Giá bất động sản công nghiệp (KCN) liên tục tăng cao trong thời gian gần đây. Giá cả tăng cao là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Nếu đà tăng không được kiềm chế, sẽ khó khăn trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường trong nước.
Thị trường giá thuê đất tại KCN
Theo nghiên cứu từ JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung mới ở các Khu công nghiệp hoặc nhà xưởng xây sẵn ở thị trường phía Nam hầu như không có trong quý 1 năm 2021. Tại thị trường bất động sản khu vực phía Bắc cũng không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong quý 1/2021. Trong khi đó tỷ lệ lấp đầy các KCN tăng cao, nguồn cung mới cạn kiệt cùng với cơ sở hạn tầng được đánh giá là tốt hơn, giá thuê đất KCN tiếp tục lập đỉnh mới trong quý 1/2021. Tỷ lệ lấp đầy tại các nhà xưởng và KCN ở cả phía Nam và Bắc luôn duy trì mức trung bình từ 75 – 98%.
Trong khi đó, Colliers Việt Nam chia sẻ thời gian gần đây, giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp tại Hà Nội là 140 USD/m2/kỳ hạn thuê, trong khi đó, con số này ở TP.HCM vào khoảng 165 USD/m2/kỳ hạn thuê vào thời điểm quý 1/2021. Đáng chú ý, số lượng KCN tại TP. HCM và Hà Nội gần như giữ nguyên khiến cho giá thuê đất không ngừng tăng, ảnh hưởng đến lợi thế giá rẻ của KCN Việt Nam.
Ở khu vực phía Nam giá thuê đất trong các KCN tại thời điểm năm 2020 đạt 147 USD/m2. Không chỉ ở TP lớn như TP. HCM, giá đất tại KCN tại Bình dương tăng 4,9% đạt hơn 107 USD/m2; tại Long An có giá thuê 123 USD/m2 tăng 7,8%; và Bà Rịa – Vũng Tàu có giá là 65 USD/m2 tăng 18,1%; Đồng Nam ở mức 98 USD/m2 tăng 6,5% so với thời điểm năm 2020.
Giới chuyên gia lo ngại mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các KCN trọng điểm phía Bắc và Nam có thể khiến một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TP.HCM e ngại. Ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam đánh giá, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường này ít nhiều sẽ gặp phải khó khăn nhất định nếu đà tăng giá hiện nay không được khống chế. Hiện nay, bên cạnh các yếu tố thuận lợi như giao thông thì việc giá thuê đất tại các thị tường như Hưng Yên, Hải Dương và Bắc Ninh đang còn thấp và quỹ đất còn dồi dào cũng là yếu tố được để tâm và thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Làn sóng đầu tư đất công nghiệp đang chuyển hướng mạnh mẽ ra các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương và Bắc Ninh.
Thị trường phía Nam khởi sắc
Ông David Jackson – TCĐ Colliers nhấn mạnh: “Việt Nam cần phải nghĩ đến những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của bất động sản công nghiệp. Việc phát triển các KCN mới ở các tỉnh thành lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm sức nóng của giá thuê. Nếu tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá thuê đất KCN như hiện nay, Việt Nam sẽ đánh mất lợi thế của mình trong cuộc đua thu hút nguồn vốn đầu tư quốc tế”.
TGĐ Colliers Việt Nam cho biết thêm, thị trường KCN phía Nam sẽ có khởi sắc khi nguồn cung mới được triển khai mạnh mẽ hơn trong các năm tới đây. Thị trường nhà xưởng sản xuất dự kiến sẽ tiếp tục sôi động vào thời điểm cuối năm 2021 với khoảng 897.000m2 được tung ra thị trường. Hiện nay, chính quyền các tỉnh đã đưa ra kế hoạch thành lập thêm các KCN mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất cả đều nằm ở các thị trường tiêu biểu lân cận TP. HCM. Tại tỉnh Đồng Nam, các địa phương như huyện Long Thành, Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Trảng Bom, Nhơn Trạch và TP. Long Khánh có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, mỗi KCN từ 200 ha đến 900 ha. Trong khi đó tại tỉnh Long An đã phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia gồm KCN Long Giang có diện tích 466 ha, KCN Tân Lập có diện tích 654 ha và KCN Sài Gòn – Mê Kông có diện tích 200 ha.
Trưởng bộ phận Bất động sản KCN của Savills Việt Nam – ông John Campbell nhận định, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê các KCN ở gần thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ vào và máy móc tự động thì hiện tại giá ngoại tệ vẫn có mức có thể chấp nhận được. Khả năng cạnh tranh về giá của KCN Việt Nam có thể bị suy yếu nếu giá thuê vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Để đón được dòng vốn FDI vào Việt Nam với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung dồi dào hơn thì cần phải triển khai việc đầu tư xây dựng KCN mới, cơ sở hạ tầng KCN, logistics. Để chi phí vận chuyển không thể cao hơn chi phí thêu địa điểm thì chính phủ cần phải đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông, đẩy mạnh phát triển các chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận nguồn nguyên liệu, phương án vận chuyển hàng hóa sau khi được sản xuất… Chi phí vận chuyển có thể cao hơn chi phí thuê địa điểm nếu nhà xưởng không thuận lợi cho nhu cầu chuyên biệt của hàng hóa.