Giá thuê đất, kho bãi, nhà xưởng tại các khu công nghiệp (KCN) trong thời gian vừa qua được nhận định là biến động chưa từng có tiền lệ. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của khách thuê khi mà họ không thể xác định được chi phí hoạt động.
Mặt bằng giá thuê tăng 50 - 100%
Dưới tác động của dịch bệnh và làn sóng chuyển dịch đầu tư, nhu cầu thuê đất, thuê kho bãi, nhà xưởng tại nhiều thành phố ở Việt Nam tăng đột biến. Minh chứng là trong quý II/2020, mức độ quan tâm của khách hàng với phân khúc này tăng 32%. Bước sang quý III/2020, mức độ quan tâm tiếp tục tăng 25% so với quý II. Nhiều KCN như Tân Tạo Hiệp Phước ghi nhận mức tăng từ 23 - 37%. Hay tại Bình Dương, Mỹ Phước, VISP tăng 19 - 22%.
Sự tăng trưởng mạnh mẽ này đã trở thành bàn đạp để giá thuê đất trong các KCN ở phía nam xác lập một mặt bằng mới, đạt mức trung bình 145 - 150 USD/m2. Theo đó, trước đây giá thuê một số KCN tại TP.HCM chỉ từ 140 USD/m2 thì nay đã lên đến 180 USD/m2. Tương tự ở Long An, giá thuê nhảy từ 110 USD/m2 lên gần 200 USD/m2; Đồng Nai cũng chứng kiến từ 100 USD/m2 lên 155 USD/m2.
Giới chuyên gia cho rằng, biến động giá thuê đất công nghiệp trong thời điểm hiện tại là chưa từng có tiền lệ. Mặt bằng thuê tại các thủ phủ công nghiệp trên cả nước đều tăng từ 50 - 100% so với cùng kỳ. Trong tương lai, giá thuê có thể tiếp tục leo thang khi mà nguồn cung hiện hữu đang dần được lấp đầy. Thống kê cho thấy, tỷ lệ trống trên toàn thị tường chỉ còn 26,3%. Ở phía Nam, con số này với Bà Rịa Vũng Tàu là 21%, Long An là 16%, TP.HCM là 12%, Đồng Nai là 6% và Bình Dương là 1%.
Tác động đến tâm lý khách thuê
Với những gì đã trải qua, ngay cả giới phân tích cũng khó dự đoán được chính xác giá thuê sẽ biến động như thế nào trong thời gian tới. Hiển nhiên, nhiều doanh nghiệp sẽ không mở rộng sản xuất vì không thể xác định được chi phí hoạt động. Nếu mạo hiểm, chi phí sản xuất có thể bị đội lên nhiều lần, ảnh hưởng dòng tiền và hoạt động chung của doanh nghiệp.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM nhận định, quy định hiện hành cho phép doanh nghiệp thuê đất được lựa chọn hai hình thức đóng tiền là đóng một lần cả thời gian thuê và đóng từng năm. Nhưng TP.HCM lại chỉ cho phép đóng 1 lần cho cả 50 năm thuê. Theo tính toán, nếu giá đất tiếp tục tăng phi mã và vẫn giữ nguyên cơ chế nộp tiền này thì sau 10 năm, giá thuê sẽ tăng ít nhất 13 lần. Dù là một đơn vị có tiềm lực tài chính tốt cũng khó lòng cầm cự được, chứ đừng nói đến khách thuê là các cá nhân, doanh nghiệp nhỏ.
Trưởng bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, ông John Campbell đánh giá, việc giá thuê đất tăng quá nhanh sẽ làm ảnh hưởng đến quá trình lấp đầy, nhất là tại những khu công nghiệp mới đang cần thu hút đầu tư. Trên thực tế, đã có không ít nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan ngại khi đầu tư vào Việt Nam. Họ cho rằng, quỹ đất ở các địa phương trọng điểm không còn lại nhiều nên giá thuê bị đẩy lên quá cao, không đúng với thực tế.
Tuy vậy, thị trường vẫn có những tín hiệu lạc quan. Đó chính là việc sự xuất hiện của các KCN mới cũng như kế hoạch mở rộng các KCN hiện hữu. Qua đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp trong tương lai sẽ tăng trưởng trở lại để cân bằng với nhu cầu. Giá thuê cũng trở về giá trị thực.