Trong bối cảnh đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội khó hoàn thành mục tiêu và giải ngân gói 120 nghìn tỷ còn chậm, nhiều người hi vọng rằng khi 3 bộ luật mới có hiệu lực từ 1/8, thị trường nhà ở xã hội sẽ được "cởi trói", khiền nguồn cung tăng "kịch trần".
Khó khăn chồng chất
Thị trường phát triển nhà ở xã hội không chỉ đối mặt với những khó khăn về vấn đề thủ tục pháp lý mà còn bị ảnh hưởng bởi sự hạn chế về quỹ đất sạch với giá rẻ.
Một chủ đầu tư chia sẻ, để làm dự án nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không hề dễ dàng bởi thành phố khan hiếm những quỹ đất giá rẻ. Cụ thể, theo khảo sát của Bất động sản ODT, năm 2021, một quỹ đất rộng 7.000m2 ở quận 1 đã có giá lên đến 600 tỷ đồng nên để thu hồi vốn, chủ đầu tư phải bán căn hộ với giá khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2.
Đối với những khu vực xa trung tâm, cách trung tâm 20 - 30km, giá đất sạch vẫn rất cao. Để thu hồi vốn dù làm không lợi nhuận, giá bán nhà cũng phải tầm 20 - 22 triệu đồng/m2.
Không thể tự xoay sở, các doanh nghiệp phải tìm kiếm sự hỗ trợ. Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, đối với diện tích được nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án.
Tuy nhiên, do sự thiếu quan tâm từ địa phương, các doanh nghiệp muốn nhận hỗ trợ để làm nhà ở xã hội phải "xếp hàng dài" mới đến lượt, hoặc có đến lượt, cũng chỉ được bố trí cho quỹ đất xấu, nên không dám nhận, sợ bán không ai mua.
Luật tháo gỡ khó khăn, có làm nguồn cung NƠXH bật tăng?
Mới đây, Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8 đã tháo gỡ nút thắt lớn của các doanh nghiệp về quỹ đất "sạch" với nhiều quy định liên quan đến việc dành đất cho nhà ở xã hội.
Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đây cũng là nút thắt khiến trước đây, nhiều dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ do vướng mắc thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất.
Việc các quy định mới miễn giảm các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng đất và thuê đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở xã hội, đồng thời, giúp các dự án nhà ở giá rẻ trên địa bàn được đảm bảo tiến độ.
Luật Nhà ở 2023 cũng nới điều kiện mua nhà ở xã hội cho người dân, cụ thể, tăng mức thu nhập từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng, và chưa sở hữu bất động sản nào tại tỉnh, thành phố nơi có dự án sẽ được hỗ trợ vay mua, thuê nhà ở xã hội.
Luật cũng cho phép các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Với những điều kiện và quy định mới trên, Luật đã làm "nóng" thị trường nhà ở xã hội trên địa bàn. Khi niềm tin của các doanh nghiệp trở lại, chỉ trong đầu năm 2024, đã có 15 doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM ngỏ ý muốn làm nhà ở xã hội.
Việc các doanh nghiệp bắt đầu tham gia vào cuộc đua làm nhà ở xã hội sẽ giúp phân khúc này có sức sống hơn, từ đó khiến nguồn cung tăng.
Để giúp thị trường nhà ở xã hội phát triển, tạo động lực kích nguồn cung, giảm giá thành nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ cho người dân, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị tăng thêm lợi nhuận định mức với nhà ở xã hội từ 10% lên 15%, áp dụng cho doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, đồng thời, tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần.