Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một nghịch lý, trong khi giá bán căn hộ liên tục leo thang, đạt đến những kỷ lục mới, thì giá thuê lại gần như dậm chân tại chỗ. Sự chênh lệch ngày càng rõ nét này không chỉ phản ánh sự mất cân đối cung cầu mà còn đặt ra nhiều lo ngại về tính bền vững của thị trường cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo báo cáo quý II/2025 của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM đã tăng lên mức 82 triệu đồng/m2, cao hơn gần 7% so với quý trước. Ở phân khúc cao cấp, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và Thủ Thiêm, mức giá phổ biến đã dao động trong khoảng 100 đến 130 triệu đồng mỗi mét vuông.
Thậm chí, một số dự án hạng sang còn được chào bán với mức giá từ 255 đến 450 triệu đồng, tương đương những thị trường bất động sản đắt đỏ trong khu vực. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng khẳng định rằng hiện nay gần như không còn căn hộ mới nào thuộc phân khúc “vừa túi tiền”, tức dưới 30 triệu đồng mỗi mét vuông, khiến người mua ngày càng khó tiếp cận.
Trái ngược với sự tăng tốc của giá bán, thị trường cho thuê lại thể hiện một diện mạo hoàn toàn khác. Nhiều khảo sát cho thấy trong suốt hai đến ba năm qua, giá thuê căn hộ ở nhiều khu vực của TP.HCM chỉ tăng rất nhẹ, thậm chí giữ nguyên. Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại Him Lam Phú An chỉ tăng khoảng 10% trong một năm; nhiều căn khác chỉ tăng vài trăm nghìn đồng/tháng so với 2-3 năm trước. Một căn hộ 110 mét vuông có giá rao bán hơn 5 tỷ đồng, nhưng chủ nhà chỉ cho thuê được khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng.
Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp như vậy, không ít nhà đầu tư đang dần mất kiên nhẫn. Nghiên cứu khác cũng ghi nhận xu hướng giá thuê “âm thầm tăng”, song mức tăng này không đủ bù đắp chi phí tài chính của các chủ sở hữu, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất và chi phí bảo trì ngày càng cao.
Nguyên nhân của nghịch lý này đến từ nhiều phía. Một mặt, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối, bởi phần lớn người dân xem việc mua nhà là mục tiêu quan trọng để an cư và tích lũy tài sản, thay vì chỉ thuê để ở tạm.
Trong khi đó, chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản, từ đất đai đến vật liệu xây dựng, liên tục leo thang, buộc các chủ đầu tư phải định giá cao. Cùng với việc nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá bị đẩy lên nhanh chóng. Ngược lại, khả năng chi trả của người thuê lại có giới hạn, khiến giá thuê khó có thể tăng mạnh nếu vượt quá sức chịu đựng của phần đông khách hàng.
Sự chênh lệch này kéo theo nhiều hệ lụy. Với mức giá bán quá cao, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê ngày càng giảm, trung bình chỉ quanh mức 2–3% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác.
Điều đó khiến không ít nhà đầu tư e dè, trong khi người thuê vẫn phải dành một phần lớn thu nhập hàng tháng để chi trả nhưng lại khó có cơ hội tích lũy để sở hữu nhà. Về dài hạn, việc giá bán tăng quá nhanh so với khả năng chi trả thực tế của cả người mua lẫn người thuê có thể tạo ra nguy cơ bong bóng, đặc biệt nếu thị trường gặp cú sốc về tín dụng hay lãi suất.
Để giải quyết nghịch lý này, các chuyên gia cho rằng cần một chính sách đồng bộ. Việc phát triển nguồn cung căn hộ vừa túi tiền phải được ưu tiên, thông qua việc rút ngắn thủ tục pháp lý, mở rộng quỹ đất và có cơ chế ưu đãi để doanh nghiệp tham gia.
Song song với đó, thị trường căn hộ cho thuê cần được phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn, với những sản phẩm chất lượng, tiện ích đầy đủ và mức giá hợp lý để thu hút khách hàng. Sự minh bạch trong thông tin giá cả cũng đóng vai trò quan trọng, giúp hạn chế tình trạng thổi giá và tạo mặt bằng kỳ vọng hợp lý.