Thị trường đang hồi phục với những tín hiệu tích cực trong giai đoạn cuối năm, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm lại đang tỏ ra khá thận trọng. Lời khuyên đối với đa số mọi người đó là không nên quá lạm dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn hiện nay.
3 yếu tố quan trọng hàng đầu
Trên thị trường bất động sản, ngay cả khi thị trường trầm lắng hay suy thoái vẫn có một lượng những nhà đầu tư đi săn tìm các sản phẩm ở phân khúc đất nền, bởi đối với họ đây là loại hình đầu tư vừa an toàn mà lại mang tới lợi nhuận cao. Đây cũng là phân khúc mà nhà đầu tư thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều nhất để “lướt sóng” ngắn hạn. Vấn đề đặt ra là liệu trong bối cảnh hiện nay có nên dùng tới đòn bẩy tài chính hay không, và nếu dùng thì ở mức độ nào là phù hợp?
Trao đổi với các chuyên gia trong ngành, đa số đều cho rằng trong giai đoạn này nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư mới nên thận trọng trong việc quyết định sử dụng vốn vay để đầu tư vào thị trường bất động sản. Bởi đầu tư bất động sản một cách đúng nghĩa thì có thời gian khá dài để sản phẩm đó mang lại lợi nhuận đột biến, có thể là 1 đến 2 năm, hoặc cũng có thể là 5 – 10 năm. Chính vì vậy nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ ảnh hưởng rất nhiều tới lợi nhuận, thậm chí nhiều trường hợp không chịu nổi áp lực lãi vay sẽ phải cắt lỗ. Hiện tại nếu nhà đầu tư có nguồn vốn dồi dào và xác định đầu tư trung hạn, có thể xem xét mức độ sử dụng đòn bẩy dưới 25% giá trị của bất động sản. Khi đó, nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận trong 1 năm sắp tới sẽ vượt xa lãi suất phải trả, và rủi ro cũng được đặt ở mức thấp.
Bên cạnh vấn đề nguồn vốn khi đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư nên quan tâm đặc biệt tới các yếu tố như vị trí và pháp lý của sản phẩm bất động sản. Theo đó, giá trị của một bất động sản phần lớn dựa vào vị trí của sản phẩm đó, đây là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất để quyết định xem bất động sản đó có tính thanh khoản cao hay không. Bởi ngay cả khi bạn đã chọn đúng khu vực để đầu tư, nhưng lại chọn một sản phẩm có vị trí không thuận lợi thì vẫn có khả năng bạn sẽ thua lỗ hoặc rất khó để bán ra. Các chuyên gia đưa ra lời khuyên rằng nên chọn những bất động sản có vị trí nằm ở những khu vực đang phát triển, có cơ sở hạ tầng phát triển và quan trọng là mật độ dân số phải lớn. Nên tránh những vị trí nằm ở những nơi đồng không mông quạnh.
Yếu tố thứ hai cần quan tâm đó là pháp lý của sản phẩm. Trong một số trường hợp nhà đầu tư có xu hướng bỏ qua yếu tố này khi mà thị trường đang “sốt”, đó là những trường hợp cá biệt xảy ra với những nhà đầu cơ bất động sản với độ rủi ro rất lớn. Còn hiện tại, trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất định, nhà đầu tư cần đặt vấn đề pháp lý trở thành ưu tiên sống còn. Bởi chỉ khi pháp lý bất động sản đảm bảo thì bất động sản đó mới trở thành một tài sản an toàn, và theo đó mức độ thanh khoản của sản phẩm đó cũng cao hơn hẳn khi so với một tài sản không đầy đủ pháp lý.
Nhìn chung, đa phần các chuyên gia đều cho rằng giai đoạn này không phải thời điểm thích hợp cho các hoạt động đầu cơ lướt sóng ngắn hạn. Nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường nên tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản định mua, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ bởi đây là những người dễ bị tổn thương nhất khi thị trường biến động mạnh. Với số vốn hạn chế, những nhà đầu tư này cũng nên tìm kiếm bất động sản vừa phải nằm ở các địa phương đang trong xu thế phát triển hơn là cố gắng mua bất động sản với giá trị lớn vượt quá khả năng tài chính.