Nhìn nhận lại tình hình thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá có nhiều điểm tích cực và những điểm hạn chế cần khắc phục. Các nhà đầu tư cần nắm rõ xu hướng thị trường để cân nhắc những rủi ro.
Những điểm sáng của thị trường
Nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong quý I/2025 đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024 (trích dữ liệu nghiên cứu của VARS). Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp ghi nhận khoảng 6.300 căn hộ sơ cấp, giảm 54% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm trước (trích báo cáo của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thuộc BHS Group (BHS R&D)). Ngoài ra, có khoảng 4.540 căn hộ mới được mở bán, chủ yếu từ các dự án như Vinhomes Ocean Park (The Paris 2, The Majesty – Masterise Lakeside) và The Charm An Hưng.
Ngoài ra, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, có hơn 1.500 căn nhà thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự) được mở bán, chủ yếu từ dự án đô thị lớn ở Đan Phượng.
Theo bà Phạm Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, các dự án mở bán nhà ở trong quý I nhìn chung đều được hấp thụ tốt. Trong đó, tỉ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước, nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới mở bán đạt khoảng 60%, tập trung tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và dự án mới như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng, Bắc Giang, Thái Nguyên, Thanh Hoá.
Thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực với sự khởi động và triển khai của hàng loạt dự án trên cả nước trong quý I/2025. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ trọng căn hộ nhà ở xã hội Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ trọng căn hộ chung cư bình dân đã cải thiện, chiếm gần 13% trong tổng số sản phẩm mở bán mới, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước.
Thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro
Cụ thể, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn 69% trong tổng số căn hộ mở bán mới và phần lớn trong số này là căn hộ cao cấp và hạng sang, phục vụ chủ yếu cho khách hàng có thu nhập cao và nhà đầu tư. Căn hộ chung cư bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.
Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở thấp tầng, nguồn cung cũng chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp, đắt tiền, không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Nguyên nhân là do tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng cho người mua NOXH vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NOXH. Việc hoàn thiện hồ sơ mua NOXH còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do
Việc mất cân đối nguồn cung nhà ở sẽ dẫn đến việc tăng giá nhà và gây khó khăn cho việc sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp và trung bình. Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ cao cấp đạt 70,2 triệu đồng/m², tăng 2,5% so với quý trước và 77,6% so với quý I/2019. Tại TP.HCM, mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m², không tăng so với quý trước nhưng tăng 35% so với quý I/2019. Còn ở Đà Nẵng, giá bán căn hộ bình quân đạt 62 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và 58,6% so với quý I/2019.
Ngoài ra, trong quý I/2025, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nhiều bởi thông quy hoạch, đặc biệt là tin về việc sáp nhập tỉnh, thành cùng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành, dẫn đến tâm lý FOMO của các nhà đầu tư và sốt giá ảo tại nhiều khu vực như Hà Nam, Ninh Bình, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,...