Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng sau đại dịch Covid – 19 cùng với các kênh dẫn vốn đều đang bị siết lại, hiện có ý kiến cho rằng nên nghiên cứu mô hình chia nhỏ bất động sản để có thêm nguồn vốn đầu tư dự án. Mô hình này đã xuất hiện tại nhiều nước trên thế giới, mặc dù vậy nếu không quản lý tốt sẽ rất dễ dẫn tới tiêu cực.
Gọi vốn kiểu “chứng khoán”
Kể từ khi dòng vốn từ ngân hàng bị siết lại do các chính sách điều hành của Ngân hàng nhà nước, kênh trái phiếu đã trở thành một nguồn quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn. Tuy nhiên, sắp tới đây chính kênh dẫn vốn này cũng sẽ bị kiếm soát chặt hơn, trong lúc thị trường vẫn còn gặp nhiều khó khăn và lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp còn lớn, điều này đã khiến cho một số doanh nghiệp đang tiếp cận và nghiên cứu mô hình huy động vốn kiểu mới từ bất động sản.
Theo đó, thay vì mua bán một tài sản có giá trị lớn như toàn bộ căn nhà, giờ đây người mua có thể “góp vốn” trực tiếp thông qua các nền tảng trực tuyến để sở hữu “một phần” của bất động sản đó tùy thuộc vào lượng vốn mà người mua bỏ ra. Có thể xem đây như một dạng “cổ phần hóa” bất động sản, và như vậy người mua sẽ nắm giữ theo tỷ lệ số cổ phần mình mua, gần giống như trên thị trường chứng khoán hiện nay khi các nhà đầu tư mua và “sở hữu” các công ty lớn.
Cụ thể hơn, theo một lãnh đạo của doanh nghiệp địa ốc có tiếng trên thị trường cho biết, chủ đầu tư muốn thực hiện mô hình này cần có một trung gian là bên sở hữu nền tảng trực tuyến, khi đó các sản phẩm bất động sản sẽ được chia thành các gói đầu tư có giá trị rất nhỏ, chỉ từ một vài triệu đồng. Do đó nhà đầu tư có vốn ít vẫn có thể đầu tư bất động sản được, chứ không như trước đây quan niệm muốn đầu tư bất động sản phải có nguồn vốn dồi dào.
Cơ hội và rủi ro
Thực tế, mô hình này đã từng xuất hiện tại các nước phát triển từ lâu với tên gọi “quỹ tín thác bất động sản”. Tuy nhiên có một số khác biệt so với cách mà các doanh nghiệp Việt Nam đang làm đó là quỹ tín thác bất động sản tại các nước phát triển thường phát hành chứng chỉ quỹ và độ rủi ro thấp hơn nhiều. Hiện nay, mô hình chia nhỏ bất động sản tại Việt Nam mới bắt đầu manh nha xuất hiện, còn tương đối mới mẻ đối với đại đa số người dân vẫn có tư tưởng đầu tư theo phương thức truyền thống. Đánh giá về việc này, HoREA cho rằng đây là một cách huy động vốn có triển vọng, bởi phù hợp với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư, tuy nhiên cần phải xây dựng hành lang pháp lý để hạn chế xảy ra tình trạng lừa đảo theo kiểu đa cấp.
Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng lo ngại mô hình đầu tư bất động sản qua nền tảng trực tuyến như hiện nay dễ gây rủi ro về phía người mua. Không như tại các nước phát triển, hiện ở Việt Nam chưa có cơ chế để kiểm soát cũng như quản lý nguồn vốn mà các chủ đầu tư huy động được, như vậy một khi chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện dự án thì số “cổ phần” mà nhà đầu tư mua thực chất chỉ có giá trị “ảo” hoặc nếu chủ đầu tư dùng không đúng mục đích số vốn huy động được thì về bản chất cũng là lừa đảo. Đây cũng là bài học mà một số công ty đa cấp đã áp dụng với loại hình “tiền kỹ thuật số” trong vài năm vừa qua, khiến cho nhiều nhà đầu tư phải gặp cảnh trắng tay.
Chính vì vậy, để mô hình huy động vốn từ chia nhỏ bất động sản có thể hoạt động hiệu quả và minh bạch rất cần một cơ chế kiểm soát và hành lang pháp lý hoàn chỉnh. Việc này cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng và hành động từ các cơ quan chức năng và Chính phủ trong thời gian tới.
(Tổng hợp bởi odt.vn)