Tìm hiểu trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản và những báo cáo cần thiết

Dưới đây, bất động sản ODT sẽ chia sẻ những thông tin về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản với từng giai đoạn cụ thể, những lưu ý trước khi chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án và quy trình quản lý việc xây dựng công trình. 

1. Tìm hiểu thông tin về dự án đầu tư xây dựng 

1.1. Dự án đầu tư xây dựng là gì?

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp những đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động xây dựng mới, sửa chữa và cải tạo công trình xây dựng với mục đích nhằm phát triển, duy trì, cải thiện và nâng cao chất lượng công trình cũng như sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn, cũng như chi phí xác định. 

Trong giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, thông tin dự án sẽ được thể hiện qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. 

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, các hoạt động xây dựng sẽ gồm:

• Khảo sát xây dựng;
• Thiết kế xây dựng;
• Lập quy hoạch xây dựng;
• Thi công xây dựng;
• Lập dự án đầu tư xây dựng công trình; 
• Giám sát xây dựng;
• Quản lý dự án;
• Lựa chọn nhà thầu;
• Nghiệm thu công trình xây dựng và bàn giao công trình, đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình; 
• Các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình. 

1.2. Các loại dự án đầu tư xây dựng công trình

Căn cứ vào từng tiêu chí khác nhau, các dự án đầu tư xây dựng công trình được phân thành nhiều loại. Các quy trình, thủ tục, cách thức thực hiện dự án và công tác quản lý liên quan cũng sẽ khác nhau. 

Dưới đây là thông tin phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình, căn cứ theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP. 

2. Tìm hiểu trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản 

2.1. Đầu tư xây dựng cơ bản là gì?

Đầu tư xây dựng cơ bản là một bộ phận của hoạt động đầu tư, đó là bỏ vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng cơ bản nhằm tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các tài sản cố định nhằm phát triển cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân. 

2.2. Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản gồm bao nhiêu giai đoạn?

Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản gồm ba giai đoạn, gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình vào khai thác sử dụng, căn cứ vào quy định tại Điều 6 Nghị định 59/2015/NĐ-CP.

3. Quy trình trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản 

3.1. Giai đoạn 1: Chuẩn bị 

•  Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt "Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi" (nếu có, các công trình thuộc dự án nhóm A...);
• Lập, thẩm định, phê duyệt "Báo cáo nghiên cứu khả thi" hoặc "Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng" để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến việc chuẩn bị dự án.

Các công việc liên quan đến chuẩn bị dự án gồm:

• Chủ trương xin đầu tư 
• Quy hoạch 
• Tiến hành giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng

Đối với chủ trương xin đầu tư, các công việc sẽ bao gồm:

• Công tác nghiên cứu quy mô dự án và thị trường. 
• Tìm kiếm nguồn đất, thông tin về thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất. 
• Soạn thảo các phương án đầu tư và các thoả thuận liên quan đến địa điểm thực hiện quy hoạch dự án đầu tư xây dựng 
• Tiến hành xin chủ trương đầu tư

Đối với công việc Quy hoạch, giao đất, thuê đất, công việc cụ thể sẽ phụ thuộc vào từng dự án.

• Dự án đã quy hoạch 1/1500: Cấp chứng chỉ quy hoạch, thẩm định quy hoạch chi tiết dự án xây dựng 1/1500, quy hoạch tổng mặt bằng cũng như thiết kế sơ bộ, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án xây dựng 1/1500, quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế sơ bộ dự án. 
• Dự án đã quy hoạch 1/2000: Thoả thuận quy hoạch kiến trúc, lập quy hoạch chi tiết 1/2000, các bước còn lại thực hiện như các dự án đã quy hoạch 1/1500.
• Dự án chưa quy hoạch: Cấp giấy phép lập quy hoạch chi tiết 1/2000, các bước còn lại thực hiện như quy hoạch 1/2000. 

Quy trình giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng sẽ gồm các công việc sau đây:

• Lập hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất
• Chấp thuận địa điểm đầu tư 
• Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư 
• Thu hồi đất 
• Thành lập hội đồng bồi thường của dự án 
• Lên phương án bồi thường và bồi thường, hỗ trợ tái định cư. 

3.2. Giai đoạn 2: Thực hiện dự án 

Giai đoạn thực hiện dự án sẽ gồm các công việc sau đây:

• Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất (nếu có);
• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
• Khảo sát xây dựng;
• Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; 
• Cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình phải có giấy phép xây dựng, theo quy định của pháp luật; 
• Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; 
• Thi công xây dựng công trình; 
• Giám sát thi công xây dựng; 
• Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; 
• Nghiệm thu công trình xây dựng; 
• Bàn giao công trình xây dựng và đưa công trình vào vận hành, chạy thử 

Ngoài ra còn có các công việc khác như lập Ban quản lý dự án, thông báo khởi công xây dựng dự án, kiểm tra chất lượng công trình xây dựng trước khi nghiệm thu hoàn thành, kiểm tra xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án, và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

3.3. Giai đoạn 3: Kết thúc việc thực hiện dự án 

Cuối cùng là giai đoạn kết thúc việc thực hiện dự án với những công việc sau đây:

• Hoàn thành công trình dự án xây dựng 
• Bàn giao việc hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng, vận hành, chạy thử 
• Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. Báo cáo kết thúc dự án với cấp trên và Kho bạc giao dịch để đóng tài khoản giao dịch của dự án.
• Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)
• Cấp giấy phép hoạt động, mở ngành, cho phép hoạt động, chứng nhận đủ điều kiện hoạt động (đối với các dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện).
• Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình, sở hữu nhà ở 
• Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
• Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

4. Hướng dẫn lập Báo cáo đầu tư dự án xây dựng công trình 

4.1. Nội dung báo cáo 

• Tính cần thiết của dự án đầu tư xây dựng, thuận lợi, khó khăn, chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia (nếu có).
• Quy mô dự kiến: Diện tích, công suất, hạng mục xây dựng công trình chính, phụ, nhu cầu sử dụng đất, địa điểm xây dựng công trình. 
• Phân tích cơ bản sơ bộ về hạ tầng, kỹ thuật, phương án mặt bằng, tái định cư, an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, các ảnh hưởng tới môi trường và hệ sinh thái. 
• Hình thức đầu tư: Vốn và phương án huy động vốn, tiến độ, thời hạn...

4.2. Trình tự, thủ tục 

• Chủ đầu tư nộp Báo cáo đầu tư xây dựng công trình tới Bộ phận quản lý ngành để tập hợp ý kiến của các đơn vị liên quan và Bộ ngành tổng hợp trước khi trình Thủ tướng Chính phủ. Thời gian gửi văn bản và lấy ý kiến của các đơn vị và Bộ ngành địa phương là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được báo cáo. 
• Trong vòng 30 ngày làm việc, các đơn vị, cơ quan được hỏi phải có văn bản trả lời.
• Sau khi nhận được văn bản trả lời từ các đơn vị và bộ ngành, trong vòng 7 ngày, Bộ quản lý ngành phải lập Báo cáo trình Thủ tướng Chính phủ. Trong văn bản trình Thủ tướng Chính phủ cần phải có đủ các thông tin như tóm tắm nội dung báo cáo, ý kiến của các bộ ngành liên quan, đề xuất ý kiến kèm bản gốc văn bản ý kiến. 

5. Trình tự, thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng công trình 

Việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình là phần việc bắt buộc đối với những dự án đầu tư xây dựng nhóm A để làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư đối với công trình không phân biệt vốn đầu tư. 

Nội dung của việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình sẽ gồm hai phần: Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình và thiết kế cơ sở. 

5.1. Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình 

• Sự cần thiết đầu tư dự án gồm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, nhu cầu thị trường, khả năng phát triển, mục tiêu đầu tư, đánh giá thị trường, địa điểm, hình thức đầu tư xây dựng, nhu cầu sử dụng đất.
• Mô tả về quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình. 
• Đưa ra giải pháp thực hiện dự án: giải phóng mặt bằng, tái định cư, thiết kế kiến trúc....
• Lập báo cáo đánh giá tác động của môi trường, đưa ra các giải pháp phòng cháy chữa cháy. 
• Tổng mức đầu tư dự án: nguồn vốn, phương án huy động vốn, phương án hoàn trả vốn đối với dự án cần hoàn trả vốn. 

5.2. Thiết kế cơ sở của dự án

• Giải pháp thiết kế chủ yếu cần đảm bảo đủ điều kiện để xác định được tổng mức đầu tư và việc triển khai dự án.
• Thuyết minh về thiết kế cơ sở: Nhiệm vụ thiết kế, thuyết minh công nghệ, xây dựng.

6. Trình tự, thủ tục lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật về đầu tư 

6.1. Các công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật về đầu tư 

• Các công trình thuộc dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc về người dân 
• Các công trình xây dựng với mục đích tôn giáo 
• Cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới các trụ sở cơ quan với tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng
• Các dự án cơ sở hạ tầng xã hội sử dụng ngân sách nhà nước với tổng nguồn vốn dưới 7 tỷ đồng
• Các dự án có sẵn bản thiết kế mẫu cũng như các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan được phê duyệt bởi Bộ quản lý ngành và dựa trên cơ sở phù hợp với quy hoạch của vùng, ngành. Bên cạnh đó, dự án có kế hoạch ở mức trung và dài hạn với tổng vốn đầu tư dưới 3 tỷ đồng

6.2. Nội dung báo cáo

• Tính thiết yếu của việc đầu tư  và thông tin liên quan đến căn cứ pháp lý
• Hình thức đầu tư 
• Tên dự án 
• Thông tin chủ đầu tư 
• Thông tin về địa điểm xây dựng và mặt bằng công trình 
• Khối lượng công việc liên quan đến quy trình thực hiện dự án 
• Vốn đầu tư và nguồn vốn tổng thể để thực hiện dự án 
• Thời gian khởi công xây dựng và thời gian dự kiến hoàn thành dự án 

Riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà máy,... để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh thì ngoài những nội dung trên thì cần bổ sung những thông tin về sản phẩm/dịch vụ, quy mô công suất; thiết bị (giá trị và nguồn cung cấp), nguồn cung cấp nguyên liệu và vật liệu; khả năng trả nợ (nếu vay vốn) và thời hạn hoàn vốn, các biện pháp bảo vệ môi trường (đối với các dự án tác động xấu tới môi trường).