Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một giai đoạn mới khi nguồn cung tăng mạnh nhưng đi kèm với sự phân hóa ngày càng rõ rệt về giá bán, vị trí và phân khúc khách hàng. Những số liệu mới nhất cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới, đạt kỷ lục chưa từng có.
Tại hội nghị giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do CBRE Việt Nam tổ chức mới đây, các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường duy trì nguồn cung ở mức cao. Dự báo, khoảng 33.000 căn hộ chung cư mới sẽ được mở bán.
Nguồn cung lớn tạo ra áp lực cạnh tranh rõ nét giữa các khu vực. Trong khi các đại đô thị vùng ven và khu vực giáp ranh Hà Nội tiếp tục đóng vai trò chủ lực về số lượng, các dự án tại nội đô vẫn giữ vị thế riêng nhờ quỹ đất hạn chế và lợi thế về hạ tầng, tiện ích, kết nối trung tâm.
Điểm nhấn đáng chú ý nhất của thị trường năm 2025 chính là sự bứt phá của phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Theo thống kê, số căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) đạt gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm. Đây là tỷ lệ cao nhất từng được ghi nhận tại Hà Nội, phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của thị trường về các sản phẩm có giá trị cao.
Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2025 có tổng nguồn cung mới đạt gần 36.000 căn, chỉ đứng sau mức kỷ lục của năm 2019. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận tới 14.905 căn hộ chung cư mở bán mới, cho thấy tốc độ ra hàng mạnh mẽ của các chủ đầu tư.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, mặt bằng giá bán sơ cấp có xu hướng được điều tiết nhờ sự kết hợp của nhiều yếu tố: nguồn cung lớn, mức giá cạnh tranh từ các dự án tại Văn Giang (Hưng Yên) và sự hiện diện của các dự án nội thành với giá bán cao.
Không chỉ thị trường sơ cấp, phân khúc thứ cấp cũng được dự báo sẽ chịu áp lực nhất định. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên và nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng, người mua nhà có thêm nhiều lựa chọn.
Thực tế, giá bán thứ cấp trong quý IV/2025 đạt trung bình khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý trước. Tốc độ tăng giá so với cùng kỳ giảm xuống còn khoảng 24%, thấp hơn mức đỉnh của quý III. Điều này phản ánh rõ tâm lý thận trọng hơn của người mua, nhất là khi mặt bằng giá đã tăng nhanh trong thời gian ngắn.
Dù nguồn cung tăng mạnh, sức cầu trên thị trường căn hộ Hà Nội vẫn được đánh giá là khá tích cực. Trong quý IV/2025, tổng lượng giao dịch đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn hộ bán được trong cả năm lên gần 34.760 căn.
Diễn biến giá bán cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm khoảng 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung quý IV tập trung nhiều tại các khu vực vùng ven, nơi giá bán phổ biến ở mức 50–60 triệu đồng/m².
Ngược lại, các dự án mới tại các quận nội thành tiếp tục duy trì mức giá cao, phổ biến từ 90–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đối với các dự án hạng sang sở hữu vị trí trung tâm và tiêu chuẩn sống vượt trội.
Về dài hạn, hạ tầng – đặc biệt là hạ tầng giao thông – tiếp tục được xem là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Các tuyến đường vành đai, trục hướng tâm, cùng hệ thống giao thông công cộng khi hoàn thiện sẽ mở ra dư địa phát triển cho nhiều khu đô thị mới, góp phần giãn áp lực dân cư cho khu vực trung tâm.
Dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 6.600 căn mở bán mới. Nguồn cung được kỳ vọng đa dạng hơn, trải đều từ nội thành đến ngoại thành, với sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài. Theo ODT, sự góp mặt của các nhà đầu tư ngoại nhiều khả năng sẽ tiếp tục thúc đẩy mặt bằng giá sơ cấp, đặc biệt ở những dự án có quy mô lớn và cao cấp.