Cuộc sống phát triển đồng nghĩa với nhu cầu về đất ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt ở các đô thị lớn. Chính vì vậy, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách liên quan đến đất dãn dân. Vậy, đất giãn dân là gì? Quy định về mua bán và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu loại đất này như thế nào? Tất cả sẽ được bất động sản ODT.VN giải đáp trong khuôn khổ bài viết này.
1. Đất giãn dân là gì?
Đất giãn dân được xem là loại đất được cơ quan chức năng có thẩm quyền Nhà nước cấp cho các gia đình đông con, gia đình không có nơi ở. Bên cạnh đó, những gia đình có hoàn cảnh khó khăn hoặc gia đình nằm trong quy hoạch giải tỏa cũng thuộc diện nhận được đất giãn dân.
Chính quyền địa phương không cấp loại đất này cho người dân hoàn toàn miễn phí. Các hộ gia đình không có điều kiện cần đóng chi phí sử dụng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, Nhà nước đã ban hành mức phí thấp hoặc rất thấp nhằm tạo điều kiện cho người dân được quyền sử dụng đất.
2. Quy định mới nhất về đất giãn dân
Theo quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật Đất đai, có 2 trường hợp sử dụng đất là: đất sử dụng có thời hạn và đất sử dụng ổn định lâu dài. Trong đó, các loại đất được sử dụng lâu dài gồm:
- Đất ở; đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đất nông nghiệp bởi vì cùng đồng dân cư sử dụng.
- Đất làm mặt bằng XD hạ tầng sản xuất kinh doanh, XD trụ sở; Công trình dùng cho lợi ích công cộng; Công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, đền thờ, miếu mạo.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất do hạ tầng tôn giáo sử dụng;
- Đất với di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Đất làm cho nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất được sử dụng mang thời hạn, gồm những trường hợp sau
- Đất được giao trồng cây hằng năm, nuôi trồng thuỷ sản, khiến muối, đối có hạn mức không quá 3 ha, thì thời hạn là 20 năm.
- Đất được giao trồng cây lâu năm, trồng rừng, đối sở hữu hạn mức không quá 10 ha ở đồng bằng và không quá 30 ha ở trung du, miền núi, thì thời hạn là 50 năm.
Căn cứ vào quy định trên, đất giãn dân chính là đất ở. Đồng nghĩa với việc nó được sử dụng lâu dài và người được cấp đất giãn dân hoàn toàn có thể yên tâm ổn định cuộc sống tại đây.
3. Những vấn đề pháp lý của đất giãn dân
3.1. Đất giãn dân có được cấp sổ đỏ không?
Sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ được cơ quan nhà nước cấp cho chủ sở hữu hợp pháp của mảnh/thửa/lô đất. Giống như các loại đất ở khác, đất giãn dân có được cấp sổ đỏ.
Thẩm quyền có chức năng cấp sổ đỏ hình thức đất giãn dân thuộc quyền được cơ quan chức năng thuộc cấp quận, huyện. Người dân có nhu cầu cấp đất giãn dân cần chuẩn bị hồ sơ nộp lên chính quyền địa phương và chờ xét duyệt hồ sơ theo quy định.
3.2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất giãn dân là gì?
Khi đến cơ quan có thẩm quyền đề nghị cấp sổ đỏ cho đất giãn dân của mình, chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất cần cung cấp các loại hồ sơ, giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Cơ quan chức năng Nhà nước cấp.
- Hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất do Cơ quan chức năng Nhà nước cấp trước ngày 15/10/1993.
- Mảnh đất có tên trong Sổ địa chính hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã chứng nhận trước ngày 15/10/1993.
- Hồ sơ hợp pháp liên quan đến trường hợp thừa kế, chuyển nhượng, trao tặng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ chứng nhận gia nhà tình nghĩa, nhà tình thương hoặc các loại hồ sơ khác theo quy định Nhà nước trước ngày 15/10/1993.
3.3. Đất giãn dân có được tách thửa không?
Đất giãn dân có thể tách thửa như đất thổ cư nếu đảm bảo đầy đủ các quy định sau:
- Diện tích đất trước và sau khi tách thửa không nhỏ hơn 30m2
- Chiều rộng cũng như chiều sâu của mặt tiền tính từ chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên.
Đối với những mảnh đất tách thửa ở khu dân cư nông thôn, trước khi thực hiện chia tách cần phải hình thành đường giao thông. Lưu ý, mặt cắt ngang của đường lớn hơn hoặc bằng 2m.
Để hạn chế những mâu thuẫn, xung đột, tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai, việc tách thửa đất giãn dân cần phải có sự chứng kiến của cơ quan có thẩm quyền các cá nhân, hộ gia đình có liên quan. Bên cạnh đó phải lập biên bản để đảm bảo tính pháp lý.
3.4. Đất giãn dân có được chuyển nhượng không?
Theo quy định của Luật Đất đai, đất giãn dân có thể được chuyển nhượng cho người khác nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền
- Mảnh đất, thửa đất không có tranh chấp với bất cứ ai
- Đất không bị kê biên để thi hành án
- Đất phải còn thời hạn được phép sử dụng.
Đặc biệt lưu ý, không giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất giãn dân bằng miệng hoặc bằng giấy viết tay. Điều này gây ra nhiều rủi ro pháp lý trong tương lai.
4. Kinh nghiệm cần biết khi mua đất giãn dân
4.1. Tìm hiểu kĩ thông tin về mảnh đất, thửa đất trước khi mua bán
Dù mua đất giãn dân với mục đích để ở hay để đầu tư, người mua cần phải tìm hiểu kĩ thông tin về mảnh đất và thửa đất đó. Một số yếu tố cần xem xét như: mảnh đất đó có giấy tờ pháp lý đầy đủ hay không, có đang bị tranh chấp không, có xu hướng phát triển trong tương lai không. Ngoài ra, người mua cũng cần tìm hiểu vị trí, đường xá giao thông và hạ tầng kỹ thuật xung quanh đã được hoàn thiện hay chưa.
Một số vị trí thường thu hút người mua hơn cả gồm có đất ở gần đường, trường, chợ, bệnh viện... hoặc các tiện ích dân sinh khác.
Về tính pháp lý của mảnh đất, ngoài việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được người bán cung cấp, người mua cũng nên kiểm tra đối chiếu với thông tin tại địa chính xã, huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường. Quan trọng là đất có nằm trong quy hoạch hay giải tỏa dự án nào hay không?
4.2. Có đầy đủ các loại giấy tờ, hợp đồng mua bán
Để hạn chế tối đa tranh chấp pháp lý sau này, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất giãn dân, hai bên nên làm đầy đủ các loại thủ tục, giấy tờ. Đặc biệt, hợp đồng mua bán phải có chữ ký đầy đủ của các bên có liên quan, bao gồm: chủ đất, vợ/chồng của chủ đất, người chứng kiến...
Trên đây là những thông tin xung quanh nội dung đất giãn dân là gì và những quy định liên quan. Lời khuyên cuối cùng của ODT.VN là bạn hãy cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định lựa chọn và đầu tư.