Ký hợp đồng đặt cọc mua nhà là công đoạn rất quan trọng nhằm “giữ chỗ” giúp người mua nhà trong thời gian hai bên chuẩn bị tài chính và các thủ tục cần thiết. Tuy nhiên, không ít trường hợp người bán “lật kèo”. Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần nắm vững các nguyên tắc dưới đây.
Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước
Mặc dù tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền bên mua giao trước cho bên bán nhà đất để đảm bảo hợp đồng giao dịch nhà đất sẽ được ký kết, nhưng về bản chất thì tiền đặt cọc khác với tiền trả trước.
Cụ thể, tiền đặt cọc là một khoản tiền bên mua giao cho bên bán trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tiền trả trước là khoản tiền bên mua trả trước cho bên bến để thực hiện trước một phần nghĩa vụ.
Sự khác nhau về bản chất này dẫn đến hậu quả pháp lý cũng khác nhau.
Đối với tiền đặt cọc, nếu một trong hai bên vi phạm, việc tiền đặt cọc sẽ giao cho bên nào phụ thuộc vào những trường hợp sau đây:
- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Còn đối với tiền trả trước, khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.
Hợp đồng đặt cọc nên minh bạch khoản bồi thường/ phạt cọc
Quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 chỉ rõ “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.
Do đó, hợp đồng đặt cọc nên quy định khoản bồi thường một cách rõ ràng khi có bên vi phạm nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua. Khi người bán “lật kèo”, huỷ hợp đồng thì ngoài tiền đặt cọc, họ sẽ phải trả thêm khoản bồi thường đã được quy định trong hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc nên công chứng
Dù không bắt buộc nhưng công chứng hợp đồng đặt cọc là lời khuyên để đảm bảo tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra. Để thực hiện thủ tục công chứng, hai bên cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; dự thảo hợp đồng; bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có…
Sử dụng vi bằng hoặc nhờ người làm chứng để củng cố pháp lý giao dịch
Một lời khuyên nhằm hạn chế rủi ro trong việc ký hợp đồng đặt cọc là đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng về việc đặt cọc. Việc lập vi bằng sẽ đảm bảo an toàn pháp lý, giúp giao dịch mua bán nhà đất thuận lợi và giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình mua bán.
Mặc dù không bắt buộc, nhưng nếu giao dịch có người làm chứng sẽ đảm bảo về mặt pháp lý cho hợp đồng đặt cọc hơn. Đối tượng làm chứng nên là người không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Cần ghi rõ thông tin cá nhân cơ bản gồm họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú… đi kèm với chữ ký của người làm chứng.
(Tổng hợp bởi odt.vn)