Quản lý chất lượng và bảo trì công trình khi sử dụng là hai nội dung quan trọng trong lĩnh vực xây dựng. Để có căn cứ giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và ban hành Thông tư số 26/2016/TT-BXD. Nếu vẫn còn chưa nắm rõ về những quy định cơ bản trong văn bản này, hãy cùng bất động sản ODT tìm hiểu thông qua bài viết sau.
1. Thông tư 26/2016/TT-BXD quy định gì? Áp dụng cho đối tượng nào?
Thông tư 26/2016 quy định chi tiết một số nội dung trong Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng sau thi công và trong quá trình vận hành, sử dụng. Thông tư này do Bộ xây dựng xây ban hành và áp dụng với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có liên quan hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.
2. Những điều khoản quan trọng của Thông tư 26/2016/TT-BXD
Nội dung của Thông tư 26 thể hiện rõ trách nhiệm của các đơn vị thầu, chủ đầu tư và các bên có liên quan đến quá trình quản lý chất lượng công trình. Những điều khoản quan trọng được đề cập trong Thông tư 26 như sau:
- Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý chất lượng công trình xây dựng (Điều 2)
- Phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư với tổng thầu EPC trong việc quản lý chất lượng công trình (Điều 3)
- Phân định trách nhiệm quản lý chất lượng công trình khi Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (Điều 4)
- Quy định về nghiệm thu: Thiết kế xây dựng công trình, công việc xây dựng và công trình xây dựng đưa vào sử dụng (Điều 5, Điều 8, Điều 9)
- Chế độ, trách nhiệm của chủ đầu tư và tổng thầu EPC khi giám sát thi công xây dựng công trình (Điều 6)
- Các nội dung khi giám sát thi công xây dựng (Điều 7)
- Trách nhiệm lập, xác nhận bản vẽ hoàn công (Điều 11)
- Quy định việc lưu trữ hồ sơ để phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì khi cần thiết (Điều 12)
- Trách nhiệm của các bên trong việc bảo trì công trình xây dựng (Điều 15)
- Trách nhiệm bảo trì của các bên (Điều 15)
- Đánh giá mức độ chịu lực và an toàn khi tiến hành sử dụng, khai thác công trình xây dựng (Điều 17)
- Quy định về kiểm định xây dựng, giám định xây dựng và chi phí thực hiện (Điều 18 – 21)
- Hướng dẫn giải quyết khi có tranh chấp về chất lượng công trình xây dựng (Điều 22)
- Xử lý các cá nhân, tổ chức khi vi phạm về quản lý chất lượng công trình
3. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý chất lượng công trình xây dựng
Đầu tiên, chủ đầu tư là đối tượng chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý chất lượng công trình. Chủ đầu tư có toàn quyền khi đưa ra quyết định lựa chọn cá nhân, tổ chức làm nhà thầu chính và nhà thầu phụ để thực hiện các nhiệm vụ thi công, xây dựng. Việc soạn thảo, ký kết hợp đồng với các bên cũng do chủ đầu tư lo liệu.
Tiếp theo, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư phải lập tổ khảo sát, phê duyệt phương án thiết kế và kiểm tra theo đúng thỏa thuận. Nếu không thể thực hiện thì chủ đầu tư cần tìm một đơn vị, cá nhân có đủ chuyên môn để làm điều này.
Bên cạnh đó, theo Điều 2, Thông tư 26, chủ đầu tư còn có trách nhiệm xác định nhiệm vụ thiết kế, kiểm tra việc thực hiện của các đơn vị thầu, đề xuất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm định. Nếu phải sửa đổi thiết kế thì chủ đầu tư phải tiến hành điều chỉnh cho thích hợp.
Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư cần thường xuyên giám sát thi công, thực hiện các kiểm nghiệm đối chứng, theo dõi chất lượng và tiến hành nghiệm thu. Ngoài ra, một số công việc khác của chủ đầu tư là:
- Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện bảo hành công trình xây dựng
- Tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng theo
- tổ chức bảo trì hạng mục công trình, công trình xây dựng
- Tổ chức bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng
- bàn giao các tài liệu phục vụ bảo trì công trình xây dựng cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình.
- Lưu trữ các hồ sơ liên quan.
4. Quy định về nghiệm thu thiết kế công trình
Theo Thông tư 26/2026, nghiệm thu thiết kế công trình là việc kiểm tra, thẩm định, phê duyệt thiết kế công trình. Trách nhiệm của chủ đầu tư là kiểm tra khối lượng công việc đã thực hiện, đối chiếu sự phù hợp về quy cách, số lượng hồ sơ thiết kế so với hợp đồng. Nếu đạt yêu cầu thì gửi thông báo chấp thuận bằng văn bản đến nhà thầu. Ngược lại, phải có văn bản yêu cầu chỉnh sửa.
5. Nội dung của giám sát thi công công trình
Điều 7, Thông tư 26/2016 quy định rõ những nội dung của giám sát thi công gồm:
- Giám sát chất lượng thi công xây dựng
- Giám sát thực hiện tiến độ thi công xây dựng: Kiểm tra, xác nhận tiến độ thi công tổng thể và chi tiết các hạng mục; Kiểm tra, đôn đốc tiến độ thi công của các nhà thầu thi công xây dựng trên công trường; Đánh giá, xác định các nguyên nhân, báo cáo bằng văn bản để chủ đầu tư trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định việc điều chỉnh
- Giám sát khối lượng thi công xây dựng công trình: Kiểm tra, xác nhận khối lượng đã được nghiệm thu theo quy định; Báo cáo chủ đầu tư về khối lượng phát sinh so với hợp đồng xây dựng.
- Giám sát việc đảm bảo an toàn lao động và bảo vệ môi trường: Giám sát việc tuân thủ các quy định về quản lý an toàn lao động và bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng
6. Quy định về thời hạn lưu trữ hồ sơ công trình
Căn cứ Điều 12, Thông tư 26, thời gian lưu trữ hồ sơ với từng loại công trình là khác nhau. Cụ thể:
- Công trình thuộc dự án nhóm A: Lưu trữ hồ sơ ít nhất 10 năm
- Công trình thuộc dự án nhóm B: Lưu trữ hồ sơ ít nhất 7 năm
- Công trình thuộc dự án nhóm C: Lưu trữ hồ sơ ít nhất 5 năm
Thời điểm tính là khi công trình được vào vận hành, sử dụng.
7. Trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng
7.1. Đối với công trình một chủ sở hữu
- Công trình thuộc sở hữu Nhà nước thì cá nhân, tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý, khai thác chịu trách nhiệm bảo trì.
- Công trình thuộc sở hữu khác thì chủ sở hữu công trình đó chịu trách nhiệm bảo trì.
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị thì chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì cho đến khi bàn giao cho Nhà nước.
- Công trình đầu tư theo hình thức BOT thì người đại diện pháp luật của doanh nghiệp chịu trách nhiệm bảo trì trong thời gian khai thác kinh doanh.
7.2. Đối với công trình đồng sở hữu
Nếu có nhiều hơn 1 chủ sở hữu thì trách nhiệm bảo trì như sau:
- Đối với nhà ở: Các chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm bảo trì với phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung sẽ dựa trên thỏa thuận, đóng góp kinh phí.
- Đối với các công trình khác: Chủ sở hữu phần riêng tự chịu trách nhiệm với phần sở hữu của mình. Phần sở hữu chung thì tất cả các bên đều có trách nhiệm. Trách nhiệm cụ thể sẽ được thỏa thuận bằng văn bản kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua tài sản.
Trường hợp công trình đã được đưa vào vận hành nhưng chưa bàn giao cho cá nhân, tổ chức sở hữu hay quả lý thì chủ đầu tư sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm.
8. Quy định về tranh chấp và trình tự giải quyết
8.1. Khi nào xảy ra tranh chấp chất lượng công trình
Tranh chấp chất lượng công trình xảy ra khi các bên liên quan đến công trình có ý kiến khác nhau về một trong những yếu tố:
- Chất lượng của một hạng mục, một phần công trình hay toàn bộ công trình
- Biện pháp khắc phục khuyết điểm về chất lượng công trình
Việc tranh chấp có thể là giữa các chủ thể tham gia xây dựng, chủ sở hữu và chủ thể xây dựng, người quản lý và chủ thể xây dựng, giữa các bên khác có liên quan đến công trình.
8.2. Trình tự giải quyết tranh chấp
Không ai mong muốn tranh chấp nổ ra nhưng đây là điều không thể tránh khỏi. Thông tư 26 quy định về trình tự giải quyết tranh chấp chất lượng công trình như sau:
- Hòa giải, thương lượng giữa các bên đang xảy ra tranh chấp
- Nếu không thương lượng được thì các bên tiến hành lựa chọn một đơn vị, tổ chức, cá nhân độc lập có đủ năng lực để kiểm định chất lượng. Qua đó sẽ có hướng khắc phục phù hợp nhất. Các bên cũng có thể đề nghị cơ quan chuyên môn hòa giải và hướng dẫn thực hiện các thủ tục tiếp theo
- Trường hợp không thể hòa giải nữa, các bên tiến hành khởi kiện đến tòa án để giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ Dân sự 2015.
Nếu thấy bài viết có ích, bạn đừng quên chia sẻ rộng rãi với mọi người nhé. Bên cạnh thông tin về thiết kế, xây dựng, bất động sản ODT còn cung cấp dịch vụ đăng tin và kinh nghiệm khi mua bán nhà đất, cho thuê nhà đất.