Hợp đồng thuê nhà kết thúc khi hết hạn hoặc do các bên cùng thỏa thuận. Đôi khi, nó cũng có thể kết thúc do thuộc các trường hợp được pháp luật Việt Nam quy định. Khi đó, thanh lý hợp đồng thuê nhà là thủ tục bắt buộc phải thực hiện. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết hơn về vấn đề này trong bài viết ngày hôm nay.
1. Tìm hiểu về hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là một văn bản giao kết dân sự giữa bên thuê và bên cho thuê. Khi hợp đồng có hiệu lực, bên cho thuê có nghĩa vụ phải bàn giao nhà cho bên thuê. Bên thuê nhà có quyền sử dụng tài sản và thực hiện đúng theo các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng.
Hợp đồng thuê phải được lập thành văn bản. Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng thuê giữa nhà giữa cá nhân với cá nhân phải tiến hành công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu thời hạn thuê trong hợp đồng từ 6 tháng trở lên, các bên phải làm thủ tục đăng ký tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Tiền thuê nhà và các điều khoản hợp đồng được thành lập dựa trên thỏa thuận của các bên. Đặc biệt. tiền thuê nhà không được vượt quá khung giá thuê mà pháp luật quy định. Nếu hợp đồng có thời hạn 2 năm mà trong khoảng thời gian đó Nhà nước thực hiện điều chỉnh khung giá thuê thì hai bên cần tiến hình điều chỉnh lại hợp đồng theo quy định mới.
Trong thời hạn hợp đồng, nếu bên cho thuê muốn tăng giá thuê hoặc thực hiện những việc ảnh hưởng đến việc thuê như sửa chữa, nâng cấp, cải tạo thì cần báo cho bên thuê trước tối thiểu 3 tháng.
2. Các trường hợp cần thanh lý hợp đồng thuê nhà
Không phải mọi hợp đồng thuê nhà đều phải tiến thành thanh lý hợp đồng. Căn cứ vào Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, nhà không thuộc sở hữu Nhà nước cần thanh lý hợp đồng thuê nhà khi thuộc một trong những trường hợp sau:
- Đã hết hạn hợp đồng thuê và các bên không tiếp tục gia hạn
- Các bên thỏa thuận thanh lý hợp đồng thuê trước thời hạn
- Nhà thuê bị hư hỏng, tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ dẫn đến không thể thuê tiếp
- Nhà thuê không còn
- Nhà thuê thuộc quy hoạch và đã có quyết định thu hồi đất, quyết định phá dỡ nhà từ cơ quan có thẩm quyền
- Nhà thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng
- Bên thuê nhà đã chết hoặc có tuyên bố mất tích từ tòa án
3. Các trường hợp được phép đơn phương thanh lý hợp đồng thuê
Theo quy định tại điều 131 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê hoặc bên thuê được phép đơn phương thanh lý hợp đồng thuê nhà khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Tài sản thuê là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhưng lại giao không đúng điều kiện, không đúng thẩm quyền, đặc biệt là nhà ở xã hội
- Đã quá hạn thanh toán theo thỏa thuận mà bên thuê không giải trình được lý do chính đáng
- Bên thuê nhà sử dụng sai mục đích theo hợp đồng
- Bên thuê tự ý thay đổi hiện trạng, làm thay đổi kết cấu nhà (đục phá, cải tạo, cơi nới…)
- Bên thuê cho người khác thuê lại mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê
- Bên thuê gây mất trật tự an ninh xã hội, môi trường, làm ảnh hưởng đến mọi người xung quanh và đã nhắc nhở nhưng không khắc phục
- Bên cho thuê tăng tiền thuê mà không báo trước 3 tháng với người thuê
- Nhà ở bị hỏng hóc, ảnh hưởng đến tính mạng mà bên cho thuê không có biện pháp khắc phục
- Quyền sử dụng của bên thuê nhà ở bị hạn chế do lợi ích của bên thứ 3
Chú ý: Dù rằng các bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng vẫn phải báo trước cho bên còn lại trước 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tất cả các thiệt hại gây ra phải khắc phục hoặc bồi thường theo đúng quy định của pháp luật
Trên đây là bài viết của chúng tôi về chủ đề “Thanh lý hợp đồng thuê nhà và những điều bắt buộc phải biết”. Mong rằng, quý độc giả đã có thêm được thông tin hữu ích cho mình. Đừng quên truy cập vào bất động sản ODT hàng ngày để cập nhật thêm các bài viết khác nhé.