Quy hoạch phân khu là gì? Tại sao cần quy hoạch phân khu? Trong chiến lược phát triển đất nước, quy hoạch phân khu có vai trò như thế nào? Những câu hỏi trên sẽ được giải đáp trong khuôn khổ bài viết dưới đây.
1. Quy hoạch phân khu là gì?
Quy hoạch phân khu là một công cụ kiểm soát quy hoạch để điều chỉnh môi trường xây dựng và tạo ra các thị trường bất động sản chức năng. Quy hoạch phân khu làm như vậy bằng cách chia đất bao gồm diện tích theo luật định của chính quyền địa phương thành các phần, cho phép sử dụng đất cụ thể trên các địa điểm cụ thể để định hình bố cục của các thị trấn và thành phố và tạo điều kiện cho nhiều loại hình phát triển khác nhau.
2. Tại sao cần phân khu?
Mục đích của việc phân khu là cho phép chính quyền địa phương điều tiết và kiểm soát thị trường đất đai và tài sản để đảm bảo các mục đích sử dụng bổ sung. Phân khu cũng có thể tạo cơ hội để kích thích hoặc làm chậm lại sự phát triển trong các lĩnh vực cụ thể.
Ban đầu, động lực chính của việc phân khu là để tách biệt các mục đích sử dụng không tương thích như cho phép chính quyền địa phương loại trừ các hoạt động thương mại và công nghiệp khỏi các khu dân cư. Theo thời gian, các động lực bổ sung cho việc phân khu đã xuất hiện. Bao gồm các:
- Hạn chế sự tràn lan đô thị
- Kiểm soát mật độ phát triển đô thị
- Chuyển hoạt động thương mại vào các trung tâm hoạt động đã xác định
- Dành đất cho không gian mở hoặc xanh
- Dành đất cho hoạt động công nghiệp
- Bảo vệ lợi ích của các doanh nghiệp và cư dân địa phương
Cách một khu vực phát triển và tăng trưởng phụ thuộc vào các quy định về phân khu của chính phủ. Việc khu vùng xác định những gì được phép hợp pháp và không được phép liên quan đến đất đai. Luật phân khu nhằm mục đích đảm bảo rằng một lô đất hoặc một tòa nhà mới phù hợp với khu vực mà nó sẽ được phát triển, do đó, việc phân khu giúp bảo vệ lợi ích công cộng của khu vực lân cận hiện có.
3. Vai trò và lợi ích của phân khu bao gồm
- Áp dụng các hạn chế như giới hạn chiều cao, yêu cầu không gian, kích thước tòa nhà và các tiêu chuẩn phát triển khác. Những hạn chế và tiêu chuẩn này giúp ngăn chặn tình trạng quá tải trong khu vực quy định bằng cách giới hạn số lượng và kích thước của các cấu trúc và bưu kiện.
- Bảo vệ các giá trị tài sản hiện có bằng cách ngăn chặn việc sử dụng tài sản không tương thích. Ví dụ, một quán bar sẽ không được phép gần trường tiểu học.
- Giữ cho các tòa nhà không được xây dựng quá gần nhau.
- Cung cấp sự sắp xếp lô có hệ thống.
- Bảo vệ các khu vực giải trí và tạo ra nhiều không gian mở hơn trong khu vực lân cận.
- Có giá trị thẩm mỹ nhằm mục đích nâng cao vẻ đẹp của cộng đồng bằng cách yêu cầu cải tạo cảnh quan, vùng đệm và bãi đậu xe.
- Bảo vệ tài sản dân cư khỏi sự phát triển thương mại.
- Giúp thu hút các nhà phát triển và nhà xây dựng thích đặt các dự án mới của họ ở những khu vực mà dự án tương thích với môi trường xung quanh và được cộng đồng chấp nhận.
Quy hoạch không chỉ quan trọng đối với các nhà phát triển bất động sản lớn mà còn rất quan trọng đối với các nhà đầu tư cá nhân. Việc phân khu khu vực lân cận có thể có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản của bạn và cộng đồng nơi bạn sinh sống.
4. Quy định về phân khu có thể được sửa đổi không?
Quy định quy hoạch là một khung pháp lý, nhưng nó cũng phải đủ linh hoạt để điều chỉnh và hướng dẫn sự phát triển. Chính quyền địa phương hoặc công chúng có thể thực hiện các sửa đổi để thay đổi nó. Việc sửa đổi thường được thực hiện để “đạt được kết quả lập kế hoạch mong muốn hoặc hỗ trợ một định hướng chính sách mới”.
Như vậy, nó phải có quy hoạch xứng tầm và phù hợp với định hướng chiến lược trong tương lai của chính quyền địa phương. Việc sửa đổi quy hoạch đặc biệt quan trọng trong các dự án tái tạo đô thị, vì các chính phủ có thể sử dụng chúng để tăng khối lượng xây dựng được phép phát triển để sinh lời và đủ hấp dẫn đối với khu vực tư nhân.
Đưa ra hoặc yêu cầu sửa đổi không phải là một quá trình đơn giản. Thật vậy, nó có ý nghĩa quy hoạch đáng kể và sẽ ảnh hưởng đến cộng đồng rộng lớn hơn vì nó “thay đổi cách sử dụng hoặc phát triển đất trong toàn khu vực lân cận”. Việc sửa đổi hầu hết các đề án quy hoạch cũng là một quá trình nghiêm ngặt, thường yêu cầu cấp cao hơn của chính phủ hoặc hội đồng thành phố phê duyệt. Tuy nhiên, trong một số quy trình hoặc cấu trúc lập kế hoạch ít được thiết lập hơn, việc sửa đổi có thể được sử dụng thường xuyên hơn để đạt được kết quả lập kế hoạch.
5. Đồ án quy hoạch phân khu – Xây dựng khu chức năng đặc thù
5.1. Nội dung đồ án
- Nghiên cứu đầy đủ chỉ tiêu phục vụ kế hoạch quy hoạch gồm: dân số, quỹ đất đã sử dụng, quỹ đất chưa sử dụng, cơ sở vật chất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
- Tuân thủ nguyên tắc phân khu đúng chức năng. Đảm bảo hoàn thiện các yếu tố: kiến trúc không gian, đầu nối hạ tầng tương ứng cùng kế hoạch quy hoạch đã thông qua thẩm duyệt.
- Nâng cao chất lượng đời sống sinh hoạt của người dân bằng cách cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội phù hợp.
- Chú trọng hệ thống kỹ thuật trên các tuyến đường lớn, tuyến đường huyết mạch của địa phương.
Có thể tham khảo thêm quy định trong Khoản 1 Điều 13 Nghị định 44/2015/NĐ-CP để tiến hành hoạt động đánh giá môi trường chiến lược
5.2. Bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu
Bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỉ lệ 1/5000 hoặc 1/2000.
5.3 Thời hạn quy định quy hoạch phân khu
Căn cứ vào yêu cầu quản lý, phát triển đô thị của địa phương, thời gian xử lý vấn đề quy hoạch phân khu do chính quyền địa phương xác định.
5.4. Đồ án quy hoạch là cơ sở để xác định dự án đầu tư
Quy hoạch phân khu được chia thành các loại đồ án: quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch thành phố thuộc tỉnh, thị xã và quy hoạch thị trấn.
Phân khu có thể bao gồm quy định về các loại hoạt động sẽ được chấp nhận trên các lô cụ thể (chẳng hạn như không gian mở, khu dân cư, nông nghiệp, thương mại hoặc công nghiệp), mật độ mà các hoạt động đó có thể được thực hiện (từ nhà ở mật độ thấp như gia đình đơn lẻ nhà ở mật độ cao như chung cư cao tầng), chiều cao của các tòa nhà, số lượng cấu trúc không gian có thể chiếm, vị trí của một tòa nhà trên lô đất (khoảng lùi), tỷ lệ của các loại không gian trên lô đất, chẳng hạn như bao nhiêu không gian cảnh quan, bề mặt không thấm nước, làn đường giao thông và bãi đậu xe phải được cung cấp
Tóm lại, quy hoạch có thể xác định nhiều hình thức sử dụng đất hoàn toàn và có điều kiện. Nó cũng có thể chỉ ra quy mô và kích thước của khu đất cũng như hình thức và quy mô của các tòa nhà. Các hướng dẫn có thể định hướng sự tăng trưởng và phát triển đô thị. Đó cũng là căn cứ và cơ sở để xác định dự án đầu tư.
Trên đây là những giải đáp của bất động sản ODT xung quanh khái niệm quy hoạch phân khu là gì? Hy vọng rằng, những thông tin trên là hữu ích với bạn.