Tiến độ phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM mới đạt 11,7% chỉ tiêu giai đoạn 2021–2025. Hàng loạt dự án vướng mắc, trong khi thị trường thiếu trầm trọng phân khúc giá vừa túi tiền.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, đến nay thành phố mới có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội, tương đương khoảng 4.100 căn hộ (bình quân 50m2/căn), chỉ đạt 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn giai đoạn 2021–2025. Đây là kết quả rất thấp so với mục tiêu ban đầu, trong bối cảnh nhu cầu chỗ ở của công nhân, người lao động, và nhóm thu nhập thấp ngày càng bức thiết.
Thị trường cũng ra mắt một số dự án mới, tuy nhiên có dự án chỉ chủ yếu phục vụ tái định cư, có dự án lại “mắc kẹt” về mặt pháp lý. Ngày 8/8/2025, TP.HCM tổ chức lễ động thổ Dự án Nhà ở xã hội tại quận Bình Thạnh với quy mô 3 block cao 20 tầng, tổng 864 căn hộ (40–76m2), tổng mức đầu tư 997 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án này không bán rộng rãi, mà chủ yếu phục vụ tái định cư cho người dân di dời để xây dựng dự án rạch Xuyên Tâm.
Theo UBND TP.HCM, nhiều dự án được kỳ vọng nhưng vẫn nằm trên giấy, do vướng mắc thủ tục pháp lý, như: Khu dân cư 28 ha tại Nhà Bè (Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Nhà Bè), Khu dân cư thương mại 12,3 ha tại Bình Chánh (Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Huỳnh Thông), Chung cư Tân Tạo (Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo), Khu nhà ở Long Trường (Công ty CP BĐS Tiến Phước), Khu liên hợp Tân Thắng (Gamuda Land),
Nguyên nhân chủ yếu là thiếu quy định cụ thể trong việc xác định chi phí, cơ quan thẩm định, phương thức tiếp nhận quỹ đất 20% và thanh toán cho chủ đầu tư. Điều này khiến tiến độ bị đình trệ, nhiều dự án hết hiệu lực hoặc chưa thể triển khai.
Một số dự án khác, dù từng được động thổ, vẫn “đắp chiếu” như Nhà lưu trú công nhân Linh Trung II (360 căn, vốn đầu tư 408 tỷ đồng) khởi công từ 2022, nhưng đến nay chưa xây dựng do vướng thủ tục quy hoạch; hay dự án MR1 – Khu dân cư Tân Thuận Tây (712 căn) động thổ 2023, nhưng hiện vẫn chỉ là bãi giữ xe.
Từ đầu năm 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản như Phú Đông, Novaland, Hưng Thịnh đăng ký tham gia phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông, khả năng trúng thầu rất thấp.
Ngoài ra, còn xuất hiện tình trạng doanh nghiệp ngoài ngành tham gia phát triển nhà ở xã hội rồi nhanh chóng chào bán dự án. Điển hình là Công ty TNHH Thức ăn chăn nuôi Thái Dương, dù không thuộc lĩnh vực bất động sản nhưng đăng ký làm Dự án Nhà ở xã hội Thái Dương (16.886 m2, phường Thuận Giao). Chỉ trong nửa năm, giá chào bán dự án đã tăng từ 240 tỷ lên 300 tỷ đồng sau khi được cấp quy hoạch chi tiết.
Mặc dù có nhiều nỗ lực, thực tế cho thấy TP.HCM mới chỉ đạt được một phần nhỏ so với mục tiêu giai đoạn 2021–2025. Việc hoàn thành đầy đủ chỉ tiêu trong năm 2025 gần như khó khả thi.