Nhà ở là tài sản vô cùng quan trọng, có giá trị lớn và là ước mơ sở hữu không của riêng ai. Vậy nên, những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này luôn được quan tâm. Trong đó, có rất nhiều câu hỏi và thắc mắc xung quanh Luật Nhà ở 2014. Hãy cùng chúng tôi khám phá về Luật Nhà ở 2014 ngay sau đây.

1. Tổng quan về Luật nhà ở 2014

Luật Nhà ở 2014 không phải là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các vấn đề xung quanh nhà ở. Trước đó còn có Luật Nhà ở 2005, tiếp tục sửa đổi bổ sung vào năm 2009. Và sau là Luật nhà ở 2014 có sửa đổi bổ sung vào năm 2018. Việc liên tục cập nhật các quy định nhà ở cho thấy Đảng, Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề này để khắc phục những hạn chế, tồn đọng. Đồng thời, nó cũng giúp bộ luật ngày càng bám sát thực tế hơn, chặt chẽ hơn và có tuổi thọ lâu hơn.

Tất cả những bộ luật của Việt Nam đều phải xây dựng trên cơ sở tuân thủ Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được Quốc hội thông qua và ban hành. Với Luật Nhà ở 2014 hay Luật số 65/2014/QH13 thì Quốc hội khóa XIII đã thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014. Bộ luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015. Bộ Luật được chia thành 13 chương, 183 điều, mỗi điều lại có nhiều khoản, điểm khác nhau.

2. Những quy định chung trong bộ Luật mới

Những quy định chung trong Luật Nhà ở 2014

Tương tự như mọi bộ luật khác, chương đầu tiên của Luật Nhà ở 2014 sẽ khái quát những quy định chung. Trong đó sẽ bao gồm đối tượng, phạm vi điều chỉnh, giải thích thuật ngữ… Đây là cơ sở để người đọc, người có nhu cầu hiểu rõ về văn bản mà mình đang tra cứu, đang sử dụng.

2.1. Phạm vi điều chỉnh

Ngay tại điều 1, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ phạm vi điều chỉnh. Theo đó: Luật Nhà ở 2014 quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 cũng điều chỉnh các vấn đề về giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, nếu vấn đề liên quan đến nhà ở thuộc những trường hợp nói trên thì bạn có thể dùng Luật Nhà ở 2014 để tìm đáp án cho riêng mình.

2.2. Đối tượng áp dụng 

Luật Nhà ở 2014 áp dụng cho các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

2.3. Những vấn đề khác trong quy định chung

Ngoài 2 điều trên, chương I của Luật Nhà ở 2014 còn đề cập đến những quy định chung khác. Đó là:

  • Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua các hình thức tự đầu tư xây dựng, thuê, mua, thuê mua, cho, nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn, nhận đổi, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
  • Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có nhà ở hợp pháp thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định.
  • Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: Quyền sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu được Nhà nước công nhận và bảo hộ theo quy định của Luật này.
  • 13 hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình khai thác, sử dụng Nhà ở

3. Nội dung chi tiết trong bộ Luật mới

Như đã đề cập ở trên, Luật Nhà ở 2014 gồm 13 chương. Những quy định chung chỉ là một phần nhỏ trong đó. Nội dung của 12 chương còn lại sẽ được khái quát ngay dưới đây để bạn đọc có thể dễ dàng nắm bắt.

3.1. Sở hữu nhà ở 

Nội dung của chương II Luật Nhà ở 2014 đề cập đến vấn đề sở hữu nhà ở. Đây là nội dung rất phổ biến trong thực tế cuộc sống. Vậy nên, nếu có điều kiện thì bạn hãy ghi nhớ và nắm rõ những điều này để tự mình giải quyết được các tình huống thường nhật nhé.

Tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
  • Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160.
  • Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

Những quy định đáng chú ý khác:

  • Điều 9 về Công nhận quyền sở hữu nhà ở: Điều kiện, trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
  • Điều 10 về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
  • Điều 11 về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
  • Điều 12 về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

3.2. Phát triển nhà ở 

Nội dung của chương III đề cập đến phát triển nhà ở. Vấn đề này phù hợp cho những ai muốn hoạt động trong lĩnh vực phát triển nhà ở, thực hiện mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng. Các quy định chi tiết được chia làm 5 mục chính sau:

  • Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở
  • Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại theo dự án
  • Mục 3: Phát triển nhà ở công vụ
  • Mục 4: Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
  • Mục 5: Phát triển nhà ở của cá nhân, hộ gia đình

3.3. Chính sách về nhà ở xã hội 

So với Luật Nhà ở 2005 thì đây là một nội dung mới, đáp ứng nhu cầu thực tế. Nội dung trong chương 4 Luật Nhà ở 2014 gồm:

  • Mục 1: Những quy định chung về đối tượng, hình thức, điều kiện, nguyên tắc thực hiện
  • Mục 2: Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán
  • Mục 3: Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở

3.4. Tài chính cho phát triển nhà ở 

Nội dung này được chia làm 7 điều, nằm trong chương V của Luật Nhà ở 2014. Cụ thể:

  • Điều 67: các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở
  • Điều 68: Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
  • Điều 69: Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
  • Điều 70: Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
  • Điều 71: Vốn cho phát triển nhà ở công vụ
  • Điều 72: Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
  • Điều 74: Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội

3.5. Quản lý, sử dụng nhà ở 

Luật Nhà ở 2014 quy định 4 mục về quản lý, sử dụng nhà ở tại chương VI. Chi tiết như sau:

  • Mục 1: Quy định chung về quản lý, sử dụng nhà ở
  • Mục 2: Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
  • Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở
  • Mục 4: Phá dỡ nhà ở

Chú ý, những điều khoản tại chương này đã được chỉnh sửa, bổ sung khá nhiều. Bạn đọc cần cẩn thận để tránh tra cứu phải những quy định cũ, đã hết hiệu lực.

3.6. Quản lý, sử dụng nhà chung cư

Với những ai đang ở căn hộ chung cư mà không phải nhà đất, nhà liền thổ thì cần tập trung vào chương VII Luật Nhà ở 2014. Các quy định được chia làm 19 điều với 2 nội dung cốt lõi sau:

  • Mục 1: Quản lý, sử dụng, bảo trì nhà chung cư
  • Mục 2: Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Những điều khoản của chương cũng đã được chỉnh lý khá nhiều. Người đọc cần chú ý.

3.7. Giao dịch về nhà ở 

Có thể nói, đây là chương chứa nhiều quy định nhất của Luật Nhà ở 2014 với 11 đề mục khác nhau. Nếu bạn đọc đang có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng , cho thuê, hay bất kỳ giao dịch nào có liên quan đến nhà ở thì không được phép bỏ qua chương này. Theo đó, 11 khoản mục Luật Nhà ở 2014 sẽ điều chỉnh về những vấn đề dưới đây:

  • Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở
  • Mục 2: Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
  • Mục 3: Cho thuê nhà ở
  • Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội
  • Mục 5: Tặng cho nhà ở
  • Mục 6: Đổi nhà ở
  • Mục 7: Thừa kế nhà ở
  • Mục 8: Thế chấp nhà ở
  • Mục 9: Góp vốn bằng nhà ở
  • Mục 10: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
  • Mục 11: Ủy quyền quản lý nhà ở.

Lưu ý, nội dung mục 2 hiện có nhiều sửa đổi, bổ sung so với bản gốc 2014. Vậy nên, bạn đọc quan tâm đến điều khoản mục này phải tham khảo tại văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH hợp nhất Luật Nhà ở 2014.

3.8. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:

  • Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
  • Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tương ứng với 3 đối tượng này thì điều kiện được sở hữu nhà ở lần lượt như sau:

  • Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
  • Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tùy vào từng đối tượng, hình thức sở hữu mà quyền lợi được hưởng sẽ khác nhau. Căn cứ là theo Điều 161 của bộ luật.

Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tùy vào từng đối tượng, hình thức sở hữu mà nghĩa vụ phải làm sẽ khác nhau. Căn cứ là theo Điều 162 của bộ luật.

3.9. Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở

Đây là nội dung hoàn toàn mới so với phiên bản Luật 2005. Chương này gồm 4 điều sau:

  • Điều 163: Hệ thống thông tin về nhà ở
  • Điều 164: Cơ sở dữ liệu về nhà ở
  • Điều 165: Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở
  • Điều 166: Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở

3.10. Quản lý nhà nước về nhà ở 

Chương này sẽ thể hiện những vấn đề mà Nhà nước thực hiện để quản lý về lĩnh vực Nhà ở. Nội dung được khái quát hóa thông qua 10 điều sau:

  • Điều 167: Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
  • Điều 168: Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
  • Điều 169: Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
  • Điều 170: Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
  • Điều 171: Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
  • Điều 172: Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
  • Điều 173: Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở
  • Điều 174: Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
  • Điều 175: Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
  • Điều 176: Thanh tra nhà ở

3.11. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở 

Tranh chấp, khiếu nại là điều không thể tránh khỏi trong cuộc sống. Vì thế, chương này nhận được sự quan tâm vô cùng lớn. Chương được chia thành 2 mục lớn: Mục 1 là giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; mục 2 là xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở. Nội dung chính gồm những vấn đề sau:

  • Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
  • Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo.
  • Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
  • Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
  • Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

3.12. Điều khoản thi hành 

Nội dung của chương đề cập về: Hiệu lực thi hành, điều khoản chuyển tiếp và quy định chi tiết. Theo đó, Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 thay thế toàn bộ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 34/2009/QH12 và Luật số 38/2009/QH12, Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật.

4. Tóm tắt lại những điểm đổi mới trong luật nhà ở 2014

Tóm tắt lại những điểm đổi mới trong luật nhà ở 2014

Sau khi đã nắm được những điều khoản cơ bản của Luật Nhà ở 2014, điều cần làm tiếp theo là hiểu các điểm nổi bật, đổi mới so với Luật cũ. Từ đó, bạn mới tự bảo vệ được bản thân và kinh doanh tốt hơn khi hoạt động trong lĩnh vực nhà đất. Chi tiết những điểm mới như sau:

  • Mở rộng đối tượng được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam
  • Thay đổi thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Thời điểm chuyển quyền chính là thời điểm bên mua hoàn tất việc thanh toán và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ một số ngoại lệ đã được nêu cụ thể trong Luật.
  • Mở rộng các trường hợp nhà ở được phép thực hiện các giao dịch mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu
  • Thay đổi quyền, nghĩa vụ của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở
  • Hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà ở xã hội

Ngoài ra, để hiểu rõ thêm về Luật Nhà ở 2014, độc giả có thể tham khảo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.

Đó là tất cả những điều cần chú ý về Luật Nhà ở 2014 mà chúng tôi muốn chia sẻ với bạn đọc. Hy vọng với những thông tin này, bạn đọc đã có thêm kiến thức về một trong những bộ luật quan trọng về nhà ở của nước ta. Ngoài chuyên mục về luật, bất động sản ODT còn có nhiều chủ đề khác như mua bán, cho thuê nhà đất, tư vấn thiết kế, xây dựng, phong thủy… đang chờ mọi người khám phá.