Giá nhà ở xã hội tăng cao, có nơi gần 30 triệu/m², làm dấy lên tranh luận có nên áp giá trần để người thu nhập thấp dễ an cư hơn trong bối cảnh thị trường biến động.
Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang, nhà ở xã hội, vốn được kỳ vọng là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp cũng đang dần vượt khỏi tầm với của nhiều người dân. Thời gian gần đây, tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội, giá bán nhà ở xã hội đã tiệm cận, thậm chí chạm ngưỡng gần 30 triệu đồng/m². Thực tế này làm dấy lên nhiều ý kiến cho rằng cần áp dụng giá trần đối với nhà ở xã hội nhằm đảm bảo đúng tinh thần an sinh của chính sách.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), về nguyên tắc, nhà ở xã hội đương nhiên phải có giá thấp hơn nhà ở thương mại, bởi chủ đầu tư được hưởng hàng loạt ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi. Với những cơ chế này, giá nhà ở xã hội theo lý thuyết sẽ thấp hơn nhà ở thương mại cùng phân khúc trong cùng khu vực khoảng 15%.
Tuy nhiên, trên thực tế, giá nhà ở xã hội tại nhiều dự án vẫn tăng cao. Ông Châu cho biết, theo quy định hiện hành, toàn bộ các chi phí hợp pháp, hợp lệ và hợp lý của doanh nghiệp đều được tính vào giá bán. Điều này khiến giá nhà ở xã hội tại một số dự án đã lên tới khoảng 21 triệu đồng/m², thậm chí có dự án tại Hà Nội vượt mốc 29 triệu đồng/m². Điều đó đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư nhà ở xã hội hiện nay không bị khống chế cứng, mà vận hành theo cơ chế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước.
Dù giá nhà tăng cao khiến nhiều người lo ngại, song đa số chuyên gia cho rằng không nên áp giá trần cứng đối với nhà ở xã hội. Theo ông Lê Hoàng Châu, trước đây, khi quy định giá nhà ở xã hội không được vượt quá 15 triệu đồng/m², nhiều doanh nghiệp đã không mặn mà tham gia, khiến nguồn cung bị thu hẹp. Việc khống chế giá trần một cách hành chính có thể lặp lại “vết xe đổ” này.
Hiện nay, Luật Nhà ở cho phép doanh nghiệp tính đầy đủ các chi phí hợp lý vào giá bán, đồng thời vẫn đảm bảo lợi thế cho nhà ở xã hội thông qua miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và tín dụng. Nhờ đó, giá nhà ở xã hội dù tăng nhưng vẫn thấp hơn nhà ở thương mại từ 15–20%, phản ánh sự cân bằng tương đối giữa thị trường và chính sách.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng sự gia tăng giá nhà ở xã hội trong thời gian qua chịu tác động lớn từ lạm phát và chi phí đầu vào tăng mạnh. Chi phí nhân công, vật liệu xây dựng và các chi phí liên quan đã khiến giá nhà ở xã hội hiện nay cao hơn khoảng 20–30% so với vài năm trước.
Theo ông Quê, nếu nhìn từ góc độ người dân, việc áp giá trần có thể giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, trong điều kiện chi phí đầu tư ngày càng cao, việc áp giá trần sẽ khiến bài toán tài chính của doanh nghiệp trở nên khó khả thi. Khi lợi nhuận không được đảm bảo, doanh nghiệp sẽ không mặn mà tham gia, kéo theo nguy cơ chậm tiến độ hoặc đình trệ các dự án nhà ở xã hội, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ.
Ở góc nhìn khác, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc áp giá trần nhà ở xã hội là cực kỳ khó khả thi do sự khác biệt rất lớn về điều kiện đầu tư giữa các địa phương. Giá đất tại TP.HCM không thể so sánh với Long An hay các tỉnh khác. Bên cạnh đó, hiện tồn tại hai loại hình nhà ở xã hội: một là dự án do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, hai là dự án được Nhà nước giao đất sạch. Với các dự án doanh nghiệp tự mua đất, chi phí đất được tính vào giá bán, khiến giá nhà cao hơn so với các dự án được giao đất sạch.
Ngoài ra, điều kiện địa chất, quy mô xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật cũng tạo ra sự chênh lệch lớn về chi phí. Nhà ở xã hội cao tầng, có tầng hầm, hệ thống kỹ thuật phức tạp sẽ có giá thành khác hẳn so với nhà thấp tầng, không có tầng hầm. Chưa kể, chất lượng xây dựng giữa các dự án cũng không đồng đều, có nơi tiệm cận nhà ở thương mại, có nơi chỉ ở mức bình dân. Trong bối cảnh đó, việc đưa ra một mức giá trần chung cho nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước gần như không khả thi.
Đáng lo ngại hơn, theo ông Nghĩa, nếu áp giá trần, nhiều chủ đầu tư có thể buộc phải cắt giảm chi phí bằng cách sử dụng vật liệu rẻ hơn để “đạt trần”, dẫn đến nguy cơ hàng loạt dự án nhà ở xã hội có chất lượng thấp trong tương lai. Trong khi đó, hiện nay dù không áp giá trần, giá nhà ở xã hội vẫn đang được Nhà nước thẩm định và quản lý chặt chẽ dựa trên chi phí đầu vào, đầu ra và lợi nhuận định mức. Nhờ cơ chế này, giá nhà ở xã hội vẫn thấp hơn nhà ở thương mại đáng kể, trong khi chất lượng được kiểm soát tốt hơn.
Vấn đề đặt ra không chỉ là có áp giá trần hay không, mà là làm thế nào để kéo giá nhà ở xã hội về mức hợp lý. Theo ông Nguyễn Anh Quê, có thể nghiên cứu điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt hơn, chẳng hạn xem xét biên độ lợi nhuận phù hợp cho nhà ở xã hội, điều chỉnh chính sách thuế giá trị gia tăng, hoặc tính toán tổng thể lợi nhuận giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng dự án. Tuy nhiên, mọi điều chỉnh cần đi kèm với cơ chế kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng trục lợi chính sách.
Về phía HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng để giảm giá nhà ở xã hội một cách bền vững, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, quản lý thị trường đóng vai trò then chốt, bởi giá vật liệu xây dựng, điện, nước, xăng dầu tăng mạnh đã tác động trực tiếp đến giá thành nhà ở. Đồng thời, việc rút ngắn thời gian làm thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và phê duyệt dự án sẽ giúp giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp, từ đó góp phần kéo giảm giá bán và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
ODT cho rằng, tranh luận về áp giá trần nhà ở xã hội cho thấy vấn đề cốt lõi không nằm ở việc “ấn định” một mức giá, mà ở cách kiểm soát chi phí đầu vào và tổ chức thực thi chính sách.
Thay vì áp giá trần cứng nhắc, bài toán nhà ở xã hội cần một cách tiếp cận hài hòa hơn, để Nhà nước đạt mục tiêu an sinh, người dân có cơ hội an cư với mức giá hợp lý, còn doanh nghiệp đủ động lực tham gia phát triển phân khúc vốn được xem là “xương sống” của chính sách nhà ở bền vững.