Sổ hồng chung là gì? Những điều cần biết về sổ hồng chung

Sổ hồng chung là gì? Mua nhà sổ hồng chung có sao không? Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không? Dưới đây, bất động sản ODT sẽ giải đáp những thắc mắc có liên quan tới sổ hồng chung. 

1. Sổ hồng chung là gì? 

Sổ hồng chung hay còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp của hai hoặc nhiều gia chủ không phải quan hệ vợ chồng hoặc con cái. Sổ hồng chung được các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho hai hoặc nhiều chủ sở hữu dựa vào sự thoả thuận giữa các chủ sở hữu với nhau. 

Về mặt pháp lý, sổ hồng chung có giá trị như sổ hồng riêng và được nhà nước công nhận. Khi sở hữu sổ hồng chung, các chủ sở hữu bất động sản còn được cấp một sổ hồng riêng giống nhau, chỉ khác nhau tên người sở hữu và phần diện tích mỗi chủ sở hữu được nhận. 

2. Khi nào được cấp sổ hồng chung?

Không phải ai cũng được cấp sổ hồng chung và được công nhận quyền sở hữu. Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đồng sở hữu trong những trường hợp dưới đây: 

• Cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư có đầy đủ các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cũng có trường hợp không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện được cấp đất (quy định tại điều 100, 101, 102 trong Luật Đất đai năm 2013).
• Những cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất sau ngày 1 tháng 7 năm 2014.
• Người được quyền sử dụng đất sau khi hoà giải việc tranh chấp đất đai, theo quyết định của Toà án, thi hành án, hoặc của cơ quan có thẩm quyền về việc giải quyết tranh chấp đất đai. 
• Người được chuyển nhượng, thừa kế, được tặng, được chuyển đổi, góp vốn đầu tư hoặc thế chấp để vay tiền hoặc thu hồi nợ như ngân hàng. 
• Người trúng đấu giá đất do cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá đất công khai. 
• Người thực hiện mua đất hoặc nhà ở và những tài sản khác gắn trên đất.
• Người được sử dụng đất trong khu chế xuất, khu kinh tế hoặc các khu công nghiệp. 
• Người mua đất, nhà ở được nhà nước thanh lý. 
• Người chủ sở hữu đất thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đối với nhóm người hoặc các thành viên trong gia đình. 
• Người có nhu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị mất. 

3. Sổ hồng chung và sổ hồng riêng khác nhau như thế nào?

Sổ hồng chung và sổ hồng riêng có bản chất giống nhau, đều là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, chúng lại có một số điểm riêng về tính chất, trường hợp cấp và quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu. 

Dưới đây là một số điểm khác nhau của sổ hồng riêng và sổ hồng chung:

4. Ưu điểm và nhược điểm của sổ hồng chung 

Như bạn đã biết, sổ hồng chung và sổ hồng riêng có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Vậy ưu điểm và hạn chế của sổ hồng chung là gì?

Ưu điểm: 

• Sự lựa chọn của những người có thu nhập thấp. Nhà đất có sổ hồng chung có giá rẻ hơn nhiều so với bất động sản có sổ hồng riêng. Vì vậy, mua nhà sổ hồng chung là sự lựa chọn của những người chưa có đủ điều kiện về kinh tế.
• Giải pháp đối với chủ sở hữu có diện tích tối thiểu không đủ điều kiện để cấp sổ hồng và thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Các chủ sở hữu có thể kết hợp phần đất lại với nhau để lập thành sổ hồng chung nhằm đảm bảo quyền sở hữu và các quy định của pháp luật. 
• Việc mua bán đất có thể thực hiện bằng giấy viết tay mà không sợ bị chủ cũ bùng. Đối với các giao dịch đất có sổ hồng chung, chủ sở hữu đất cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu khác nên họ không thể bùng khi dùng sổ chung đi vay trả góp hoặc bị cưỡng chế tài sản.

Nhược điểm:

• Thủ tục hành chính khi tiến hành chuyển nhượng khá phức tạp. Để giao dịch thành công, bạn cần phải chuẩn bị đủ các loại giấy tờ như giấy ký kết mua bán, giấy tờ xác nhận không tranh chấp, giấy uỷ quyền giấy tờ thừa kế, thế chấp...
• Không có lợi khi muốn bán nhà lần sau. Nếu bạn mua rồi lại muốn bán lại thì bạn phải bán với giá thấp hơn thị trường. 

5. Sổ hồng chung có tách được không?

Sổ hồng chung có thể tách riêng theo quy định về thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, nếu muốn tách thửa đất thì bạn cần đảm bảo rằng mảnh đất của bạn đủ điều kiện để tách thửa. Cụ thể, mảnh đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu để được tách thửa, theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013. 

Quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã ghi rõ trình tự và thủ tục tách thửa đối với mảnh đất đủ điều kiện tách thửa như sau:

• Chuẩn bị hồ sơ: Đơn đề nghị tách thửa, bản gốc giấy chứng nhận.
• Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định. 
• Đóng lệ phí địa chính theo quy định. 
• Thời hạn giải quyết là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ. Nếu là khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời hạn giải quyết là 30 ngày. 

Tuy nhiên đây là trường hợp tách thửa đất. Trong trường hợp mua bán nhà sổ chung thì không thể tách sổ riêng vì nó liên quan đến kết cấu căn hộ.

6. Mua nhà sổ chung có sao không?

Sổ hồng chung có nhiều ưu điểm và nhược điểm. Một trong những ưu điểm khi mua nhà sổ hồng chung là giá rẻ, tuy nhiên nó có những trở ngại rất lớn mà người mua cần phải biết. 

6.1. Chất lượng nhà không đảm bảo 

Nhà sổ chung thường được xây bằng các loại vật liệu rẻ tiền, không được đầu tư kỹ lưỡng. Các chủ sở hữu cũng ít khi bỏ tiền để bảo trì, sữa chữa. Do đó, chất lượng những ngôi nhà này khá thấp, xuống cấp và không đảm bảo. 

6.2. Nguy cơ bị phá dỡ rất cao 

Đặc biệt là khi bạn mua phải mảnh đất nằm trong vùng quy hoạch của địa phương hoặc xảy ra vấn đề tranh chấp giữa các chủ sở hữu. Bên cạnh đó, trong trường hợp tường bị lún, sụt, bị nứt, phần bức tường chung cũng cần phải tu sửa và bảo dưỡng. 

6.3. Thủ tục hành chính thực hiện việc mua bán rất phức tạp 

Ngoài những thủ tục và giấy tờ như khi mua bán sổ riêng, việc giao dịch mua bán nhà đất sổ hồng chung cần phải đảm bảo đủ các điều kiện, giấy tờ và thủ tục chứng minh quyền sở hữu, giấy đồng ý của các chủ sở hữu còn lại, giấy tờ chứng minh mảnh đất không có tranh chấp... Tuy nhiên, việc này cũng nhằm đảm bảo sự an toàn của giao dịch và bảo vệ quyền lợi của người mua. 

6.4. Khó có thể thực hiện việc tách sổ khi đất không đảm bảo đủ điều kiện 

Rủi ro này xảy ra khi mảnh đất không đạt diện tích tối thiểu để tách thửa. Vì vậy, điều này đòi hỏi những người mua đất cần biết diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa là bao nhiêu, đồng thời, yêu cầu chủ sở hữu cũ thực hiện việc tách thửa trước khi diễn ra giao dịch mua bán đất. 

6.5. Dễ xảy ra tranh chấp 

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp với các chủ sở hữu còn lại thì sẽ rất khó giải quyết. Thậm chí, cần sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền về giải quyết các tranh chấp đất đai. 

6.6. Thực hiện việc chuyển nhượng hoặc thế chấp không dễ dàng

Việc thực hiện các hoạt động chuyển nhượng và thế chấp cần sự đồng ý của các chủ sở hữu. Ngoài ra, đối với nhà đất sổ chung, việc chuyển nhượng hoặc thế chấp đòi hỏi nhiều thủ tục và mất thời gian hơn rất nhiều. 

Như đã phân tích ở trên, mua nhà sổ hồng chung tiềm ẩn nhiều rủi ro, bên cạnh những lợi ích mà mọi người thường thấy. Do đó, bạn cần phải suy nghĩ thật kỹ trước khi ra quyết định. 

7. Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?

Sổ hồng chung hoàn toàn có thể dùng để vay ngân hàng như sổ hồng riêng vì nó có giá trị như sổ hồng riêng. 

Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục vay ngân hàng với sổ hồng chung, bạn cần phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại, nhằm tránh tranh chấp và rủi ro về sau.

8. Kinh nghiệm mua nhà sổ chung 

Cuối cùng, nếu bạn vẫn quyết định mua nhà sổ chung thì bạn cần nắm rõ những kinh nghiệm và lưu ý dưới đây để giảm thiểu mức độ rủi ro.  

• Kiểm tra uy tín và thông tin của những người đồng sở hữu.
• Kiểm tra văn bản đồng ý bán của các đồng sở hữu để đảm bảo hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý.
• Kiểm tra người đứng tên sổ hồng là ai. Sổ đã giao cho ai chưa? Người này còn hay mất?
• Yêu cầu người bán làm thủ tục tách sổ riêng rồi mới xác nhận giao dịch. 
• Xác minh đất có nằm trong quy hoạch mở đường, cây xanh... hay không.
• Không mua đất sổ chung công chứng vi bằng 

Trên đây là giải đáp cho câu hỏi "sổ hồng chung là gì?" và những thông tin liên quan đến sổ hồng chung. Hi vọng bạn cảm thấy thông tin trên hữu ích và biết được những kinh nghiệm cần thiết khi mua nhà sổ chung.