Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ trước loạt thông tin triển khai các siêu dự án đô thị và hạ tầng giao thông trọng điểm. Dù mức giá ở nhiều khu vực đã tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn, giới chuyên gia vẫn liên tục đưa ra cảnh báo về nguy cơ rủi ro cho những nhà đầu tư vội vàng "ôm hàng".
Cơn sốt bùng phát từ các siêu dự án và quy hoạch cầu vượt sông
Sự xuất hiện của dự án Vin Olympic được công bố vào cuối năm 2025 đã trở thành cú hích khiến giá đất thổ cư và đất đấu giá tại các xã Thanh Oai, Thường Tín, Ngọc Hồi, Bình Minh và Tam Hưng tăng sốt cục bộ. Lý giải về hiện tượng này, ông Nguyễn Hồng Ky, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Văn Phú, cho biết các khu vực trên từ lâu đã hình thành nhiều đội buôn chuyên gom đất số lượng lớn để phân lô, tách thửa rồi bán lại. Thậm chí, các nhóm này còn hợp sức trong các phiên đấu giá, qua đó luôn neo mặt bằng giá ở mức rất cao.
Khi thông tin về dự án Vin Olympic xuất hiện, giới đầu tư tiếp tục đẩy giá lên các mốc mới. Dữ liệu khảo sát của nền tảng bất động sản ODT cho thấy, giá đất thổ cư xã Tam Hưng hiện giao dịch ở mức 150–160 triệu đồng/m², tăng gấp đôi so với trước khi dự án được công bố. Đáng chú ý nhất là khu vực Thường Tín với mức tăng từ 30–40 triệu đồng vọt lên 90–100 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất tại Thanh Oai cũng đang được chào bán ở ngưỡng 160–180 triệu đồng/m² tùy thuộc vào vị trí.
Bên cạnh dự án đô thị, thông tin thành phố Hà Nội triển khai xây dựng 7 cây cầu lớn bao gồm Tứ Liên, Thượng Cát, Hồng Hà, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi cũng tạo ra đà tăng giá chóng mặt. Tại huyện Đông Anh cũ, đặc biệt là các xã Đông Anh, Thư Lâm và Thiên Lộc, mặt bằng giá thổ cư đã đạt mức 180–200 triệu đồng/m², dẫn đầu đà tăng giá của toàn thị trường.
Tại địa bàn xã Quang Minh và xã Mê Linh, mức giá đang dao động từ 80–120 triệu đồng/m². Các dự án như HUD Mê Linh, Minh Đức hay Cienco 5 cũng ghi nhận mức giá chạm ngưỡng 80–120 triệu đồng/m², tương đương mức tăng khoảng 30% so với thời điểm trước khi hai cầu Hồng Hà và Thượng Cát được khởi công. Tương tự, hạ tầng cầu Ngọc Hồi đã đẩy giá đất tại các trục đường chính và vòng xuyến lên mức 125–150 triệu đồng/m², còn các lô nằm sâu bên trong cũng tăng gấp đôi, đạt 60–80 triệu đồng/m². Đất thổ cư tại xã Văn Đức và Thanh Trì, nơi có cầu đi qua, hiện đã vượt mốc 100 triệu đồng/m².
Phía Tây nhộn nhịp "đón đầu" đường sắt đô thị
Không nằm ngoài xu hướng chung, khu vực phía Tây thủ đô, đặc biệt là Hòa Lạc, cũng đang trở thành tâm điểm giao dịch. Động lực chính đến từ việc tuyến đường sắt đô thị số 5 nối Văn Cao – Hòa Lạc chính thức khởi công vào cuối tháng 12/2025. Cùng với Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua, kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh đã được thổi bùng mạnh mẽ.
Ghi nhận thực tế cho thấy, môi giới tại các xã Thạch Thất, Phú Cát và Hòa Lạc đang liên tục chào bán các lô đất nền phân lô diện tích từ 80–100m² với giá 3–4 tỷ đồng/lô. Bằng những thông điệp hấp dẫn như "ăn theo quy hoạch" hay "đón đầu hạ tầng", nhiều lô đất trước đây chịu cảnh giao dịch ảm đạm nay được săn đón liên tục. Dù hạ tầng thực tế chưa có nhiều biến chuyển, giá chào bán hiện tại đã tăng từ 10–20% so với thời điểm cuối năm ngoái.
Thận trọng trước bẫy "thổi giá" hạ tầng
Dù thị trường liên tục ghi nhận những tín hiệu sôi động, giới chuyên gia vẫn đánh giá đây là giai đoạn tiềm ẩn nhiều rủi ro "chết chìm" trên đống tài sản.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, nhắc lại bài học về hiện tượng "đất nóng theo quy hoạch" từng diễn ra tại Đông Anh, Long Biên và Hoài Đức. Ông nhấn mạnh việc nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch mới chỉ nằm ở mức đề xuất nghiên cứu rất dễ dẫn đến hệ lụy mua phải đất thổi giá hoặc vướng pháp lý.
Lấy dẫn chứng tại Mê Linh, ông Toản phân tích rằng Vành đai 4 chủ yếu là tuyến đường liên vùng chạy trên cao qua khu vực đất nông nghiệp, hoàn toàn không phải trục giao thông xuyên đô thị. Nếu không có các khu đô thị được hình thành dọc trục đường, bất động sản khu vực này sẽ rất khó tăng nóng một cách bền vững. Do đó, đất Mê Linh chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 5–7 năm, sử dụng tiền nhàn rỗi, không vay ngân hàng và tuyệt đối không kỳ vọng "lướt sóng".
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng người dân bán đất không vướng quy hoạch để rồi lại mua vào những nơi có nguy cơ bị quy hoạch thu hồi. Đặc biệt, với sự xuất hiện của tuyến đường sắt số 5, các địa bàn nằm trong bán kính 15km từ nút giao Hòa Lạc như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây hay Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án.
Nhìn nhận tổng thể về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khẳng định phần lớn các cơn sốt giá ăn theo hạ tầng đều mang tính chất lợi dụng thông tin để đẩy giá, trục lợi. Ông cảnh báo bài học nhãn tiền từ việc nhiều nhà đầu tư từng "ôm" đất ở giai đoạn trước không thể thanh khoản và phải ngậm ngùi cắt lỗ trong khó khăn vẫn còn nguyên giá trị. Những khu vực bị thổi giá một cách vô lý chắc chắn sẽ nhanh chóng hạ nhiệt khi thị trường bình ổn và quay trở về đúng giá trị thực.