lực chi phí tiếp tục dồn vào giá bán.
Trong bối cảnh Đông Bắc TP.HCM là khu vực có tỷ lệ nhập cư cao nhất cả nước, lực lượng lao động trẻ dồi dào và nhu cầu nhà ở bền vững, nhiều ý kiến cho rằng những sản phẩm được tung ra thị trường hiện nay có thể sẽ trở nên khan hiếm trong tương lai không xa. Điều đó càng củng cố niềm tin rằng chu kỳ tăng giá mới của bất động sản TP.HCM (mới) chỉ vừa bắt đầu.