Bất chấp khó khăn đến từ đại dịch Covid – 19, các số liệu gần đây cho thấy nguồn vốn đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Hiện dư nợ tín dụng cho vay bất động sản đã vượt các con số dự báo trước đó, các chuyên gia cho rằng nếu tình trạng này không được kiểm soát có thể sẽ gây những hệ lụy đến hệ thống ngân hàng.
Dư nợ bất động sản tăng mạnh so với 2019
Theo số liệu mới đây từ Ngân hàng Nhà nước, hiện tại tổng dư nợ bất động sản đã lên tới con số 1,6 triệu tỷ đồng, khoản này bao gồm cả cho vay mua nhà và cả cho vay tiêu dùng bất động sản như xây sửa. Điều này cho thấy hiện tại tín dụng bất động sản đã chiếm một tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của toàn bộ thị trường vốn Việt Nam (tương đương 1/5 tổng dư nợ toàn nền kinh tế). Cụ thể hơn, lượng vốn cho vay mua nhà đang có tỷ trọng 63%, còn lại 37% thuộc về các khoản vay để kinh doanh bất động sản.
Mặc dù dư nợ tín dụng tăng mạnh trong giai đoạn cuối năm nay, nhưng nếu tính theo thông lệ quốc tế thì tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn nằm trong ngưỡng cho phép. Đơn cử như bình quân 5 năm gần đây dư nợ tín dụng trong kinh doanh bất động sản chỉ tăng hơn 7%, điều này là hoàn toàn bình thường. Theo báo cáo mới từ Bộ Xây dựng, tính tới thời điểm hiện tại cả nước đang có khoảng hơn 5.000 dự án bất động sản, phần lớn trong số này có liên quan tới nguồn vốn từ ngân hàng. Tổng dư nợ của các dự án này hiện đã lên tới 4,5 triệu tỷ đồng, nếu so với cách đây 10 năm thì đã tăng gấp 3 lần.
Xét trên bình diện cả năm 2020 thì trong I và quý II dư nợ tín dụng bất động sản gần như không tăng so với năm 2019, tuy nhiên trong giai đoạn cuối năm đặc biệt từ cuối quý III và quý IV đã bắt đầu tăng mạnh trở lại.
Đa dạng hóa nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản
Các chuyên gia trong ngành tài chính – ngân hàng cho rằng việc thị trường bất động sản dựa nhiều vào vốn vay bất động sản, đặc biệt là nguồn vốn vay trung và dài hạn là điều không tốt. Chính vì vậy Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã dần dần siết lại các quy định đối với nguồn vốn cho vay trung và dài hạn từ năm 2019.
Tuy nhiên, gần đây nguồn tín dụng lại chủ yếu được các doanh nghiệp huy động thông qua mảng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao hơn mặt bằng chung từ 3 – 5%. Chính điều này cũng đã gây lo ngại về việc đảm bảo quyền lợi cho bên mua trái phiếu, do đó sắp tới Chính phủ cũng sẽ siết lại các quy định về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Việc mở rộng nguồn huy động vốn để tránh phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng là điều mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải quan tâm trong thời gian tới. Trong bối cảnh hiện nay, việc phát triển các kênh huy động thông qua chứng khoán hóa hay các sản phẩm tài chính như chứng chỉ quỹ đã trở nên dễ dàng hơn rất nhiều so với trước đây. Tuy nhiên việc thiếu các cơ quan, tổ chức đứng ra định giá cũng khiến cho loại hình này còn nhiều rủi ro.
Bên cạnh đó, các tín hiệu gần đây cho thấy một lượng vốn không nhỏ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam đến từ nguồn vốn FDI và các quỹ đầu tư nước ngoài. Thông qua các thương vụ mua bán sát nhập, nhiều doanh nghiệp bất động sản có tài chính không đảm bảo đã tìm được sự hỗ trợ đến từ các đối tác nước ngoài, qua đó có thể tiếp tục phát triển dự án.
Trong bối cảnh dịch bệnh đang dần được đẩy lùi trên phạm vi toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước cũng đang dần lấy lại đà hồi phục mạnh mẽ với các số liệu cho thấy nguồn vốn đang không ngừng được đẩy vào thị trường. Tuy nhiên để tránh phụ thuộc quá lớn vào nguồn tín dụng đến từ hệ thống ngân hàng, dẫn tới khả năng gây ra các tác hại lâu dài như giai đoạn 2011 – 2012, việc phân bổ và tìm kiếm các nguồn tài chính mới là điều mà các doanh nghiệp cũng như nhà điều hành cần quan tâm trong giai đoạn tiếp theo.