Sau 3 năm được áp dụng vào thực tiễn, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu được tách thửa đã bộc lộ nhiều thiếu sót. Mới đây, UBND TP.HCM đã công bố dự thảo văn bản thay thế để lấy ý kiến đóng góp. Đáng chú ý nhất là không còn quy định tách thửa đất nông nghiệp.
Không phù hợp thực tế và Luật hiện hành
Trả lời cho vấn đề này, Sở Tài nguyên – Môi trường (TNMT) thành phố cho biết, đất nông nghiệp muốn được tách thửa thì cần thỏa mãn nhiều điều kiện. Một trong số đó là phải thuộc quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên điều này đã tạo ra không ít các trở ngại vì nhiều quận, huyện hiện nay không còn quy hoạch đất nông nghiệp nữa (như quận 9, quận 12, Bình Tân…) nhưng hiện trạng pháp lý khu đất vẫn là đất nông nghiệp.
Hơn nữa, Sở Tư pháp thành phố cũng từng có văn bản khẳng định, Luật Đất đai hiện hành không có bất kỳ quy định nào về tách thửa đối với đất nông nghiệp cũng như các loại đất khác. Trong khi đó, Quyết định 60 dù không quy định rõ là có được tách thửa đất nông nghiệp hay không, song lại đề cập đến việc này. Như vậy là có dấu hiệu vi phạm thẩm quyền.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai hiện hành chỉ giao cho các địa phương được quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Sau này, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã bổ sung thẩm quyền, cho phép thành phố quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác. Nhưng quá trình triển khai đã gặp nhiều vướng mắc và rất ít các hồ sơ được giải quyết.
“Xét về cả mặt pháp lý và thực tiễn, đất nông nghiệp và các loại đất khác chưa có cơ sở để xác định diện tích tối thiểu như thế nào là phù hợp. Mặt khác, quy định về giao đất, cho thuê đất đối với loại đất này là phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất cho từng đối tượng, từng trường hợp cụ thể. Vậy nên, khi tách thửa cũng phải trên cơ sở thẩm định nhu cầu chứ không phải theo diện tích”, Sở TNMT nhấn mạnh.
Đó cũng là lý do vì sao đơn vị đã đề xuất loại bỏ quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp trong dự thảo mới. Các loại đất khác sẽ có quy định riêng để đảm bảo tính kịp thời đối với nhu cầu tách thửa của người sử dụng.
Một nội dung khác mà khi áp dụng thực tiễn cũng làm khó các địa phương và làm chậm quá trình giải quyết hồ sơ tách thửa của người dân là trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông. Về bản chất, đây là việc phân lô các thửa đất lớn và phải chừa đất làm đường để đảm bảo lối đi.
Sở TNMT nhận định, các trường hợp này thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều Luật khác nhau như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch… Vì vậy, Sở sẽ tham mưu, đề xuất cho thành phố ban hành quy định riêng.