Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về kinh doanh bất động sản? Đây chắc hẳn là mối quan tâm của nhiều người, đặc biệt là những người đang hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, những ai đang chuẩn bị đầu tư triển khai dự án. Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết này Luật kinh doanh bất động sản ngày hôm nay.
1. Tìm hiểu về luật kinh doanh bất động sản 2014
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn là mối quan tâm của nhiều người. Bởi lẽ, ai cũng nhìn thấy được đây là một thị trường rất tiềm năng, rủi ro thấp mà lợi nhuận đem về lại vô cùng lớn. Mặt khác, bất động sản cũng vô cùng có giá trị. Chính vì vậy, việc đặt ra các chế tài để đảm bảo các hoạt động của thị trường này là cần thiết.
Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản đầu tiên được chính thức ban hành vào năm 2006. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước điều chỉnh các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản. Đến năm 2014, bộ luật được bổ sung, cập nhật để phù hợp với sự phát triển thực tế của thị trường.
Luật kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành vào ngày 25/11/2014 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Bộ luật tiếp tục quy định những vấn đề phát sinh trong các giao dịch mua bán bất động sản nhưng có nhiều điểm mới tích cực và cụ thể hơn. Kể từ khi áp dụng vào thực tiễn, nó đã giúp thị trường bất động sản minh bạch, rõ ràng và cạnh tranh hơn.
Nếu tìm kiếm trên mạng, mọi người có thể thấy luật kinh doanh bất động sản có các phiên bản như 2015, 2019, 2020, 2021… Tuy nhiên, Luật năm 2014 chính là luật được Quốc hội thông qua và đang có hiệu lực thi hành cho đến thời điểm hiện tại. Đây cũng là điều bạn cần chú ý khi tra cứu các thông tin về pháp luật.
2. Những điểm đáng chú ý trong Luật kinh doanh bất động sản 2014
Về cơ bản, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã khắc phục được một số hạn chế. Nổi bật nhất trong đó là 8 điều mà bắt buộc người đầu tư, kinh doanh bất động sản phải chú ý. Chi tiết như sau:
2.1. Chủ thể kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo luật 2014, các cá nhân, tổ chức khi tham gia lĩnh vực kinh doanh đều phải có tư cách pháp nhân. Tức là phải thành lập cơ sở rõ dàng dưới hình thức hợp tác xã hoặc doanh nghiệp. Trừ trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đầu tư dưới giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng… nhưng với quy mô nhỏ và hoạt động không thường xuyên thì không cần lập cơ sở. Tuy nhiên, tất cả đều phải tiến hành kê khai nộp thuế đầy đủ theo đúng quy định pháp luật.
2.2. Yêu cầu vốn tối thiểu 20 tỷ đồng
Trước đây, chỉ khi có vốn khoảng 6 tỷ đồng thì mới được kinh doanh bất động sản. Nhưng chiếu theo điều 10, luật kinh doanh bất động sản 2014 thì con số này đã thay đổi. Cụ thể, chủ thể cần ít nhất 20 tỷ đồng khi kinh doanh để hoạt động ổn định và xoay vòng vốn dễ dàng hơn.
Đồng thời, vốn tự có của các chủ đầu tư cũng không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với những dự án có quy mô đất dưới 20ha; không được thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với những dự án có quy mô đất trên 20ha.
Trường hợp, chủ thể không thực hiện đúng những quy định này sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 50 triệu đến 60 triệu đồng (theo Điều 57, Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng).
2.3. Điều kiện người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam
Trong quá khứ, các quy định về điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam khá mơ hồ, chưa thật sự rõ ràng. Đến luật năm 2014 thì mọi thứ đã cụ thể hơn. Theo khoản 2, khoản 3 Điều 14 thì cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua, cho thuê các loại bất động sản.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Nhưng khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Cá nhân, tổ chức thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam và được mua, thuê nhà ở từ chủ đầu tư
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được phép sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ của một dự án chung cư
- Nếu sở hữu nhiều căn hộ chung cư tại các dự án khác nhau trong cùng 1 đơn vị hành chính thì tổng số căn hộ cũng không được vượt quá 30% tổng căn hộ của cả tòa nhà chung cư
2.4. Chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ
Đây là một trong những quy định đáng chú ý nhất tại luật kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể tại khoản 1 Điều 57, người bán, người cho thuê mua không được phép thu vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Số tiền 5% còn lại sẽ được thanh toán khi người dân nhận được sổ đỏ. Quy định như vậy là để bảo đảm quyền lợi cho người mua và nâng cao tính an toàn trên phương diện pháp lý. Ngoài ra, khoản 4 Điều 13 còn yêu cầu chủ đầu tư trực tiếp đứng ra làm các thủ tục cần thiết cho bên mua, thuê. Trong thời hạn 50 ngày kể từ lúc bàn giao, chủ đầu tư phải thực hiện nhiệm vụ của mình.
Trường hợp chủ đầu tư không làm đúng theo những quy định này, mức xử phạt theo khoản 3 Điều 57 từ Nghị định 139/2017/NĐ-CP là 250 triệu đồng cho đến 300 triệu đồng.
2.5. Diện tích nhà ở xã hội tối thiểu là 25 m2
Theo Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà nước luôn có những chính sách để khuyến khích các cá nhân, tổ chức phát triển loại hình nhà ở xã hội. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư 20/2016/TT – BXD.
Theo đó, nhà ở xã hội thuộc diện chung cư, dùng để bán hoặc cho thuê thì diện tích sử dụng không dưới 25m2. Con số này đã bao gồm cả khu vệ sinh và các hạng mục khác. Riêng phòng ngủ phải đáp ứng được các tiêu chuẩn khác như:
- Diện tích tối thiểu là 10m2
- Diện tích bình quân phòng cho mỗi người ít nhất là 5m2
Trường hợp công trình có thiết kế thấp tầng, liền kề thì phòng ở phải khép kín (có khu vệ sinh bên trong). Nếu cho thuê thì có thể bố trí nhà vệ sinh chung dùng cho nhiều phòng. Nhưng cần chú ý, phải sắp xếp khu vệ sinh riêng cho nam và nữ
2.6. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh
Luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ rõ, Chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó điều 55 còn quy định thêm các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh. Bao gồm:
- Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
- Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp)
- Chủ đầu tư cần được ngân hàng (thuộc danh sách mà Nhà nước Việt Nam) bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp, chủ đầu tư dự án chưa được bảo lãnh mà đã tổ chức bán nhà thì sẽ bị xử phạt từ 250 triệu cho đến 300 triệu đồng. Đi kèm với đó là nhiều hình thức xử phạt khác.
2.7. Quy định môi giới bất động sản phải qua sát hạch
Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động môi giới có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư, Vì thế, bên cạnh những quy định về dự án, chủ đầu tư, Luật 2014 còn đặt ra các điều kiện về nghề môi giới và sàn giao dịch, Theo đó, các cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ phải lập doanh nghiệp riêng. Đồng thời, số lượng thành viên tối thiểu là hai người, tốt nghiệp bậc THPT và có chứng chỉ hành nghề. Chứng chỉ có thời hạn là 5 năm.
Trường hợp kinh doanh độc lập thì bên cạnh chứng chỉ còn cần đăng ký mã số thuế. Nó là cơ sở để Nhà nước thu thuế theo luật hiện hành. Ngoài ra, theo quy định Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, những hành vi sau sẽ bị phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng:
- Hoạt động mà không có chứng chỉ hành nghề
- Sử dụng chứng chỉ hành nghề hết hạn sử dụng
- Sửa chữa, tẩy xóa, chứng chỉ hành nghề
- Cho mượn chứng chỉ hành nghề để thực hiện các hoạt động kinh doanh
Ngoài ra Nhà nước còn nâng cấp số tiền phạt lên từ 30 triệu đến 40 triệu đồng cho các hành vi khác. Ví dụ như:
- Thuộc trường hợp phải lập doanh nghiệp nhưng không thành lập
- Không đảm bảo số lượng nhân viên có chứng chỉ
- Không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hay nội dung hợp đồng không đầy đủ
2.8. Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng?
Theo quy định, mọi hợp đồng môi giới bất động sản đều phải được lập dưới dạng văn bản. Các bên có liên quan đến hợp đồng tự thỏa thuận việc xác thực công chứng. Vì vậy, không nhất thiết phải công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, để tránh bị xử phạt như mục 2.7 thì một hợp đồng đầy đủ phải bao gồm những nội dung sau:
- Tên, địa chỉ, thông tin của các bên
- Đối tượng
- Nội dung dịch vụ
- Yêu cầu, kết quả
- Thời gian thực hiện
- Phí dịch vụ
- Thù lao
- Hoa hồng
- …
2.9. Xử phạt khi chuyển nhượng nhà chưa có Giấy chứng nhận
Hệ thống pháp luật về nhà ở cũng kinh doanh bất động sản đã khẳng định, một trong những yêu cầu đầu tiên để được chuyển nhượng là phải có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ. Trường hợp vi phạm, khung xử phạt tối thiểu là 300 triệu đồng.
Ngoài ra, các chủ thể còn phải nộp phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng nếu vi phạm các điều sau:
- Chuyển quyền một nửa dự án hoặc toàn dự án trái quy định
- Chuyển quyền chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc thực hiện khi bất động sản đang trong trường hợp tranh chấp, kê biên để phục vụ thi hành án.
- Bàn giao công trình khi chưa xây dựng theo đúng tiến độ bàn giao. Hạ tầng kết nối không bảo đảm, phần ngoài chưa hoàn thiện để nghiệm thu
Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời cho thấy sự quan tâm của Nhà nước trong lĩnh vực nhà đất, môi giới bất động sản. Hy vọng bài viết này đã giúp bạn đọc nắm được phần cốt lõi của bộ luật này. Bất động sản ODT sẽ tiếp tục đồng hành cùng độc giả trong những chia sẻ sắp tới.