Dù tiến độ thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đang được cải thiện rõ rệt, bức tranh cung – cầu tại các đô thị lớn vẫn còn mất cân đối nghiêm trọng. Tại hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng" diễn ra sáng 12/3, Bộ Xây dựng đã thẳng thắn chỉ ra ba nhóm nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng này.
Theo ông Hà Quang Hưng – Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã và đang triển khai trên 600 dự án với quy mô xấp xỉ 700.000 căn, đạt khoảng 70% mục tiêu của đề án là 1 triệu căn hộ.
Đặc biệt, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng khi tổng số căn hộ hoàn thành đạt 102.633 căn, vượt kế hoạch được giao là 100.275 căn, tương đương 102% chỉ tiêu. Nếu so với giai đoạn 2023–2024, khi mỗi năm chỉ đạt khoảng 40.000–50.000 căn, đây là bước tiến rõ rệt, đây là lần đầu tiên số lượng căn hộ hoàn thành trong một năm vượt mốc 100.000 căn.
Đà tăng tốc tiếp tục được duy trì sang đầu năm 2026. Chỉ trong 2 tháng đầu năm, cả nước đã khởi công 28 dự án với quy mô khoảng 21.000 căn. Khoảng 220 dự án với quy mô 215.000 căn đang triển khai theo kế hoạch, hướng tới mục tiêu đạt khoảng 125% kế hoạch đề ra vào năm 2026.
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu lạc quan, thực tế tại các đô thị lớn vẫn cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Ông Hà Quang Hưng chỉ ra ba nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất cân đối kéo dài này.
Nguyên nhân 1 là thị trường lệch về phân khúc cao cấp. Trong một thời gian dài, nguồn cung bất động sản trên thị trường bị lệch về phân khúc cao cấp và trung – cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình.
Giá nhà thương mại bị đẩy lên cao đã tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở xã hội. Đây là hệ quả tất yếu của một thị trường bất động sản phát triển thiếu cân bằng, khi các chủ đầu tư ưu tiên chạy theo lợi nhuận từ phân khúc hạng sang. Trong khi đó, hàng triệu công nhân khu công nghiệp, người lao động nhập cư và các hộ gia đình thu nhập trung bình – thấp tại các thành phố lớn ngày càng bị đẩy ra xa trung tâm hoặc không có khả năng sở hữu nhà ở ổn định.
Thứ hai là quỹ đất thiếu tính khả thi. Vấn đề quỹ đất là điểm nghẽn thứ hai được Bộ Xây dựng nhận diện. Dù một số địa phương có bố trí quỹ đất, nhưng nhiều vị trí lại xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua.
Trên thực tế, cả nước đã quy hoạch khoảng 1.427 vị trí với quy mô 9.830 ha đất làm nhà ở xã hội. Con số về diện tích đất không hề nhỏ, nhưng vấn đề nằm ở chất lượng vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng đi kèm. Một khu nhà ở xã hội xây xong nhưng thiếu trường học, bệnh viện, phương tiện giao thông công cộng hay chợ dân sinh sẽ khó thu hút người lao động đến ở, dù giá bán có ưu đãi đến đâu.
Nguyên nhân thứ 3 là thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài. Thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án trước đây còn phức tạp, kéo dài. Đây là rào cản lớn khiến không ít doanh nghiệp có năng lực và thiện chí nhưng vẫn chùn bước trước khối lượng thủ tục hành chính đồ sộ liên quan đến pháp lý đất đai, phê duyệt quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư và giải ngân vốn.
Đáng mừng là tình trạng này đang từng bước được khắc phục. Thời gian gần đây, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ. Chính phủ đã ban hành 22 Nghị quyết, 12 Chỉ thị, Quyết định và Công điện về phát triển nhà ở xã hội trong nỗ lực cải cách thể chế toàn diện cho lĩnh vực này.
Với mục tiêu đưa đề án 1 triệu căn về đích vào năm 2030 theo Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, giai đoạn 2025–2030 còn phải hoàn thành khoảng 634.200 căn. Đây là nhiệm vụ đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt không chỉ từ phía cơ quan quản lý nhà nước mà còn từ chính quyền địa phương, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng.
Theo bất động sản ODT, ba nguyên nhân mà Bộ Xây dựng chỉ ra: lệch phân khúc thị trường, quỹ đất kém khả thi và thủ tục rườm rà, không phải là vấn đề mới, nhưng việc nhận diện rõ ràng và công khai là bước đầu tiên để tháo gỡ căn cơ bài toán nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu "an cư lạc nghiệp" cho hàng triệu người lao động Việt Nam.