Điều kiện và thủ tục mua bán đất nông nghiệp như thế nào để đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật? Việc tìm hiểu vấn đề này sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro và rắc rối có thể xảy ra trong giao dịch mua bán đất nông nghiệp.
1. Điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp cũng như để hoàn tất thủ tục mua bán đất nông nghiệp, cả bên bán và bên mua cần phải tuân thủ những quy định của pháp luật.
Đối với bên bán, căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần thoả mãn những điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không xảy ra tranh chấp kiện tụng.
- Đất không nằm trong diện bị kê biên đảm bảo thi hành án.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mua bán cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối với bên mua, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 đã ghi rõ trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Chỉ có hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được mua bán, chuyển nhượng đất trồng lúa. Đó là những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Việc hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sẽ do Uỷ ban nhân dân xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận trong trường hợp nơi đăng ký hộ khẩu thường trú trùng với nơi có đất ruộng.
Còn trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì chỉ khi có văn bản xác nhận việc sử dụng đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất, Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú mới có thể xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, Luật Đất đai cũng quy định không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc hộ nếu không sống trong khu vực đặc dụng đó.
Theo Điều 130 Luật Đất đai và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo hạn mức được quy định.
2. Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Bước đầu tiên khi thực hiện giao dịch mua bán đất nông nghiệp là lập một bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên thoả thuận của các bên. Các bên cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ dưới đây:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân của mỗi bên.
- Bản gốc Sổ hộ khẩu.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng).
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn).
- Đối với người mua cần chuẩn bị thêm giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản, di chúc ... (trong trường hợp đã ly hôn); và bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi đã chuẩn bị đủ các giấy tờ trên, bên bán và bên mua cần nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng kèm phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.
Bước 2: Đăng ký biến động đất đai
Chuẩn bị giấy tờ để làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai, gồm:
- Đơn xin đăng ký biến động đất đai.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Những giấy tờ tuỳ thân khác gồm: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định và tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời gian giải quyết và trả kết quả về cho người nộp hồ sơ là 10 ngày làm việc. Trường hợp đối với vùng sâu vùng xa, những vùng có nền kinh tế khó khăn thì thời gian giải quyết không quá 20 ngày làm việc.
Trên đây là những thông tin liên quan tới điều kiện và thủ tục mua bán đất nông nghiệp. Bạn có thể tham khảo những bài viết khác về lĩnh vực bất động sản tại odt.vn.