Sau bốn lần đấu giá không thành, TP.HCM đang chuẩn bị triển khai lại phương án xử lý 3.790 căn hộ tái định cư tại phường An Khánh, khu đô thị mới Thủ Thiêm với nhiều điều chỉnh đáng chú ý. Lần đấu giá thứ năm này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm đối với khối tài sản công có giá trị lớn nhưng chưa tìm được đầu ra phù hợp.
Theo kế hoạch vừa được ban hành, toàn bộ số căn hộ nói trên sẽ không còn được đưa ra đấu giá theo hình thức trọn gói như trước mà được chia nhỏ theo từng block nhằm tăng tính linh hoạt cho nhà đầu tư. Các căn hộ nằm trong 5 block từ R1 đến R5, trong đó ba block R1 đến R3 gồm 2.220 căn, hai block R4 và R5 có 1.570 căn. Thành phố dự kiến tổ chức đấu giá theo từng nhóm block, đồng thời hoàn tất các thủ tục để chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại sau khi đấu giá thành công.
Lộ trình triển khai được đẩy nhanh trong những tháng đầu năm. Trong tháng 3, địa phương sẽ hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch khu vực theo hướng tối ưu các chỉ tiêu kiến trúc và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Từ tháng 3 đến tháng 4, các đơn vị chức năng sẽ lựa chọn đơn vị thẩm định giá để xác định giá khởi điểm cũng như đơn vị tổ chức đấu giá tài sản. Nếu đúng kế hoạch, phiên đấu giá sẽ được tổ chức vào tháng 5 tới.
Động thái thay đổi phương án đấu giá lần này xuất phát từ thực tế bốn lần tổ chức trước đó đều thất bại. Theo odt tìm hiểu, từ năm 2017 đến nay, TP.HCM đã nhiều lần đưa khối tài sản này ra thị trường với giá khởi điểm dao động từ 8.800 tỷ đến gần 10.000 tỷ đồng nhưng không thu hút được nhà đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc quy mô tài sản quá lớn, giá trị cao và hình thức bán theo lô lớn hoặc bán trọn gói khiến số lượng doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính bị hạn chế. Bên cạnh đó, các điều kiện thanh toán khắt khe cùng hiện trạng xuống cấp của dự án sau thời gian dài bỏ trống cũng làm giảm sức hấp dẫn.
Theo các chuyên gia trong ngành, việc chia nhỏ từng block và cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại là bước điều chỉnh hợp lý, giúp tăng khả năng khai thác và mở rộng đối tượng tham gia đấu giá. Khi quy mô mỗi phần tài sản được thu hẹp, áp lực vốn ban đầu của nhà đầu tư sẽ giảm, đồng thời hiệu quả tài chính cũng được cải thiện đáng kể so với phương án trước đây.
Tuy vậy, những rào cản lớn vẫn còn hiện hữu. Chi phí cải tạo, sửa chữa các hạng mục xuống cấp sau nhiều năm không sử dụng được đánh giá là khá lớn, trong khi chi phí vốn và lãi vay vẫn ở mức cao, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp và kéo dài thời gian thu hồi vốn. Một số ý kiến cho rằng thành phố cần xem xét thêm các cơ chế hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, chia nhỏ các đợt đấu giá hoặc tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn với lãi suất phù hợp để tăng tính khả thi.
Ở góc độ hiệp hội, đại diện thị trường bất động sản TP.HCM nhận định rằng quy trình đấu giá minh bạch là điều kiện cần, song cơ chế tài chính cũng cần linh hoạt hơn. Trong các lần đấu giá trước, yêu cầu đặt cọc 20% và thanh toán tới 50% giá trị tài sản chỉ trong thời gian ngắn đã tạo áp lực rất lớn đối với doanh nghiệp, đặc biệt khi tổng giá trị tài sản lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, hiện trạng xuống cấp của dự án cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc, do phải bỏ thêm chi phí đáng kể để cải tạo trước khi đưa vào khai thác.
Thực tế cho thấy, ngay cả khi đấu giá thành công, bài toán phía sau vẫn không hề đơn giản. Nhà đầu tư sẽ phải trải qua nhiều bước từ kiểm định chất lượng công trình, sửa chữa và nâng cấp hạ tầng đến tái định vị sản phẩm để phù hợp với nhu cầu thị trường. Sau đó mới có thể triển khai bán hàng theo từng giai đoạn, đòi hỏi chiến lược dài hạn và nguồn lực tài chính vững mạnh.