Sau nhiều năm chịu tác động bởi các vướng mắc pháp lý, công tác bồi thường và tái định cư kéo dài, thị trường bất động sản tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang bước vào giai đoạn chuyển mình đáng chú ý.
Ngay đầu năm 2026, việc TP.HCM ban hành Quyết định 70/2025/QĐ-UBND với cách tiếp cận mở hơn, mở rộng đối tượng và điều chỉnh mức hỗ trợ được xem là cú hích quan trọng, tạo tiền đề giải phóng phần mặt bằng còn lại của khu đô thị 930ha. Động thái này không chỉ tháo gỡ nút thắt tồn tại nhiều năm, mà còn tác động trực tiếp đến triển vọng phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản Thủ Thiêm trong trung và dài hạn.
Vị trí độc bản và những lợi thế đắc địa
Nằm đối diện quận 1 qua sông Sài Gòn, Thủ Thiêm vừa kế cận lõi trung tâm hiện hữu, vừa sở hữu quỹ đất đủ lớn để phát triển đồng bộ các dự án quy mô lớn. Sự kết hợp giữa “cận trung tâm – cận sông – cận hạ tầng” đã đưa Thủ Thiêm vào nhóm những khu vực có giá trị bất động sản tiềm năng bậc nhất Thành phố.
Hệ thống hạ tầng giao thông với hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm 1, 2, các trục đại lộ và tuyến metro giúp xóa nhòa ranh giới không gian giữa Thủ Thiêm và trung tâm cũ. Với thị trường bất động sản, hạ tầng chính là yếu tố then chốt quyết định khả năng khai thác và biên độ tăng giá. Khi hạ tầng dần hoàn thiện, Thủ Thiêm càng củng cố vị thế là “đất vàng” hiếm hoi còn lại của khu vực trung tâm mở rộng.
Theo ODT và giới chuyên gia, giá trị cốt lõi của bất động sản Thủ Thiêm không chỉ đến từ vị trí, mà còn từ tầm nhìn quy hoạch dài hạn. Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết khu đô thị Thủ Thiêm được quy hoạch với tầm nhìn phát triển đến năm 2060, hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm tài chính – kinh tế quốc tế, không chỉ của Việt Nam mà còn của khu vực Đông Nam Á. Quy hoạch này đặt trọng tâm vào phát triển bền vững, áp dụng các tiêu chuẩn hiện đại về đô thị xanh và đô thị thông minh.
Từ góc độ bất động sản, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng. Một khu vực có định hướng rõ ràng, nhất quán trong nhiều thập kỷ sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư dài hạn, đồng thời hạn chế rủi ro phát triển manh mún, thiếu đồng bộ. Việc dành tỷ lệ lớn diện tích cho công viên, cây xanh, mặt nước không chỉ nâng cao chất lượng sống, mà còn giúp bất động sản khu vực duy trì sức hấp dẫn và khả năng tăng giá ổn định theo thời gian.
Một điểm cộng lớn cho bất động sản Thủ Thiêm là sự thay đổi rõ nét của không gian ven sông Sài Gòn trong những năm gần đây. Nguyễn Mạnh Hùng, CEO Mường Thanh Sài Gòn Centre Hotel, nhận định rằng khu vực ven sông trước đây vốn là bãi đất lau sậy, lối đi tạm bợ, nay đã trở nên khang trang, sạch sẽ. Dải công viên kéo dài dọc bờ sông với không gian xanh rộng mở, lối đi bộ thông thoáng không chỉ phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân, mà còn đủ điều kiện tổ chức các sự kiện văn hóa, lễ hội, nghệ thuật biểu diễn.
Đối với thị trường bất động sản cao cấp, những yếu tố này mang lại giá trị cộng hưởng rõ rệt. Không gian công cộng chất lượng cao giúp nâng tầm trải nghiệm sống, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn cho các dự án nhà ở và thương mại lân cận. Đây cũng là lý do bất động sản ven sông tại Thủ Thiêm luôn nằm trong nhóm được quan tâm hàng đầu.
Thủ Thiêm trong bức tranh cung – cầu bất động sản cao cấp
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm, Thủ Thiêm gần như là khu vực hiếm hoi còn đủ điều kiện để phát triển các dự án bất động sản cao cấp với quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và quy hoạch đồng bộ. Đây là lý do khiến khu vực này liên tục thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư lớn, đặc biệt ở các phân khúc căn hộ hạng sang, bất động sản phức hợp và văn phòng cao cấp.
Thực tế cho thấy, dù thị trường bất động sản TP.HCM có giai đoạn trầm lắng, giá trị bất động sản Thủ Thiêm vẫn duy trì mặt bằng cao so với nhiều khu vực khác. Điều này phản ánh kỳ vọng dài hạn của thị trường vào vai trò trung tâm tài chính – thương mại mới của Thành phố. Khi các chức năng đô thị dần được lấp đầy, nhu cầu thực về ở, làm việc, kinh doanh sẽ tạo lực cầu bền vững cho bất động sản nơi đây.
Không thể phủ nhận, những tồn tại kéo dài trong công tác bồi thường, tái định cư từng ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của nhà đầu tư. Chính vì vậy, việc ban hành Quyết định 70/2025/QĐ-UBND được xem là bước đi quan trọng nhằm củng cố lại niềm tin thị trường. Khi bài toán mặt bằng dần được giải quyết, các dự án sẽ có điều kiện tăng tốc, kéo theo sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản Thủ Thiêm.
Giới đầu tư đánh giá, Thủ Thiêm không phù hợp với chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Giá trị thực sự của khu vực này nằm ở tầm nhìn dài hạn, gắn với quá trình hình thành một trung tâm kinh tế – tài chính mới của Thành phố.
Bên cạnh những kỳ vọng, các chuyên gia cũng đưa ra không ít cảnh báo. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, nếu Thủ Thiêm chỉ được phát triển như một khu bất động sản cao cấp, ưu tiên bán đất ngắn hạn hơn là xây dựng hệ sinh thái tri thức và thiếu cơ chế đặc thù cho nhân tài, tài chính, khu đô thị này có nguy cơ trở thành nơi “giàu nhưng không thông minh”. Theo ông, Thủ Thiêm không phải để giải quyết bài toán chỗ ở, mà là để giải quyết tương lai tăng trưởng của TP.HCM. Trong chiến lược xây dựng thành phố thông minh, việc đưa sản xuất ra ngoại thành và đưa trí tuệ, tài chính, sáng tạo vào trung tâm là xu hướng tất yếu, và Thủ Thiêm chính là trung tâm đó.
Nhìn về dài hạn, Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cho bất động sản cao cấp tại TP.HCM, không chỉ ở phân khúc nhà ở mà còn ở bất động sản thương mại và văn phòng. Nếu được phát triển đúng định hướng, khu đô thị này sẽ không chỉ là “đất vàng” về vị trí, mà còn là nền tảng không gian cho sự tăng trưởng bền vững của Thành phố trong nhiều thập kỷ tới.