Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, thuế nhà đất là một khoản lệ phí bắt buộc phải đóng. Chính vì thế mà vấn đề này luôn là mối quan tâm của nhiều người, đặc biệt là các nhà đầu tư, người môi giới, người mua ở thực. Vậy thì thuế nhà đất là gì? Các quy định pháp luật hiện hành ra làm sao? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết sau đây.
1. Thuế nhà đất là gì? Quy định tại Việt Nam
Thuế nhà đất là một trong những loại thuế gián thu, được quy định trong hệ thống pháp luật về thuế tại Việt Nam, được thu hàng năm khi những đối tượng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất ở hoặc đất xây dựng công trình.
1.1. Đối tượng nộp thuế
Đối tượng phải nộp thuế nhà đất là những hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất ở, đất nền, đất xây dựng công trình. Trường hợp sử dụng đất cho mục đích tâm linh, tôn giáo, công cộng, từ thiện, phúc lợi xã hội hoặc sử dụng không nhằm mục đích kinh doanh thì sẽ không bị tính thuế.
1.2. Đối tượng chịu thuế
Đối tượng chịu thuế đất hàng năm là phần diện tích mà người sử dụng dùng để xây nhà ở, công trình trên lãnh thổ nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. Đương nhiên, những đối tượng miễn tiền thuế đất sẽ không thuộc trường hợp này.
1.3. Căn cứ tính thuế và mức thuế
Có 3 căn cứ để xác định tiền thuế phải nộp là diện tích, hạng đất (mức phí phải nộp trên một đơn vị diện tích đất, thường là m2). và thuế suất Trong đó, hạng đất và thuế suất được quy định chi tiết tại Điều 6, Nghị định số 94/CP. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào đây để xác định thuế suất phù hợp theo từng loại đô thị.
1.4. Trường hợp miễn thuế và giảm thuế
Các trường hợp sử dụng đất được miễn thuế đất gồm:
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, công trình sự nghiệp Nhà nước, đất công trình văn hóa, sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng.
- Đất rừng núi, rẻo cao và khu vực định canh, định cư do đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng.
- Đất do cá nhân sử dụng để xây dựng kinh tế mới được miễn thuế trong 5 năm đầu tiên.
- Miễn thuế với phần diện tích nằm trong hạn mức đất ở của gia đình thương binh hạng 1/4, 2/4, các gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước.
- Đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội.
- Đất ở của người neo đơn, người không nơi nương tựa, mất khả năng lao động, chưa đến tuổi trưởng thành được miễn thuế với một và chỉ một mảnh đất do họ đứng tên chủ sử dụng và không vượt quá hạn mức quy định.
- Trường hợp gặp sự cố bất khả kháng như thiên tai, tai nạn thì có thể xét miễn hoặc giảm thuế.
1.5. Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế đất
Căn cứ đề nghị của Chi cục trưởng Chi cục thuế, Ủy ban Nhân dân cấp huyện có quyền quyết định việc miễn hoặc giảm thuế thuộc phạm vi quản lý hành chính của mình.
1.6. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Kể từ ngày 1/1/2004, thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ đánh vào thu nhập của các hộ gia đình hay cá nhân có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này cũng có nghĩa, khi các cơ sở kinh doanh chuyển nhượng đất phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho Nhà nước.
2. Đối tượng phải chịu thuế và được miễn thuế
Không phải tất cả các đối tượng sử dụng đất phải đóng thuế. Vẫn có một số trường hợp ngoại lệ, người sử dụng đất được miễn thuế. Cụ thể như sau:
2.1. Đối tượng chịu thuế
Theo Luật Đất đai và Luật Thuế hiện hành, các trường hợp sử dụng đất phải đóng nộp thuế gồm:
- Đất thuộc khu vực thành thị, nông thôn đã được sử dụng vào mục đích khu dân cư như làm nhà, xây dựng vườn ao, chuồng… Nói chung là đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân sẽ phải chịu thuế.
- Đất sử dụng để xây dựng các công trình như: Cầu đường, công trình nhà ở, mô hình kinh doanh. Kể cả những đất đã làm thủ tục đăng ký nhưng chưa xây dựng cũng phải đóng thuế hàng năm.
2.2. Đối tượng miễn thuế
Ngoài các trường hợp phải đóng thuế như quy định nêu trên, một số trường hợp được miễn thuế gồm:
- Đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng như: Đường sá, công viên, trường học, bệnh viện công, nghĩa trang, nhà văn hóa…
- Đất sử dụng để phục vụ công ích cho cộng đồng dân cư
- Đất có mục đích sử dụng là đất chùa, am, miếu, đình, đền, từ đường…
3. Cách tính thuế sử dụng đất ở
Tính thuế đất không khó, người sử dụng đất có thể tự mình tính toán ra chính xác số tiền phải nộp để hoàn thành nghĩa vụ của mình với đất nước. Vậy cách tính thuế nhà đất như thế nào cho chính xác?
3.1. Mức thuế và các yếu tố liên quan
Như đã chia sẻ ở trên, căn cứ để xác định là 3 yếu tố gồm: Diện tích đất sử dụng, giá đất hay giá đất và thuế suất. Khi một hay nhiều yếu tố này thay đổi thì mức thuế phải đóng cũng sẽ có sự chênh lệch nhất định.
3.1.1. Diện tích đất tính thuế
Có 4 căn cứ để xác định diện tích đất tính thuế là:
- Nếu người nộp thuế có nhiều hơn một thửa đất trong cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnh thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
- Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì diện tích tính thuế là diện tích ghi trên giấy chứng nhận. Nếu diện tích này nhỏ hơn diện tích sử dụng trên thực địa thì lấy diện tích lớn hơn để tính thuế
- Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cùng sử dụng trên một mảnh đất nhưng chưa cấp sổ thì diện tích tính thuế đối với từng người sẽ dựa trên diện tích thực tế sử dụng của họ.
- Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cùng sử dụng trên một mảnh đất đã được cấp sổ thì diện tích ghi trên sổ là diện tích tính thuế đất.
3.1.2. Giá đất
Giá đất hay giá của 1m2 đất được xác định theo mục đích sử dụng. Tùy vào từng mục đích mà giá đất sẽ khác nhau. Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất đối với từng mục đích, từng vị trí của địa phương mình và phải tiến hành công bố công khai. Vì vậy, người nộp thuế có thể tra cứu dễ dàng.
Ngoài ra, nếu thị trường không có quá nhiều biến động thì bảng giá đất sẽ duy trì ổn định theo chu kỳ 5 năm. Tức là trong khoảng thời gian này, mức thuế sẽ không thay đổi.
3.1.3. Thuế suất
Yếu tố cuối cùng ảnh hưởng đến thuế đất mà bạn phải nộp là thuế suất. Thuế suất thay đổi tùy vào phần diện tích đất bạn đang sử dụng vượt quá hạn mức quy định. Hiện tại có 3 mức thuế suất như sau:
- Bậc thuế 1: 0,03(%), áp dụng cho phần diện tích đất sử dụng nằm trong hạn mức
- Bậc thuế 2: 0,07(%), áp dụng cho phần diện tích đất sử dụng vượt không quá 3 lần hạn mức
- Bậc thuế 2: 0,15(%), áp dụng cho phần diện tích đất sử dụng vượt quá 3 lần hạn mức
3.2. Công thức tính thuế đất ở
Mức thuế nhà đất mà đối tượng nộp thuế phải nộp được xác định như sau:
Thuế đất phải nộp = Thuế phát sinh – Thuế được miễn, giảm.
Trong đó, Thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá đất của 1m2 x Thuế suất
4. Các loại thuế nhà đất phải nộp khi mua bán nhà đất
Căn cứ vào các quy định mới nhất, khi người sử dụng đất thực hiện các thủ tục mua, bán, chuyển nhượng bất động sản thì cần nộp 3 loại thuế gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.
4.1. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người mua phải nộp trước khi cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ sách xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp. Số tiền này có thể do người bán chịu nhưng người mua vẫn là đối tượng phải thực hiện nộp.
4.1.1. Quy định chung về lệ phí trước bạ
Chiếu theo quy định tại Điều 3, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi người dân đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn với đất thì phải tiến hành nộp thuế trước bạ. Thời hạn nộp thuế là 30 ngày kể từ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
4.1.2. Cách tính lệ phí trước bạ
Tùy vào từng trường hợp mà mức nộp lệ phí trước bạ sẽ khác nhau. Các trường hợp cụ thể gồm:
Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng thực tế.
Khi giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì lệ phí trước bạ được chia thành đất riêng và nhà ở riêng:
- Đối với đất, lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá đất
- Đối với nhà ở, lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá đất x tỷ lệ chất lượng nhà hiện tại)
4.1.3. Thủ tục, hồ sơ nộp lệ phí trước bạ
Người nộp lệ phí trước bạ chuẩn bị bộ hồ sơ gồm những loại giấy tờ sau:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
- Trường hợp thuộc diện miễn phí trước bạ thì cần nộp bản sao có công chứng các loại giấy tờ chứng minh
- Bản sao giấy từ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất là hợp pháp
- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng tài sản
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người chịu thuế nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường với hộ gia đình cá nhân, Sở Tài nguyên và Môi trường với tổ chức.
4.2. Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là loại thế mà người có thu nhập phải nộp vào ngân sách nhà nước khi có thu nhập từ tiền lương hoặc các nguồn thu khác. Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản, đương nhiên sẽ có phát sinh nguồn thu và phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người bán hay người mua phải nộp khoản thuế này còn tùy vào thỏa thuận các bên. Thông thường, người bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân.
4.2.1. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân được xác định = 2% x giá chuyển nhượng. Trong đó:
- Giá chuyển nhượng được căn cứ vào mức giá trong hợp đồng chuyển nhượng và sự thỏa thuận của cả hai bên.
- Nếu trong hợp đồng không có giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn mức giá tối thiểu do UBND cấp tỉnh nơi có bất động sản ban hành thì giá chuyển nhượng sẽ do UBND tỉnh quyết định.
4.2.2. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân
Người nộp thuế chuẩn bị những giấy tờ sau đây để làm thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc sổ đỏ, sổ hồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có đầy đủ chữ ký và xác nhận của các bên
- Giấy cam kết sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm về thông tin kê khai và tính pháp lý của giấy tờ đã nộp
- Giấy tờ chứng minh nếu thuộc đối tượng được miễn giảm thuế đất.
4.2.3. Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Tùy vào từng trường hợp mà đơn vị tiếp nhận hồ sơ khai thuế thu nhập sẽ khác nhau. Để tránh mất thời gian, công sức, mọi người nên chú ý vào những trường hợp sau:
- Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc tại chi cục Thuế địa phương nơi có mảnh đất được chuyển nhượng.
- Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất.
- Khi chuyển nhượng nhà, đất hoặc công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì tiến hành kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại UBND nơi có tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
4.2.4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực, các bên có trách nhiệm nộp hồ sơ kê khai thuế
- Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quy định người mua phải nộp thuế thì hồ sơ kê khai thuế phải nộp trước thời điểm làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình gắn liền với đất.
- Nếu công trình hình thành trong tương lai thì thời điểm nộp hồ sơ khai thuế là thời điểm công trình hoàn thành.
4.2.5. Thời hạn nộp thuế
Cơ quan thuế sẽ quyết định thời hạn nộp thuế và được thông báo rõ ràng trên thông báo nộp thuế gửi đến mọi người. Căn cứ vào đó, người nộp thuế phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu không muốn bị chịu phạt.
4.3. Phí thẩm định hồ sơ
Các quy định về phí thẩm định hồ sơ gồm:
- Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu bắt buộc khi đối tượng sử dụng đất đăng ký hoặc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo nhu cầu.
- Thông thường, mức phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng với các trường hợp cần thẩm định đất để tiến hành các thủ tục mua bán, giao đất hoặc cho thuê. Không chỉ thẩm định đất mà mức phí này có thể áp dụng với cả tài sản gắn liền với đất.
- Mức phí thẩm định hồ sơ chi tiết dựa vào quyết định của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh tại từng địa phương
5. Xử lý vi phạm thuế nhà đất với các hình thức
Nộp thuế là nghĩa vụ của người dân. Đó cũng là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Dù đã có những quy định rất chi tiết, cụ thể, rõ ràng, nhưng vẫn có một số trường hợp cố ý nộp chậm, thậm chí là trốn thuế. Đây không chỉ là trốn tránh nghĩa vụ mà còn là hành vi phạm pháp. Với các đối tượng như vậy, chế tài xử lý được quy định như sau:
5.1. Trường hợp nộp chậm
Đối với trường hợp đã quá thời hạn nộp thuế, ngoài số tiền thuế phải nộp thì còn phải chịu thêm số tiền phạt. Cụ thể, theo Khoản 1, 3, 4, Điều 106, Luật Quản lý thuế thì trường hợp nộp chậm thuế sẽ phải đóng phạt 0,05% mỗi ngày trên số tiền chậm nộp.
Tiền thuế nộp chậm = 0,05 x số ngày nộp chậm x số tiền thuế chậm nộp
Cơ quan quản lý thuế của từng địa phương chịu trách nhiệm xác định số tiền đóng thuế và thông báo đến người nộp chậm đối với các trường hợp thuộc phạm vi quản lý của mình. Về cơ bản, càng kéo dài thời nộp thuế chậm thì số tiền phạt càng lớn. Vì thế, mọi người nên chấp hành việc nộp thuế đúng quy định.
5.2. Trường hợp trốn thuế
Cho đến thời điểm hiện tại, các trường hợp trốn thuế chưa bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Các hình thức chậm nộp thuế, trốn thuế sẽ có thời hạn xử phạt tối đa là 5 năm. Quá thời hạn nói trên thì người trốn thuế sẽ không bị xử phạt nhưng vẫn phải đóng đầy đủ số thuế bị thiếu vào Ngân sách Nhà nước.
Đó là toàn bộ cách tính thuế nhà đất và những quy định hiện hành về thuế nhà đất. Hy vọng qua bài viết này, mọi người đã hiểu thêm về một nghĩa vụ thuế mà mình phải có trách nhiệm hoàn thành với đất nước khi làm những thủ tục liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất. Hẹn gặp lại mọi người trong những bài viết kiến thức về đất đai, xây dựng, nhà ở trong thời gian tới của bất động sản ODT.