Trong bối cảnh giá nhà tại TP Hồ Chí Minh (TPHCM) vẫn duy trì ở mức cao, sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ tại các khu vực giáp ranh đang mở ra một "vùng đệm" quan trọng giúp giãn nhu cầu, tăng lựa chọn cho người mua và phần nào kiềm chế đà tăng giá của thị trường nội đô. Động lực mới từ hạ tầng, dòng vốn đầu tư và sự nở rộ của các dự án thấp tầng vùng ven đang định hình lại bức tranh thị trường những tháng cuối năm 2025.
Những năm gần đây, hàng loạt tuyến giao thông huyết mạch như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài, TP Hồ Chí Minh – Trung Lương – Mỹ Thuận hay Bến Lức – Long Thành liên tục được đẩy mạnh thi công và hoàn thiện. Hạ tầng bứt tốc tạo sức bật rõ rệt cho bất động sản ở các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh.
Khi kết nối được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn. Nhà đầu tư, người mua ở thực dễ dàng tiếp cận các khu đô thị mới với giá mềm hơn nhiều so với TPHCM, nơi mặt bằng giá chung cư mới hiện phổ biến từ 70 – 130 triệu đồng/m² dù nằm ngoài trung tâm.
Tại TPHCM, tình trạng chậm xác định tiền sử dụng đất đang là một trong những nguyên nhân lớn khiến nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết hiện có khoảng 100 dự án đang chờ cơ quan có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung. Đây là nhóm dự án không vướng pháp lý đất đai nhưng lại “đứng bánh” do chậm tính nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, ngay cả khi hàng loạt dự án được tháo gỡ, giới đầu tư nhận định khả năng xuất hiện nhà ở giá phải chăng tại TPHCM vẫn rất thấp. Các dự án chậm tiến độ đã phải gánh chi phí kéo dài nhiều năm, đồng thời mức tiền sử dụng đất hiện tại khá cao. Do đó, đa phần chủ đầu tư chỉ có thể triển khai phân khúc cao cấp thay vì nhà ở vừa túi tiền.
Theo khảo sát của Bất động sản ODT, trong vài tháng qua, phần lớn căn hộ mở bán mới tại TPHCM đều thuộc phân khúc hạng sang, giá bán cao, không tạo thêm áp lực cạnh tranh lên thị trường vùng giáp ranh, nơi nguồn cung thấp tầng và đất nền đang lên ngôi.
Sự khan hiếm nhà phố, đất nền tại TPHCM đã khiến những dự án liền kề địa bàn thành phố, đặc biệt tại Đồng Nai, Long An, Tây Ninh trở thành tâm điểm. Với lợi thế hạ tầng và giá bán hợp lý, các dự án thấp tầng ở đây đang ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh.
Khảo sát của một công ty bất động sản cho thấy, mức độ quan tâm BĐS thấp tầng tại Biên Hòa (Đồng Nai), khu giáp ranh phía Đông TPHCM đã tăng tới 58% trong quý III/2025 so với cùng kỳ năm trước. Tại nhiều khu vực giáp ranh khác của Đồng Nai, giá nhà phố, đất nền thấp tầng vẫn giữ ở mức khoảng 55 triệu đồng/m². Một số dự án có giá đặc biệt cạnh tranh như Izumi City (Long Hưng, Đồng Nai) với quy mô gần 170 ha chỉ chào bán từ 45 triệu đồng/m².
Đón đúng nhịp thị trường, dự án Dragon Eden (quy mô gần 147 ha) đang tạo sức hút mạnh mẽ. Dự án cung cấp hơn 5.300 sản phẩm nhà ở và nền đất với diện tích đa dạng 90 – 110 – 160 m², giá bán từ 26 triệu đồng/m². Lợi thế cạnh tranh lớn nhất của dự án là “sổ hồng cầm tay”, pháp lý minh bạch và nhiều chính sách ưu đãi đi kèm.
Về kết nối, Dragon Eden hưởng lợi lớn từ trục Võ Văn Kiệt nối dài, Quốc lộ 1, tỉnh lộ 10 và đặc biệt là tuyến Hựu Thạnh – Tân Bửu (lộ giới 102m) kết nối trực tiếp vào Vành đai 3, giúp di chuyển từ đây đến TPHCM thuận lợi hơn bao giờ hết.
Dự án nằm trong tổng thể Khu đô thị – công nghiệp Bắc Bến Lức rộng 896 ha, liền kề cụm công nghiệp Tandoland và Prodezi (650 ha) của Tây Ninh, hình thành hệ sinh thái công nghiệp – đô thị quy mô lớn tại cửa ngõ Tây Nam TPHCM. Trong ngày mở bán đầu tháng 12, có tới 40 đại lý và đối tác chiến lược tham gia, cho thấy sức nóng của phân khúc này.
Trước đó, tại Tây Ninh, TTC Land, TTC IZ và Vietcombank đã bắt tay phát triển Khu dân cư 42 ha tại phường Trảng Bàng, hưởng lợi trực tiếp từ cao tốc TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài, Quốc lộ 22 và nhiều KCN lớn. Với hơn 35.000 lao động đang làm việc tại KCN Thành Thành Công và dự kiến tăng lên 50.000 người, dự án dành khoảng 4.000 sản phẩm làm nhà ở công nhân, giải quyết nhu cầu nhà ở thực tại chỗ.
Một dự án khác là Khu đô thị Waterpoint (quy mô 355 ha) cũng đang thu hút mạnh nhờ nằm trên các trục giao thông quan trọng như cao tốc TP Hồ Chí Minh – Trung Lương – Mỹ Thuận, Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành.
Theo ông Khang, đại diện một sàn giao dịch BĐS tại TPHCM, sự phát triển đồng loạt của các dự án vùng giáp ranh với giá hợp lý đã góp phần tạo ra nguồn cung mới cạnh tranh lành mạnh với thị trường nội đô.
“Người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn sẽ góp phần không nhỏ trong việc kiềm chế tình trạng giá nhà liên tục bị đẩy lên quá cao như thời gian qua”, ông nhận định.
Khi nhu cầu được phân bổ hợp lý hơn, thị trường TPHCM tránh được tình trạng “dồn cục” vào vài phân khúc cao cấp, từ đó giảm áp lực tăng giá.