Đất nền phía Nam rơi vào giai đoạn trầm lắng khi thiếu dự án mới, giao dịch thấp, nhiều chủ đầu tư buộc chuyển hướng sang nhà phố, biệt thự.
Theo khảo sát của odt.vn về thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm, phân khúc đất nền khu vực phía Nam đang trải qua giai đoạn “lặng sóng” khi ngày càng hiếm dự án mới mở bán, thậm chí những dự án đã tung ra thị trường cũng rơi vào cảnh giao dịch èo uột. Đây là một thực tế đối lập rõ nét so với các dòng sản phẩm khác như chung cư, nhà phố – biệt thự đang dần phục hồi trong năm 2025.
Gần đến cuối năm 2025, phân khúc đất nền từng chiếm vị thế chủ lực trên thị trường phía Nam chưa thể phục hồi, với số lượng dự án mới gần như vắng bóng. Theo khảo sát thực tế, từ tháng 5/2025 đến nay hầu như không có dự án đất nền phân lô mới được giới thiệu tại các địa phương trọng điểm phía Nam. Nhiều dự án mở bán trước đó như An Huy Mỹ Việt (Tây Ninh) hay Alana City (TP.HCM) dù quy mô lớn nhưng giao dịch chỉ đạt con số rất thấp và buộc chủ đầu tư tạm dừng bán hàng do ít khách hàng quan tâm.
Nguyên nhân nằm ở tâm lý thị trường và sức cầu thực tế. Trong khi các sản phẩm khác thu hút được người mua nhờ vị trí, pháp lý rõ ràng và mô hình sống phù hợp với nhu cầu ở thực, đất nền lại mất dần sức hấp dẫn trước sự thay đổi trong hành vi của khách hàng. Các nhà đầu tư lướt sóng gần như “mất tích”, nhường chỗ cho nhóm khách hàng mua để ở thực hoặc đầu tư dài hạn. Nguồn cung sơ cấp từ các dự án mở bán trước đó hiện chiếm tới hơn 90% tổng nguồn cung, vì vậy thị trường thiếu nguồn sản phẩm mới, khiến sự lựa chọn của người mua trở nên thu hẹp lại.
Không chỉ thiếu hẳn dự án mới, giao dịch đất nền tại các dự án đã mở bán cũng vô cùng ảm đạm. Như tại dự án Khu dân cư An Huy Mỹ Việt (xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh), do Công ty An Huy Group phát triển, hàng chục sàn môi giới tham gia nhưng sau ba tháng chỉ có vài chục sản phẩm bán được, khiến nhiều đơn vị phân phối phải rút lui do thiếu chi phí marketing và vận hành để duy trì. Ở dự án khác, Khu dân cư An Nông 7, do Tập đoàn An Nông làm chủ đầu tư tại Bình Dương hay Alana City tại phường Phước Hòa (TP.HCM) do Công ty cổ phần Tập đoàn Phương Trường An làm chủ đầu tư cũng rơi vào tình trạng tương tự và buộc tạm dừng bán hàng.
Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng chiến lược để tìm đầu ra cho sản phẩm. Một số doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch từ đất nền sang nhà phố, biệt thự, bởi phân khúc này có sức hấp dẫn hơn với khách mua hiện nay. Một số dự án vốn định phát triển đất nền cũng được điều chỉnh để tăng tính thanh khoản và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của thị trường.
Danh Khôi Holdings cho biết, năm 2023 doanh nghiệp đã mua khoảng 1.000 sản phẩm đất nền tại Bình Dương (cũ) để kinh doanh, nhưng trước diễn biến ảm đạm kéo dài của thị trường, đơn vị này đã xin điều chỉnh quy hoạch, chuyển từ đất nền phân lô sang phát triển nhà phố, biệt thự, dự kiến mở bán vào năm 2026.
Tương tự, Tập đoàn TTC sau khi mua lại Dự án Khu dân cư – Dịch vụ – Du lịch Cù Lao Tân Vạn (Đồng Nai) và đổi tên thành Đảo Kim Quy, cũng đang làm thủ tục điều chỉnh phân khu đất nền sang nhà phố, biệt thự để kịp ra hàng năm 2026.
Trước đó, Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Land, từng chuyên phát triển đất nền tại Long An (cũ), cũng đã chuyển hướng sang sản phẩm nhà phố nhằm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường hiện nay.
Tuy vậy, bức tranh toàn cảnh của bất động sản phía Nam vẫn không hoàn toàn bi quan. Tại một số khu vực, nguồn cung bất động sản nói chung có dấu hiệu khởi sắc trở lại nhờ sự hồi phục chung của thị trường và mở rộng quy hoạch sau sáp nhập hành chính, giúp nguồn cung từ các đô thị vệ tinh tăng lên. Mặc dù phần lớn không phải là dự án đất nền thuần túy, điều này phần nào tạo lực kéo cho thị trường trong những tháng tới.
Đối với nhà đầu tư và người mua, điểm mấu chốt lúc này là thận trọng trong đánh giá khả năng thanh khoản của đất nền, cũng như cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh, quy hoạch pháp lý rõ ràng. Với chu kỳ thị trường đang chuyển dịch, phân khúc đất nền nhiều khả năng sẽ tiếp tục thử thách tính kiên nhẫn của nhà đầu tư trong thời gian tới.