Mua nhà trên giấy hay còn gọi là nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần phải chú ý những điều khoản hợp đồng dưới đây để đảm bảo an toàn trong giao dịch và bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Tiến độ thanh toán của dự án
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tiến độ thành toán thường chia nhỏ thành từng đợt, xuyên suốt quá trình xây dựng dự án. Do đó, người mua có thể chuẩn bị tài chính để thanh toán mà không chịu áp lực khi mua nhà.
Các dự án có tiến độ thanh toán khác nhau. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Cụ thể, đợt thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán. Những đợt tiếp theo phụ thuộc vào tiến độ xây dựng dự án nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng.
Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
Nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Bên bán (chủ đầu tư) chỉ có thể nhận số tiền còn lại khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hình thức xử lý khi bên mua chậm đóng tiền khi đến đợt thanh toán
Khi mua nhà ở trên giấy, bạn cần phải chú ý đóng tiền đúng hạn, nếu không sẽ phải chịu hình thức xử lý theo quy định trong hợp đồng. Hình thức xử lý này thường là thoả thuận giữa hai bên khi ký hợp đồng giao dịch mua bán.
Nhưng thông thường, các cách xử lý phổ biến nhất là: bên mua phải thanh toán thêm tiền cho bên bán vào đợt tiếp theo khi chậm thanh toán đợt trước; bên bán gia hạn thêm thời gian cho bên mua; bên bán được quyền chấm dứt hợp đồng khi bên mua chậm thanh toán quá số ngày quy định.
Hình thức xử lý khi bên bán trễ hạn bàn giao nhà
Thông thường, chủ đầu tư hay bên bán phải giao nhà đúng thời hạn quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp khiến thời gian ban giao nhà thực tế bị trễ hạn.
Trong trường hợp, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì sẽ phải chịu hình thức xử lỷ do vi phạm hợp đồng mua nhà mà hai bên đã thoả thuận.
Cụ thể, cứ một ngày chậm trễ bàn giao nhà ở, bên bán phải chịu một khoản phạt vi phạm theo mức 0,05%/ngày trên tổng số tiền mà bên mua đã thực thanh toán.
Các quy định về trang thiết bị bàn giao
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường đi kèm với một tài liệu về trang thiết bị bàn giao. Người mua cần phải đọc kỹ tài liệu này để xem trang thiết bị bàn giao thực tế có khớp với danh sách hay không, thừa hay thiếu trang thiết bị nào.
Trong trường hợp bên mua phát hiện bên bán bàn giao thiếu trang thiết bị, chất lượng nhà ở không đạt yêu cầu thì có thể ghi lại biên bản với bộ phận bàn giao, ghi rõ nguyên nhân và ra văn bản không nhận nhà.
Căn cứ vào mức độ thiệt hại mà bên bán gây ra, bên mua có thể làm các thủ tục khởi kiện.
Điều khoản liên quan đến việc chuyển đổi, mua bán, sửa chữa
Đối với nhà ở dự án, việc người mua muốn tự ý sửa sang, sửa chữa bày trí cần đảm bảo không phá huỷ chi tiết thiết kế và kết cấu chung của công trình. Bên cạnh đó, người mua cần chú ý tới điều khoản về thời hạn bảo hành, các hạng mục được bảo hành và những hư hỏng không được bảo hành để bảo đảm quyền lời của mình.
Về việc chuyển đổi, mua bán nhà đất, khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gia chủ có thể chuyển nhượng hợp đồng cho người khách với điều kiện cần xin xác nhận của chủ đầu tư dự án.
Các dự án nhà ở trong khu compound hay các dự án chung cư thường có phí quản lý. Phí quản lý này bao gồm phí duy trì hoạt động chung như vệ sinh, thang máy, các tiện ích.
Thông thường, gia chủ thường phải đóng phí quản lý thường xuyên trong quá trình sử dụng nhà ở. Các dự án khác nhau có phí quản lý khác nhau, nhưng thường dao động từ 10.000 – 40.000 /m2/tháng.
Một số dự án thường cho người mua miễn phí phí quản lý trong thời gian 1 – 2 năm đầu sử dụng nhà ở.