Thị trường bất động sản sôi động trở lại trong giai đoạn cuối năm khiến cho một số nơi có tình trạng “loạn giá”. Điều này khiến cho nhà đầu tư khó lòng phân biệt được đâu là mức giá hợp lý hoặc đâu là mức giá ảo, dựa vào các tiêu chí nào để định giá...
Lời khuyên của chuyên gia
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính của Savills, việc xảy ra “sốt đất” cục bộ tại một số nơi vùng ven trong giai đoạn cuối năm là điều khó tránh khỏi khi mà quỹ đất nội đô đang ngày một khan hiếm. Mặc dù dòng tiền vẫn đang có xu hướng đổ vào bất động sản, tuy nhiên việc định giá đất hợp lý là điều mà mọi nhà đầu tư đều nên trang bị trước khi quyết định “xuống tiền”.
Chỉ khi định giá đúng, nhà đầu tư mới tránh được việc bị “mua hớ” hay mua nhầm. Đối với các nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm thì đây là một trong những yếu tố cốt lõi đem tới lợi nhuận cho họ. Lý do là bởi nhiều người quan điểm phải có lời ngay từ khi mua, trong đó khâu định giá chính là yếu tố then chốt. Bà Vân cho biết, trên thị trường đất nền có nhiều sản phẩm với quy mô và mức giá khác nhau, tuy nhiên nếu quy chiếu về thì thường rơi vào một trong hai tình huống sau.
Đối với việc xác định giá trị của một dự án lớn với diện tích từ 1.000m2 trở lên, chúng ta cần quan tâm tới các dữ liệu liên quan như nghĩa vụ tiền sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch... Đây là những yếu tố bắt buộc đối với dự án bất động sản. Sau đó có thể áp dụng phương pháp định giá so sánh.
Điều quan trọng nhất trong phương pháp này đó là cần phải tìm được ít nhất 3 dự án có nhiều thông số tương đồng với tài sản cần định giá như vị trí, quy mô, thời hạn sử dụng... Ngoài ra còn phải so sánh về chi phí để hoàn thiện dự án, tỷ lệ lạm phát theo thời gian xây dựng... Tiếp theo phải dựa vào lập luận và nhận định, so sánh sự khác biệt, từ đó mới đưa ra mức định giá gần nhất cho sản phẩm cần định giá.
Đối với việc xác định giá trị tài sản là những lô đất đơn lẻ, có diện tích từ 100m2 trở xuống nằm ở khu vực dân cư, phương pháp chủ yếu vẫn là phương pháp so sánh giá, tuy nhiên do là giao dịch riêng lẻ và khá phổ biến do đó việc so sánh sẽ dễ thực hiện hơn.
Nhà đầu tư có thể tìm kiếm các dự án có quy mô hoàn chỉnh nằm tại khu vực để làm mẫu so sánh. Bởi đa số các sản phẩm đất nền thuộc dự án khi được thị trường định giá thường khá sát với tình hình, sau đó nhà đầu tư cần khấu trừ các chi phí liên quan tới các chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để xây dựng dịch vụ, tiện ích của dự án, từ đó sẽ có được giá đất tương đối của khu vực này.
Việc tìm kiếm các mẫu tương đồng về vị trí và diện tích trong cùng một khu vực đối với đất thổ cư đơn giản hơn do nguồn cung loại hình này tương đối nhiều. Tuy nhiên nhà đầu tư cần phải chú ý khi khu vực đó đang nằm trong cơn “sốt đất”, thời điểm này giá trị thực của cả khu vực đang bị đẩy lên quá xa khiến cho phương pháp định giá bằng so sánh khó có thể đem lại hiệu quả. Lúc này, nhà đầu tư nên nhờ tới sự tư vấn của chuyên gia trong khu vực để tránh bị mua phải những “mức giá đỉnh”, khiến cho lợi nhuận sau này nếu có cũng rất ít, trong khi đó rủi ro bị chôn vốn hoặc thua lỗ sẽ cao hơn.