Thị trường bất động sản phân khúc biệt thự, liền kề tại phường Hà Đông (mới) đang sôi động với hàng loạt tin rao bán được đăng tải dồn dập, song thanh khoản thực tế lại là bức tranh trái chiều.
Bước sang tháng 4/2026, các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến liên tục ghi nhận lượng lớn tin đăng bán biệt thự, nhà liền kề với mật độ dày đặc tại khu vực phường Hà Đông mới. Về mặt địa lý, đây là địa bàn vừa được hình thành sau quá trình sắp xếp, sáp nhập từ phần lớn diện tích và dân số của các phường thuộc quận Hà Đông cũ (bao gồm Vạn Phúc, Phúc La, Mỗ Lao, Hà Cầu, Văn Quán, Quang Trung, La Khê), kết hợp cùng một phần diện tích từ các phường Đại Mỗ, Trung Văn (Nam Từ Liêm cũ) và xã Tân Triều (Thanh Trì cũ).
Nguyên nhân chính dẫn đến sự bùng nổ nguồn cung thứ cấp là do khu vực này quy tụ hàng loạt dự án thấp tầng quy mô lớn như Khu đô thị mới Văn Quán, Khu đô thị Văn Khê, Him Lam Vạn Phúc, Làng Việt Kiều Châu Âu Euroland, Khu đô thị mới Xa La, TSQ Galaxy, Tiểu khu đô thị mới Vạn Phúc, Hoàng Thành Villas, Roman Plaza, The Charm An Hưng, Seasons Avenue và An Lạc – Nam La Khê.
Theo dữ liệu khảo sát từ trang Bất động sản ODT thời điểm tháng 4/2026, mức giá phân khúc biệt thự, liền kề tại đây vẫn ở ngưỡng rất cao. Biến động giá trên thị trường đang dao động phổ biến từ 200 đến hơn 500 triệu đồng/m².
Một số giao dịch tiêu biểu trên thị trường hiện nay: Một căn biệt thự liền kề thiết kế 7 tầng, diện tích 91m² tại khu liền kề Him Lam Vạn Phúc, đường Tố Hữu, phường Hà Đông đang được rao bán với giá 47 tỷ đồng, tương đương khoảng 516 triệu đồng/m². Một căn biệt thự song lập diện tích 196,7m² tại dự án Roman Plaza, đường Tố Hữu được rao bán với giá 42,26 tỷ đồng, tương đương 225 triệu đồng/m².
Mở rộng ra toàn khu vực Hà Đông cũ, một căn biệt thự liền kề 5 tầng, rộng 83m² tại khu đô thị Văn Khê đang được rao bán với giá 17,5 tỷ đồng (tương đương khoảng 211 triệu đồng/m²), trong khi một căn biệt thự 3 tầng rộng 203m² tại khu đô thị mới Dương Nội được chào bán tới 69 tỷ đồng, tương đương gần 340 triệu đồng/m².
Tương phản hoàn toàn với sự sôi động của nguồn cung và mặt bằng giá, giao dịch thực tế trên thị trường lại không mấy khả quan. Phân khúc hạng sang vốn dĩ kén khách, khiến đà tăng trưởng giao dịch không thể bắt kịp lượng tin rao bán dồn dập mỗi ngày.
Thực tế ghi nhận tại nhiều dãy nhà trên địa bàn, tình trạng "vườn không nhà trống" diễn ra khá phổ biến. Rất nhiều căn biệt thự rơi vào tình cảnh đóng cửa im lìm, mặt tiền chi chít những lớp giấy thông báo cho thuê và rao bán dán chồng lên nhau hết lớp này đến lớp khác sau một thời gian dài không tìm được chủ nhân mới hay khách thuê.
Theo nhận định của giới chuyên môn, thực trạng trên phản ánh rõ nét nghịch lý của phân khúc bất động sản cao cấp tại các đô thị hiện nay. Giá bán liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới, nhưng nhu cầu ở thực cũng như khả năng hấp thụ của thị trường lại không khả quan. Với tổng giá trị lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn, biệt thự tại Hà Đông hiện vẫn là phân khúc phục vụ chủ yếu cho nhóm nhà đầu tư dài hạn hoặc giới thượng lưu, chưa thể tạo được sức lan tỏa rộng rãi ra thị trường đại chúng.