Ngay từ những ngày đầu năm 2026, thị trường bất động sản Ninh Bình đã ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi hàng trăm lô đất ở tại nhiều địa phương đồng loạt được đưa ra đấu giá công khai, với mức giá khởi điểm thấp, chỉ từ khoảng 1 triệu đồng/m².
Động thái này không chỉ góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, mà còn mở ra thêm cơ hội tiếp cận đất ở hợp pháp cho người dân có nhu cầu thực, trong bối cảnh thị trường đang được điều chỉnh theo hướng minh bạch, bền vững hơn.
Hàng trăm lô đất đồng loạt lên sàn đấu giá
Theo các thông báo chính thức từ các đơn vị tổ chức đấu giá, ngay trong tháng 1/2026, nhiều xã trên địa bàn tỉnh Ninh Bình đã triển khai kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất ở cho người dân làm nhà ở. Đáng chú ý, tại xã Nho Quan, Công ty hợp danh đấu giá tài sản Tuấn Linh đã thông báo đưa ra đấu giá 149 lô đất thuộc các khu và điểm dân cư trên địa bàn. Các thửa đất có diện tích dao động từ khoảng 85 m² đến gần 300 m² mỗi lô, với mức giá khởi điểm chỉ từ 1 đến 5 triệu đồng/m².
Hồ sơ tham gia đấu giá được bán và tiếp nhận trong khoảng thời gian từ đầu đến giữa tháng 1 tại trụ sở UBND xã cũng như văn phòng đơn vị đấu giá. Phiên đấu giá dự kiến tổ chức vào 8h ngày 24/1 tại Quảng trường nhà văn hóa trung tâm xã Nho Quan, theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp và phương thức trả giá lên, bảo đảm tính công khai, minh bạch.
Không chỉ Nho Quan, nhiều địa phương khác cũng đồng loạt triển khai đấu giá đất ở. Tại khu dân cư tập trung phía Bắc thôn An Lộc Thượng, xã Hồng Quang (nay thuộc xã Ý Yên), 11 lô đất ở với diện tích từ gần 150 m² đến gần 300 m² được Công ty Đấu giá Hợp danh Xuân Trườn đưa ra đấu giá, giá khởi điểm khoảng 5 triệu đồng/m². Phiên đấu giá được tổ chức vào 7h30 ngày 22/1 tại Nhà văn hóa xã Ý Yên, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân địa phương tham gia.
Bên cạnh các khu dân cư nông thôn, một số dự án hạ tầng khu đấu giá đất ở cũng được triển khai tại các xã mới sáp nhập, với quy mô và mức giá đa dạng. Đơn cử, tại xã Chính Lý (nay thuộc xã Lý Nhân), 16 lô đất trong dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu đấu giá đất ở được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình đưa ra đấu giá với diện tích mỗi thửa từ khoảng 126 m² đến gần 190 m². Giá khởi điểm dao động từ 2,2 đến 3,6 triệu đồng/m². Phiên đấu giá được tổ chức lúc 8h ngày 23/1 tại hội trường Nhà văn hóa xã Chính Lý cũ.
Tại xã Nam Lý, 29 lô đất ở thuộc thôn Tiến Thắng cũng được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình đấu giá trong tháng 1, với diện tích từ 125 m² đến gần 200 m². Mức giá khởi điểm tại khu vực này cao hơn, khoảng 8–9,5 triệu đồng/m², phản ánh sự khác biệt về vị trí, hạ tầng và tiềm năng phát triển. Phiên đấu giá được tổ chức lúc 8h ngày 19/1 tại Nhà Văn hóa UBND xã Nam Lý.
Trong khi đó, tại xã Bắc Lý, 50 lô đất thuộc dự án xây dựng hạ tầng khu đấu giá đất ở xã Đạo Lý được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình đưa ra đấu giá với giá khởi điểm từ 4,5 đến 5,7 triệu đồng/m². Thời gian, địa điểm tổ chức phiên đấu giá lúc 8h ngày 16/1/2026 tại Nhà Văn hóa trung tâm xã Bắc Lý.
Các phiên đấu giá đều được tổ chức theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp, trả giá lên, tại nhà văn hóa hoặc hội trường trung tâm xã, tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận thông tin và tham gia.
Siết chặt kỷ cương, hạn chế đầu cơ
Đáng chú ý, làn sóng đấu giá đất đầu năm 2026 diễn ra trong bối cảnh Chính phủ vừa ban hành nghị quyết mới nhằm tháo gỡ vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất ở, đồng thời tăng cường chế tài xử lý các hành vi vi phạm. Theo quy định mới, những trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền đúng hạn, dẫn đến việc hủy kết quả trúng đấu giá, sẽ bị cấm tham gia các phiên đấu giá tiếp theo trong thời gian từ 2 đến 5 năm.
Trường hợp chỉ nộp một phần nghĩa vụ tài chính, thời gian cấm tham gia cũng có thể kéo dài từ 6 tháng đến 3 năm. Quy định này được đánh giá là bước đi mạnh tay nhằm chấm dứt tình trạng “đấu cho vui”, bỏ cọc hoặc cố tình đẩy giá lên cao để thao túng thị trường.
Theo phân tích của các chuyên gia, trong giai đoạn nửa cuối năm 2024, nhiều phiên đấu giá đất từng trở thành tâm điểm chú ý khi xuất hiện hiện tượng trả giá “phi lý”. Một số nhóm đầu tư chuyên nghiệp sẵn sàng trả mức giá rất cao để trúng đấu giá, với mục đích tạo mặt bằng giá mới cho khu vực xung quanh. Sau đó, họ bán ra các lô đất đã gom trước đó để hưởng chênh lệch, đồng thời chấp nhận bỏ cọc lô trúng đấu giá nếu thấy không còn lợi ích.
Hệ quả là người dân có nhu cầu thực về đất ở gần như không thể cạnh tranh, khi giá trúng đấu giá bị đẩy lên gấp nhiều lần so với giá đất xung quanh. Có nơi, giá đất trong khu dân cư chỉ khoảng 10 triệu đồng/m², nhưng giá trúng đấu giá lên tới 40–50 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của đa số hộ gia đình.
Trong bối cảnh đó, các quy định mới được kỳ vọng sẽ giúp thị trường đấu giá đất “hạ nhiệt”, đưa hoạt động này trở lại đúng bản chất là phân bổ nguồn lực đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng thực sự. Khi nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá trong nhiều năm trở thành rào cản lớn, giới đầu cơ, lướt sóng sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định trả giá.
Tuy vậy, một số ý kiến cho rằng, bên cạnh việc siết chặt kỷ cương, chính sách cũng cần tính đến các tình huống bất khả kháng trong thực tiễn. Thực tế có thể phát sinh những trường hợp người trúng đấu giá gặp biến động tài chính đột xuất, như gia đình có việc cấp bách, thay đổi kế hoạch đầu tư hoặc chịu tác động từ biến động kinh tế, dẫn đến không thể tiếp tục hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.
Với những trường hợp này, nhiều chuyên gia đề xuất nên có cơ chế xử lý linh hoạt hơn, chẳng hạn rút ngắn thời gian cấm tham gia đấu giá xuống mức tối đa khoảng một năm. Bởi lẽ, việc mất tiền đặt cọc đã là một thiệt hại đáng kể đối với người tham gia, và không phải ai cũng cố tình vi phạm hay đầu cơ.
Dù còn những ý kiến khác nhau, odt.vn cho rằng, việc hàng loạt lô đất tại Ninh Bình được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm thấp, đi kèm khung pháp lý chặt chẽ hơn, đang tạo ra một bức tranh mới cho thị trường đất ở địa phương. Thay vì những cơn “sốt ảo”, thị trường được kỳ vọng sẽ dần ổn định, minh bạch và hướng nhiều hơn tới mục tiêu an cư của người dân.