Khi giá vật liệu xây dựng leo thang không kiểm soát, hàng triệu gia đình Việt buộc phải tính lại bài toán an cư. Xu hướng "khóa giá" bằng căn hộ hoàn thiện đang hình thành rõ nét, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi áp lực chi phí đã vượt ngưỡng chịu đựng.
Cơn bão giá vật liệu: Từ thép đến cát
Bước sang năm 2026, thị trường vật liệu xây dựng (VLXD) chứng kiến một làn sóng tăng giá đồng loạt mà nhiều chuyên gia mô tả là mạnh nhất trong vài năm gần đây. Chỉ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, giá hầu hết các loại VLXD đã tăng từ 5% đến 30%, theo khảo sát của bất động sản ODT.
Đáng chú ý nhất là cát và vật liệu san lấp, nhóm nguyên liệu tưởng chừng bình dân nhất trong công trình dân dụng. Tại Ninh Bình, sít san lấp tăng từ 180.000 đồng/m³ lên 300.000 đồng/m³; đá dăm loại B từ 240.000 đồng lên 380.000 đồng/m³. Tại TP.HCM, cát vàng đổ bê tông đang ở mức 350.000–450.000 đồng/m³.
Với thép - "xương sống" của mọi công trình, tình hình không kém phần căng thẳng. Theo ghi nhận tháng 3/2026, giá thép 10 tăng từ 90.000 đồng/cây lên 117.000 đồng; thép 12 từ 133.000 lên 170.000 đồng; thép 14 từ 185.000 lên 238.000 đồng. Tính từ đầu năm, đây đã là đợt điều chỉnh giá thứ ba của ngành thép.
Theo TS. Thái Duy Sâm, Phó Chủ tịch Hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam, "Ngành thép và xi măng đang chịu áp lực kép: chi phí đầu vào tăng nhưng sức cầu thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh, buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để duy trì hoạt động."
Giá cát tự nhiên tại một số khu vực đã tăng lên tới 58,4% so với cùng kỳ năm ngoái do thắt chặt quản lý khai thác khoáng sản trên các lưu vực sông, trong khi nhu cầu từ các siêu dự án hạ tầng như cao tốc Bắc–Nam và sân bay Long Thành không ngừng hút nguồn cung.
Hệ quả trực tiếp là vô số kế hoạch xây nhà phải điều chỉnh, thậm chí dừng hẳn giữa chừng. Người đã xong móng thì tính dừng thi công chờ giá hạ. Người chưa khởi công thì hoãn vô thời hạn.
Chị Lê Thị Kim Chi trú tại Quận 6, TP.HCM (Báo Tiền Phong) cho biết, "Gia đình tôi từng dự tính xây nhà, nhưng chi phí tăng nhanh quá nên phải tạm hoãn. Hiện tại, chúng tôi chuyển sang tìm các sản phẩm nhà ở có sẵn để dễ kiểm soát tài chính hơn."
Chi phí xây dựng thực tế hiện tăng từ 20% đến 40% so với trước đây, tùy thuộc loại công trình và địa bàn. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, mức đội giá này đồng nghĩa với việc một căn nhà dự toán 2 tỷ đồng có thể tốn thực tế 2,4–2,8 tỷ đồng.
Các nhà thầu cũng không thoát khỏi vòng xoáy này. Đại diện một doanh nghiệp xây dựng tại Hà Nội thừa nhận: với mức tăng 30–35% của cát, đá, sỏi và chi phí nhân công, các nhà thầu phải chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí bù lỗ để giữ tiến độ. Chưa kể giá xăng dầu biến động mạnh khiến chi phí vận chuyển leo thang, bào mòn thêm biên lợi nhuận vốn đã mỏng.
Từ "tự xây" sang "sở hữu": Xu hướng đang định hình lại thị trường
Trong bối cảnh đó, một xu hướng mới đang hình thành rõ nét trên thị trường nhà ở Việt Nam: người mua chủ động từ bỏ lựa chọn tự xây và chuyển sang sở hữu các căn hộ đã hoàn thiện với mức giá niêm yết rõ ràng. Đây không đơn thuần là sự thay đổi thói quen, mà là một phản ứng hợp lý trước rủi ro tài chính ngày càng lớn của phương án tự xây.
Khi ký hợp đồng mua căn hộ từ chủ đầu tư, người mua về bản chất đã "khóa giá" khi toàn bộ rủi ro biến động vật liệu sau đó thuộc về phía chủ đầu tư và nhà thầu. Với phương án tự xây, chủ nhà phải tự hấp thụ mọi cú sốc giá trong suốt quá trình thi công có thể kéo dài 12–24 tháng.
Theo TS. Thái Duy Sâm, trong ngắn hạn, giá vật liệu khó có khả năng hạ nhiệt do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu xây dựng vẫn đang ở mức cao. Dự báo từ Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy đà tăng sẽ tiếp diễn sang quý II/2026, khi mùa thi công cao điểm bắt đầu và nhiều dự án đầu tư công tiếp tục được đẩy tiến độ.
Trước xu hướng dịch chuyển này, phân khúc căn hộ hoàn thiện, đặc biệt tầm trung, có mức giá rõ ràng và chính sách tài chính linh hoạt đang trở thành điểm thu hút. Đây là phân khúc được đánh giá có khả năng hấp thụ tốt nhất trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, điều người mua nhà thực sự cần lúc này không chỉ là một mức giá thấp, mà là sự chắc chắn: biết rõ mình sẽ trả bao nhiêu, nhận nhà khi nào, và sản phẩm có chất lượng như cam kết hay không. Đây chính là điểm mà phương án tự xây đang thất bại và căn hộ hoàn thiện từ chủ đầu tư uy tín đang thắng thế.
Một trong những ví dụ được dẫn chứng trên thị trường là The Win City, đại đô thị quy mô 13,1 ha tại cửa ngõ Tây Sài Gòn (Long An). Dự án với gần 6.000 căn hộ do liên danh Thắng Lợi Homes, An Cường, Central và Hải Sơn phát triển đang giới thiệu mức giá từ khoảng 1,39 tỷ đồng/căn, kèm chính sách lãi suất cố định 3,3%/năm trong 24 tháng và cam kết dòng tiền 6% trong 2 năm đầu. Theo chủ đầu tư, mức giá này được giữ ổn định nhờ lợi thế quy mô và mô hình hệ sinh thái khép kín, kiểm soát chi phí từ đầu vào.
Câu chuyện của The Win City phản chiếu một bài toán lớn hơn của thị trường: khi chi phí đầu vào tăng mạnh, chủ đầu tư nào có năng lực kiểm soát chuỗi cung ứng và có nguồn lực tài chính vững mạnh sẽ có lợi thế cạnh tranh đáng kể trong việc giữ giá bán ổn định và từ đó thu hút người mua nhà đang khát khao sự chắc chắn.
Theo đánh giá và dự báo của các chuyên gia bất động sản, mặt bằng giá vật liệu xây dựng năm 2025 đã cao hơn năm 2024 khoảng 5–10%, và xu hướng tăng dự kiến tiếp diễn trong 2026 khi thị trường bất động sản ấm lên, kéo theo nhu cầu vật liệu hoàn thiện tăng cao. Trong khi đó, nguồn cung cát tự nhiên tiếp tục bị siết chặt do quản lý khai thác khoáng sản, còn chi phí logistics vẫn neo ở mức cao.
Bộ Xây dựng đã ban hành công điện yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm soát cung, cầu và giá vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng biện pháp hành chính chỉ có tác dụng giới hạn khi cấu trúc cung–cầu chưa thay đổi cơ bản.
Trong bức tranh đó, xu hướng dịch chuyển từ "tự xây" sang "sở hữu căn hộ hoàn thiện" nhiều khả năng sẽ tiếp tục được củng cố trong năm 2026 và những năm tiếp theo, đặc biệt với thế hệ người mua nhà lần đầu, vốn thiếu kinh nghiệm quản lý công trình và muốn tránh những cú sốc tài chính không lường trước.