Trong giao dịch nhà đất, đặt cọc là hình thức để đảm bảo hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được thực hiện một cách chắn chắn. Tuy nhiên, đặt cọc như thế nào để tránh rủi ro thì không phải ai cũng biết.
Đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Do đó, đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất chính là việc bên mua sẽ chuyển cho bên bán (bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở) tài sản đặt cọc (thường là tiền) để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán được thực hiện một cách chắc chắn.
Hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dự bị để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác (ký hợp đồng mua bán chính thức).
Khi hợp đồng chính thức được ký kết, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán.
Trong trường hợp bên mua từ chối thực hiện hợp đồng giao dịch, khi hết thời gian đặt cọc, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.
Nếu bên bán từ chối giao kết, khi hết thời gian đặt cọc, bên mua sẽ nhận lại tài sản đặt cọc từ bên bán và được nhận thêm số tiền phạt (nếu có) theo thỏa thuận được ghi trong hợp đồng đặt cọc.
Khi mua nhà nên đặt cọc bao nhiêu tiền?
Không có quy định phải đặt cọc bao nhiêu tiền. Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà để đảm bảo quyền lợi của hai bên.
Mới đấy, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị bổ sung quy định về định mức tiền đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán, theo đó mức đặt cọc không nên quá 50 triệu đồng.
Không nên đặt cọc quá 20% giá trị của căn nhà.
Nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc mua nhà
Hợp đồng đặt cọc có thể được viết tay hay đánh máy, tuy nhiên cần có chữ ký của hai bên và có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng.
Tuy nhiên, nếu rơi vào những trường hợp sau, hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu:
- Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự như người bị thiểu năng trí tuệ, bị tâm thần,…
- Người tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa đảo.
- Tài sản giao dịch vi phạm pháp luật.
- Nội dung giao dịch có dấu hiệu mờ ám, trái đạo đức xã hội hay vi phạm pháp luật.
- Giao dịch đặt cọc không có văn bản rõ ràng.
Nội dung của hợp đồng đặt cọc cần đảm bảo có đầy đủ những thông tin sau:
- Thông tin bên bán, bên mua.
- Tài sản mua bán.
- Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên.
- Tài sản đặt cọc.
- Thời hạn đặt cọc.
- Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
- Các khoản ràng buộc liên quan. Cụ thể là mức phạt khi bên bán không đồng ý giao dịch mua bán.
Làm thế nào để tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất
- Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà: gồm số chứng minh nhân dân, thông tin trên Sổ đỏ, giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản mua bán.
- Kiểm tra xem nhà có bị quy hoạch không tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản tọa lạc.
- Kiểm tra xem ngôi nhà, mảnh đất có bị ngăn chặn giao dịch không bằng việc mang giấy photo chủ quyền nhà đến Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng để xác định.
- Kiểm tra toàn bộ các điều khoản liên quan trong hợp đồng đặt cọc.
- Khi ký hợp đồng đặt cọc phải có đủ vợ và chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.
- Sau khi giao tiền đặt cọc cho bên bán, cần phải có biên bản xác nhận giao nhận tiền/tài sản đặt cọc hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng.
(Nguồn tổng hợp)