Các chuyên gia cho rằng thực tế hiện tại giá biệt thự, liền kề tại một số khu vực đã có dấu hiệu tăng nóng và không còn phản ánh đúng giá trị thực tế. Sự phân hóa đang diễn ra khá mạnh khi một số khu vực tăng nhanh và nhiều, trong khi một số nơi lại trầm lắng gần như không có giao dịch.
Nguồn cung tăng mạnh
Mới đây trong báo cáo quý của công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cho thấy trong quý 2 vừa qua, số lượng các căn biệt thự và nhà liền kề tại khu vực Hà Nội đã tăng tới hơn 15% so với năm ngoái. Trong tổng số gần 1.000 căn được cung cấp ra thị trường, khu vực chiếm số lượng áp đảo là huyện Hoài Đức với gần 50% số căn, theo sau là Đông Anh và Hà Đông lần lượt là 21% và 17%.
Nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng lên rõ rệt, đặc biệt là ở tại khu vực phía Tây Hà Nội với tổng số lên tới gần 2.000 căn. Xu hướng này được dự đoán sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới khi các dự án biệt thự, liền kề tại Hoài Đức và Đan Phượng đang đi vào các giai đoạn thi công cuối cùng.
Cũng theo các con số trong báo cáo của Savills cho thấy, mặc dù nguồn cung có dấu hiệu tăng mạnh nhưng số lượng giao dịch trong quý 2 chỉ ghi nhận ở mức 1.087 hợp đồng, chiếm chưa tới 1 nửa số căn biệt thự, liền kề được mở bán trên thị trường sơ cấp.
Về giá trị giao dịch, theo Savills cung cấp hiện giá trung bình trên thị trường sơ cấp của các dự án trong khu vực huyện Hoài Đức đã tăng tới gần 30% so với năm ngoái đối với phân khúc biệt thự và 38% đối với phân khúc liền kề. Thậm chí, giá của phân khúc nhà phố thương mại đã tăng tới 60% so với trước đây. Tại các khu vực khác như quận Hoàng Mai giá đã tăng lần lượt là 15% cho phân khúc liền kề và 31% cho phân khúc nhà phố thương mại.
Sức hấp thụ suy giảm
Việc tăng giá bán một cách chóng mặt như vậy đang hình thành “con dao 2 lưỡi” khá nguy hiểm, bởi theo các chuyên gia nếu giá càng tăng cao thì sức hấp thụ sản phẩm càng kém đi, điều này sẽ khiến cho thị trường của phân khúc này rơi vào cảnh trầm lắng, thậm chí đóng băng.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, các dự án biệt thự và liền kề hiện nay đều có lộ trình tăng giá theo tiến độ, đa phần là các chủ đầu tư sẽ “làm giá” khiến cho các giai đoạn sau của dự án sẽ có giá cao hơn giai đoạn đầu, điều này nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư do có sự gia tăng về giá trị sản phẩm. Tuy nhiên trên thực tế cho thấy, tại một số dự án nằm ở các quận như Đông Anh hoặc Nam Từ Liêm, do mức giá chào bán bị đẩy lên quá cao khiến cho lượng giao dịch ghi nhận thấp kỷ lục, có dự án cả quý chỉ bán được chưa tới 10 căn. Điều này đã gây ra “tác dụng ngược” tại chính dự án đó khi giá sau đó bắt buộc phải giảm trở lại.
Theo báo cáo của Savills, mức giá trung bình được tính dựa trên phạm vi toàn bộ thị trường, do đó giá sơ cấp mặc dù tăng cao so với trước đây nhưng nếu chia ra theo khu vực thì sẽ có sự phân hóa rất cao. Bởi một số khu vực đã tăng quá nóng, trong khi đó một số khu vực giá gần như không thay đổi vì không có giao dịch. Savills cũng khuyến cáo hiện tại các nhà đầu tư nên có cái nhìn thận trọng hơn đối với việc định vị giá của phân khúc biệt thự và liền kề nằm tại các khu vực vùng ven Hà Nội bằng cách đánh giá thực tế việc triển khai các cơ sở hạ tầng cũng như tiện ích sinh hoạt của khu vực đó.