Từ ngày 1/8, ba luật về bất động sản chính thức có hiệu lực, tác động đến nhiều mặt của thị trường địa ốc. Trong đó, có 3 điểm mới gồm cấp sổ hồng cho chung cư mini, siết phân lô bán nền và giá đất có quy định mới.
Từ hôm nay (1/8), ba luật về bất động sản sẽ có hiệu lực
Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng
Trước đây, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM,..., chung cư mini đã nở rộ trong nhiều năm trở lại đây nhưng chưa được cấp sổ hồ riêng mà chủ yếu là hình thức là sổ đồng sở hữu. Nguyên nhân là bởi dưới góc độ pháp lý không có khái niệm chung cư mini mà Luật chỉ quy định về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, mà không có khái niệm về "chung cư mini".
Thực tế, loại hình chung cư mini đã được đề cập trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính Phủ. Trong đó, quy định việc cấp sổ hồng cho loại hình chung cư mini. Chung cư mini có thể được cấp sổ hồng và giao dịch như căn hộ chung cư thương mại.
Nhưng, do chủ đầu tư muốn đơn giản hoá các thủ tục hành chính nên xin giấy phép xây dựng căn hộ nhiều tầng, nhiều phòng dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ, nên số lượng các chung cư mini được cấp sổ hồng vô cùng ít ỏi.
Khi có hiệu lực từ ngày 1/8, Luật Nhà ở 2023 sẽ giải quyết những lỗ hổng, khắc phục những bất cập trên. Cụ thể, Luật sẽ tiếp tục kế thừa quy định cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, nhưng sẽ quy định rõ điều kiện trong việc đầu tư, phát triển loại hình căn hộ này.
Điều 57 quy định "Chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính,...". Với nhà chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ thì không phải lập doanh nghiệp, nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận, lối thoát hiểm...."
Điều 57 Khoản 2 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc cấp sổ hồng cho chung cư mini như sau "Căn hộ chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản".
Việc "siết chặt" các điều kiện đầu tư, xây dựng mới các chung cư mini theo quy định của Luật mới sẽ khiến số lượng các chung cư mini đầu tư giảm xuống, đồng thời dẫn đến việc các khu chung cư mini đã xây dựng và đi vào hoạt động mà không đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy sẽ không được cấp sổ hồng.
"Siết" phân lô bán nền
Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III.
Cụ thể, từ ngày 1/8, sẽ có 105 thành phố, thị xã trên cả nước sẽ không được phân lô bán nền. Với những khu vực còn lại, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.
Quy định "siết" phân lô bán nền khiến thị trường nhà đất trở nên minh bạch.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng hoàn thiện quy định về việc công khai thông tin dự án.
Theo các chuyên gia bất động sản, việc siết phân lô bán nền là một xu hướng tất yếu giúp bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản, góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà nước, đồng thời tạo tiện đề cho sự phát triển bền vững sau này.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, luật "siết" phân lô bán nền có thể khiến thị trường đất nước trước mắt bị ảnh hưởng về nguồn cung và giá bán. Cụ thể, luật sẽ lam giảm tình trạng phân lô tràn lan, khiến nguồn cung đất nền giảm, giá đất nền sẽ tăng trong thời gian tới.
Giá đất có quy định mới
Cũng có hiệu lực từ ngày 1/8, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP Chính Phủ cũng quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp, gồm so sanh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo đó, các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm cơ quan có trách nhiệm ban hành quyết định giao, cho thuê. Trường hợp quyết định giao, cho thuê ban hành từ 1/7 đến 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015.
Đối với ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất, Nghị định xác định theo phương pháp thặng dư như sau: Xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất dựa trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm dịch vụ, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Trong đó, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng.