Dưới đây, bất động sản ODT sẽ hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà, phương pháp tính, công thức, hồ sơ, thủ tục và hạn nộp thuế theo quy định tại Thông tư mới nhất.
1. Cách tính thuế cho thuê nhà - Quy định đối với tổng doanh thu khác nhau
Đối với các trường hợp có tổng doanh thu khác nhau, quy định về cách tính thuế cho thuê nhà cũng khác nhau, bao gồm các yếu tố về đối tượng áp dụng, mức thuế và cách tính. Theo Thông tư mới nhất, các trường hợp này bao gồm tổng doanh thu dưới 100 triệu và tổng doanh thu trên 100 triệu.
1.1. Tổng doanh thu dưới 100 triệu
Căn cứ vào Điều 1, 119/2014/TT-BTC, các cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà có tổng doanh thu cho thuê nhà một năm dưới 100 triệu thì được miễn các loại thuế sau đây:
- Thuế môn bài
- Thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN)
- Thuế giá trị gia tăng (Thuế GTGT)
Quy định miễn thuế TNCN và thuế GTGT cũng được nêu cụ thể ở nội dung tại Điểm b, Khoản 1, Điều 4 Thông tư số 92/2015 ngày 15/6/2015. Quy định miễn thuế môn bài được ghi cụ thể tại Điều 3, Nghị định 139/2016/NĐ-CP. Cụ thể, những cá nhân, hộ gia đình có doanh thu từ việc thuê nhà dưới 100 triệu một năm không cần phải nộp lệ phí môn bài.
Vì không phải nộp các loại lệ phí trên, các cơ quan thuế sẽ không cấp những đối tượng này các hoá đơn lẻ.
Ngoài ra, theo Điểm b, Khoản 1, Điều 4 Thông tư số 92/2015 ngày 15/6/2015, căn cứ để xác định các cá nhân, hộ gia đình không nộp thuế môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT khi có tổng doanh thu nhỏ hơn 100 triệu/năm là dựa trên tổng doanh thu của năm dương lịch khi diễn ra các hợp đồng cho thuê.
Trong trường hợp bên thuê nhà đóng tiền trước nhiều năm, thì số tiền đó sẽ được chia ra theo số năm để tính trung bình nhằm xác định xem bên cho thuê có cần nộp thuế hay không.
1.2. Tổng doanh thu trên 100 triệu
Đối với các nhân, hộ gia đình thực hiện hoạt động cho thuê nhà mà có tổng doanh thu cho thuê nhà một năm từ 100 triệu đồng trở lên hoặc trên 8,4 triệu/tháng thì phải tiến hành nộp thuế theo quy định. Trong đó, ba loại thuế mà cá nhân hoặc hộ cá nhân gồm có:
- Thuế môn bài (lệ phí môn bài)
- Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN)
- Thuế giá trị gia tăng (Thuế GTGT)
2. Cách tính thuế cho thuê nhà đối với các cá nhân và hộ gia đình có doanh thu trên 100 triệu
Như đã nói ở trên, các cá nhân, hộ gia đình thực hiện các hoạt động cho thuê nhà có tổng doanh thu dưới 100 triệu thì sẽ được miễn thuế. Còn trong trường hợp có doanh thu trên 100 triệu thì các cá nhân, hộ gia đình phải nộp đủ ba loại thuế gồm: thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
2.1. Thuế môn bài cho thuê nhà
Thuế môn bài, hay lệ phí môn bài là một sắc thuế trực thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Có thể hiểu nôm na, thuế môn bài là mức thuế doanh nghiệp hoặc công ty cần phải nộp cho quản lý thuế trực vào hàng năm.
Theo đó, hoạt động cho thuê nhà cũng được xem là hình thức kinh doanh hàng hoá, dịch vụ (nếu có tổng doanh thu một năm trên 100 triệu) thì các cá nhân, hộ gia đình cần phải nộp lệ phí môn bài.
Đối với trường hợp cho thuê nhà, thuế môn bài được xác định dựa vào căn cứ là thu nhập của các cá nhân, hộ gia đình có hoạt động cho thuê tính trên các hợp đồng cho thuê tại năm tính thuế.
Cụ thể, nếu các cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản tại một điạ điểm thì thuế môn bài được tính dựa vào căn cứ là tổng doanh thu cho thuê nhà đất tại địa điểm đó từ các hợp đồng của năm tính thuế.
Nếu các cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì căn cứ để tính thuế môn bài chính là tổng doanh thu của bên cho thuê từ các hợp đồng tại nhiều địa điểm.
Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà trong nhiều năm thì thuế môn bài sẽ tính theo từng năm cụ thể. Trường hợp bên thuê nhà đóng trước nhiều năm thì sẽ chia để tính doanh thu của một năm là bao nhiêu để từ đó làm căn cứ xác định năm đó, cá nhân hay hộ gia đình có cần đóng thuế môn bài không, và nếu đóng thì lệ phí từng năm là bao nhiêu.
Thuế môn bài được quy định đối với từng trường hợp tổng doanh thu cho thuê nnhà cụ thể như sau:
- Cá nhân có doanh thu thuê nhà từ 100 đến 300 triệu/năm thì thuế môn bài mỗi năm phải nộp là 300 nghìn.
- Đối với các cá nhân, hộ gia đình có doanh thu thuê nhà từ 300 đến 500 triệu/năm thì thuế môn bài phải nộp là 500 nghìn/năm.
- Các cá nhân, hộ gia đình có doanh thu một năm từ 500 triệu trở lên thì phải nộp 1 triệu đồng/năm.
2.2. Thuế GTGT cho thuê nhà
Theo Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Thuế giá trị gia tăng là thuế chỉ áp dụng trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hoá, dịch vụ.
Thuế GTGT mà bên thuê phải nộp theo kỳ hạn thuê được quy định trong hợp đồng được căn cứ vào doanh thu tính thuế GTGT và tỷ lệ thuế GTGT.
Công thức tính:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế giá trị gia tăng được tính theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 92/2015 TT - BTC.
Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng tính trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%, được quy định theo Điểm b, Khoản 2, Điều 4, Thông tư số 92/2015 TT - BTC.
2.3. Thuế TNCN cho thuê nhà
Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương hoặc các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Theo quy định của pháp luật, các cá nhân có thu nhập thấp không cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Do đó, khoản thu này công bằng với mọi đối tượng.
Đối với cho thuê nhà, thuế TNCN chỉ áp dụng đối với các cá nhân, hộ gia đình có tổng doanh thu cho thuê nhà một năm trên 100 triệu trở lên. Trong trường hợp này, thuế TNCN được tính theo công thức sau:
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân được tính theo hướng dẫn tại Điểm a, Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 92/2015 TT - BTC.
Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê nhà ở, đất đai là 5%, được quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 4 Thông tư số 92/2015 TT - BTC.
3. Thủ tục kê khai thuế cho thuê nhà
3.1. Kê khai thuế với cơ quan thuế
Các cá nhân cho thuê tài sản có tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì tiến hành khai thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định. Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế một lần hoặc khai theo từng kỳ thanh toán/năm. Ngoài ra, có thể khai theo từng hợp đồng hoặc khai theo nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
Chuẩn bị hồ sơ khai thuế gồm có:
- Tờ khai theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
- Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (Nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng)
- Bản chụp hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng)
- Bản chụp Giấy uỷ quyền theo quy định của pháp luật (nếu có)
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê. Thời hạn nộp hồ sơ theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê. Thời hạn nộp hồ sơ một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
Trong trường hợp doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khi khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì cần kê khai bổ sung cụm "khai thay" trước cụm "Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế". Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế cần ký tên và đóng dấu. Tuy nhiên, trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế cần ghi đúng người nộp thuế là cá nhân hay hộ gia đình cho thuê tài sản.
3.2. Kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng
Hiện nay, với sự phát triển của công nghệ hiện đại, bạn có thể kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng. Cách này giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức.
Trường hợp không có mã số thuế
- Truy cập vào website http://canhan.gdt.gov.vn/
- Chọn mục "Đăng ký thuế lần đầu", rồi chọn "Kê khai và nộp hồ sơ"
- Chọn nhóm đối tượng phù hợp và điền thông tin vào tờ khai gồm mẫu tờ khai, tên người nộp thuế, loại giấy tờ, số, ngày cấp, email...
- Kiểm tra trạng thái hồ sơ trong mục "Tra cứu hồ sơ" chờ hướng dẫn tiếp theo
- Mang hồ sơ giấy tới cơ quan thuế để nhận giấy chứng nhận hoặc thông báo
Trường hợp không có mã số thuế
- Truy cập vào website http://canhan.gdt.gov.vn/
- Vào mục "Đăng nhập"
- Nhập đúng mật khẩu đã đăng ký giao dịch với cơ quan thuế
- Chọn menu "Đăng ký thuế", và chọn "Kê khai và nộp hồ sơ đăng ký thuế"
- Chọn mẫu "03-ĐK-TCT" dùng cho hộ gia đình, cá nhân, cá nhân kinh doanh
- Điền và làm theo hướng dẫn
4. Mẫu tờ khai thuế cho thuê nhà
Bạn tải mẫu tờ khai thuế cho thuê nhà tại đây
Trên đây là những thông tin về cách tính thuế cho thuê nhà theo Thông tư mới nhất. Hi vọng bạn cảm thấy bài viết hữu ích và biết được những điều cần thiết trong việc kê khai và nộp thuế thuê nhà đúng quy định.