Đó là khẳng định của Công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE) – đơn vị tổ chức buổi họp báo công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý 4/2020 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Minh chứng qua số liệu
Theo CBRE, chính những biến đổi trong phân khúc căn hộ cho thuê đã làm thay đổi tỉ lệ sinh lời của thị trường cho thuê tại Hà Nội. Nếu như trước đây, khu vực Tây Hồ được coi là mảnh đất vàng vì lợi tức cho người nước ngoài thuê căn hộ chung cư lên tới 7% thì hiện giờ đã tụt xuống sâu.
CBRE đưa ra dẫn chứng, tỉ suất sinh lời cho thuê căn hộ cao nhất hiện giờ thuộc về khu vực phía Tây (gồm quận Cầu Giấy, Mĩ Đình, Nam Từ Liêm) với tỉ lệ dao động từ 5 - 5,8%. Theo sau là khu vực phía Nam với 4,5 - 5,5%. Xếp thứ ba là khu vực Ba Đình, Đống Đa với tỉ suất 4,3 - 5,1%. Khu vực Hồ Tây giữ vị trí thứ tư với tỉ suất 4 - 4,9%. Khu vực trung tâm ghi nhận tỉ suất 3,5 - 4,1%, cũng là tỉ suất thấp nhất thành phố.
Lý giải cho sự lên ngôi ở khu vực phía Tây và tụt dốc ở Hồ Tây, bộ phận nghiên cứu của CBRE cho rằng, do nhu cầu thuê giảm mạnh buộc các chủ nhà phải giảm giá để kích thích thị trường. Nhưng khu trung tâm hay Tây Hồ vốn được biết đến là giá căn hộ luôn cao ngất ngưởng. Vì vậy, cho dù có giảm thì giá vẫn ở mức cao, khó có người thuê và tỉ suất lợi nhuận cũng theo đó mà giảm.
Mặt khác, khu phía Tây lại nổi lên như một thị trường đặc biệt thu hút khách thuê nhờ vào hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông quan trọng như: 3 tuyến metro hiện đại số 5, 6, 7; Vành đai 2 - đường vành đai lớn nhất nhì Hà Nội; đường cao tốc trên cao sắp đi vào hoạt động… Vậy nên, tỉ lệ lấp đầy tại đây luôn giữ vị trí cao nhất tại Thủ Đô từ năm 2018 đến nay.
Tình hình cho thuê cả nước
Dù Việt Nam đã và đang kiểm soát tốt tình hình dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ cho thuê đều chịu ảnh hưởng rất lớn. Thống kê của các đơn vị quản lý vận hành các tòa nhà trên cả nước cho thấy, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng cho thuê trong năm 2019 luôn ở ngưỡng cao, khoảng 95%. Nhưng sang năm 2020, tỉ lệ này ở các thành phố lớn chỉ là 60%, tương đương tỉ lệ bỏ trống lên tới 40%.
Theo giới phân tích, những diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã khiến các chuyên gia nước ngoài – lượng khách chủ yếu của phân khúc căn hộ cao cấp khu trung tâm, chưa thể quay trở lại Việt Nam. Những căn hộ cho thuê dưới hình thức văn phòng cũng không tốt hơn là bao khi tất cả các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, không muốn mở thêm chi nhánh.
Như một điều tất yếu, khi nguồn cung tăng thì giá thuê bước vào đà giảm. Mặt bằng giá nhà ở cho thuê ở tất cả các phân khúc đều đã điều chỉnh giảm từ 20 – 35%, tùy vào vị trí so với năm 2019. Có nhiều chủ nhà đã giảm giá sâu, thậm chí phải rao bán cắt lỗ vì không có người thuê.
Nhìn lại một thập kỉ vừa qua, các chuyên gia đánh giá, đây là chu kỳ giảm giá nhanh và mạnh nhất của bất động sản cho thuê. Nhận định về tương lai, CBRE cho biết phân khúc căn hộ cho thuê sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2021 vì nhu cầu từ khách thuê nước ngoài vẫn bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, thị trường có thể hồi phục sớm hơn khi mà một vài quốc gia, trong số đó có Việt Nam đang tiến hành thử nghiệm Vacxin trên người.