Thị trường bất động sản 2025 phục hồi nhưng lệch pha nghiêm trọng khi nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 có nhiều gam màu đan xen, khi các tín hiệu phục hồi dần xuất hiện sau giai đoạn suy giảm kéo dài, nhưng đi cùng đó là những lệch pha ngày càng rõ nét trong cấu trúc nguồn cung. Nhiều dự án được tái khởi động, dòng vốn đầu tư quay trở lại, đặc biệt tại các địa phương ngoài hai đô thị lớn, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển hợp lý hơn. Tuy nhiên, sự mất cân bằng nghiêm trọng trong cấu trúc bất động sản đang âm ỉ diễn ra, khiến giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa tầm với.
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung mới năm 2025 đã đa dạng hơn về mặt địa lý khi lan tỏa từ khu vực trung tâm ra các vùng vệ tinh và đô thị loại hai. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 49% tổng nguồn cung mở bán trong quý III, miền Nam chiếm 27%, còn miền Trung ghi nhận sự vươn lên đáng chú ý với 23%.
Tuy nhiên, về mặt cấu trúc sản phẩm lại đang bộc lộ sự mất cân đối. Phân khúc trung cấp và bình dân, vốn là trụ cột đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, gần như biến mất khỏi bức tranh thị trường. Trong 9 tháng năm 2025, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung mới và chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung tiếp tục dồn mạnh vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên tới khoảng 86 triệu đồng mỗi mét vuông. Theo báo cáo của One Housing, 62% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và 38% là hạng sang. Đáng chú ý, chỉ 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã chiếm tới 74% lượng hàng mở bán trên địa bàn Thủ đô.
Tại TP. HCM, bức tranh tương tự cũng đang hình thành khi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes nắm giữ hơn 80% nguồn cung mới, với sản phẩm chủ yếu vẫn là nhà ở cao cấp và hạng sang. Trên phạm vi toàn thị trường, sự áp đảo của các “ông lớn” càng thể hiện rõ. Trong 9 tháng năm 2025, nhóm doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise, MIK, Sun Group, Phát Đạt, Hoàng Huy chiếm tới 64% tổng nguồn cung. Riêng quý III, các chủ đầu tư lớn vẫn sở hữu hơn 54% lượng hàng mở bán.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa của tình trạng “lệch pha” này bắt nguồn từ những thay đổi pháp lý trong vòng 3–5 năm trở lại đây. Quy định về đầu tư, đất đai, thủ tục dự án ngày càng chặt chẽ, yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và quỹ đất. Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần hụt hơi vì không đủ vốn, không đủ khả năng tích lũy quỹ đất hoặc khó tiếp cận nguồn vay.
Ngược lại, các tập đoàn lớn lại sở hữu những lợi thế mà doanh nghiệp nhỏ khó có thể cạnh tranh, từ hệ sinh thái tài chính khép kín, liên minh chặt chẽ với ngân hàng, đến khả năng thực hiện các thương vụ mua bán – sáp nhập quy mô lớn và triển khai dự án hàng trăm hecta. Thị trường đang chứng kiến sự tập trung nguồn lực vào một số nhóm chủ đầu tư có liên kết tài chính mạnh, như MIK gắn với VPBank, Masterise được hậu thuẫn bởi Techcombank hay Geleximco đi cùng ABBank.
Việc ngân hàng tham gia sâu vào chuỗi phát triển dự án đã tạo nên một cấu trúc thị trường mới, nơi nguồn cung bất động sản không còn đến từ hàng trăm doanh nghiệp đa dạng như trước, mà chủ yếu từ các tập đoàn nắm giữ đồng thời vốn, đất đai và hệ thống phát triển, vận hành, phân phối. Theo chuyên gia kinh tế Trần Khánh Quang, sự áp đảo của các tập đoàn lớn là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ, nhưng đây là con dao hai lưỡi.
Ở góc độ tích cực, sự dẫn dắt của các doanh nghiệp lớn giúp thị trường duy trì tiến độ, đảm bảo chất lượng dự án và giảm thiểu rủi ro đổ vỡ tài chính. Những đại dự án được triển khai bài bản có thể tạo ra các cực tăng trưởng mới, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, mặt trái là sự mất cân bằng ngày càng lớn khi các tập đoàn có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, trong khi nhu cầu ở thực của số đông người dân lại bị bỏ ngỏ.
Thị trường vì thế rơi vào vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp lớn tiếp tục phát triển sản phẩm cao cấp, doanh nghiệp nhỏ không đủ điều kiện tham gia, nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, còn giá nhà tiếp tục bị đẩy xa khỏi khả năng chi trả của người dân. Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng lợi thế của các doanh nghiệp lớn là không thể phủ nhận, nhưng sự tập trung quá mức sẽ dẫn tới môi trường cạnh tranh kém lành mạnh. Khi quyền lực thị trường nằm trong tay một nhóm nhỏ, giá cả dễ bị duy trì ở mức cao, người mua nhà và nhà đầu tư trở nên phụ thuộc, còn thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết.
Theo ODT, bức tranh bất động sản năm 2025 vừa hé lộ những tín hiệu sáng, vừa cho thấy không ít mảng tối. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra là cần những điều chỉnh đồng bộ về chính sách vĩ mô, quy hoạch đô thị, cơ chế tín dụng và hoàn thiện pháp lý dự án theo hướng khuyến khích đa dạng hóa nguồn cung. Chỉ khi cấu trúc thị trường được cân bằng hơn, cơ hội an cư của người dân mới có thể được cải thiện, và thị trường bất động sản mới phát triển bền vững đúng với vai trò của mình trong nền kinh tế.