Vừa qua, nhiều mô hình farmstay bị ra soát, điều tra về những vi phạm pháp luật về đất đai. Động thái này khiến nhiều nhà đầu tư mua farmstay hoang mang. Vậy phải làm gì để tránh rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.
Farmstay là loại hình bất động sản gì?
Chỉ mới xuất hiện tại Việt Nam trong thời gian gần đây, farmstay đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Về định nghĩa, đây là loại hình du lịch kết hợp nông trại và khu lưu trú địa phương. Nói cách khác, đây là mô hình đầu tư sinh lời từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tuỳ vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ hưởng lợi từ mô hình trồng rau sạch có chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thoả thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư của nông trại đó.
Rủi ro pháp lý khi đầu tư farmstay
Đây là loại hình mới nên chưa có khung pháp lý cụ thể, nên mô hình farmstay có thể vi phạm một số quy định của pháp luật.
Cụ thể, phần lớn các dự án farmstay được xây dựng trên đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm trong khi đó về bản chất, farmstay là loại hình bất động sản lưu trú nên phải được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Do đó, mô hình farmstay có thể vi phạm quy định của pháp luật về việc sử dụng đất không đúng mục đích giao đất.
Thứ hai, mô hình farmstay vi phạm quy định pháp luật về phân lô bán nền. Cụ thể, theo pháp luật, việc phân lô không áp dụng cho đất nông nghiệp hay đất rừng mà chỉ áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện quy định về đất đai. Do đó, việc chủ đầu tư farmstay tự ý phân lô để bán cho khách xây dựng công trình và kinh doanh nghỉ dưỡng là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, khi kinh doanh farmstay để xây dựng các cơ sở lưu trú, chủ đầu tư đã vi phạm quy định về việc xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng (trong trường hợp này là đất nông nghiệp hay đất lâm nghiệp).
Chủ đầu tư cần làm gì để tránh rủi ro khi đầu tư farmstay?
Để tránh rủi ro khi đầu tư farmstay, chủ đầu tư cần phải quan tâm tới hành lang pháp lý của mô hình này.
Thứ nhất, chủ đầu tư cần phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất thương mại, dịch vụ và phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án.
Thứ hai, cân nhắc các rủi ro về pháp lý, con số lợi nhuận khi kinh doanh và đầu tư farmstay. Trong trường hợp bị tháo dỡ do vi phạm quy định pháp luật, chủ đầu tư có thể mất trắng.
Do farmstay là mô hình mới chưa có khung pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư đã lỡ mua farmstay có thể chuyển hướng và chú trọng hoạt động kinh doanh trang trại thay vì lưu trú. Nếu vẫn quyết định kinh doanh hoạt động lưu trú, chủ đầu tư có thể xem xét các hình thức lưu trú linh hoạt hơn là đầu tư xây dựng công trình bền vững để giảm rủi ro.
Cuối cùng, nhà đầu tư cần đọc kỹ các điều khoản trong văn bản hợp động đã ký kết với chủ trang trại nhằm hạn chế rủi ro, thiệt hại có thể xảy ra và bảo vệ quyền lợi của mình.