Khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được áp dụng từ ngày 1/8/2024, thị trường địa ốc có thể sẽ xảy ra tình trạng khan hàng.
Đất nền khan hàng, đội giá
Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, 105 thành phố và thị xã (tăng thêm 81 đơn vị so với quy định hiện hành) sẽ không được phép phân lô, bán nền. Nhiều người lo ngại rằng, việc cấm phân lô, bán nền tại các địa phương trên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn sẽ gây ra sự khan hiếm về đất nền, đồng thời đẩy giá bất động sản lên cao.
Những năm gần đây, đất nền luôn là phân khúc bất động sản được nhiều khách hàng và nhà đầu tư lựa chọn. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, trong quý I/2024, cả nước có 97.659 giao dịch đất nền thành công, gấp 3 lần giao dịch nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ. Đặc biệt, trong khoảng 15 năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương liên tục xảy ra những cơn sốt đất.
Tuy nhiên, các cơn sốt đất không phải xuất phát từ nhu cầu thực, mà là do những quy định không mạch lạc trong Luật Đất đai 2013 khiến nhiều người lợi dụng việc phân lô bán nền để đẩy giá đất lên cao, trong đó phải kể đến những chiêu trò thổi giá đất của "cò đất".
Nhằm ngăn chặn các cơn sốt đất ảo trên thị trường, Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã thực hiện nhiều biện pháp quyết liệt. Nhờ đó, cuối năm 2022, cơn sốt đất bắt đầu hạ nhiệt. Tuy nhiên, thị trường đất nền lại rơi vào tình trạng đóng băng ở nhiều địa phương. Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, lượng tồn kho đất nền có 10.855 nền. Nhiều dự án đất nền bị bỏ hoang, không có ai mua, trong đó phải kể đến các khu vực như Đông Nam Bộ, miền Trung, Tây Nguyên, hoặc tại khu vực phía Bắc.
Thị trường đất nền sẽ phát triển bền vững về lâu dài
Đồng ý với ý kiến cho rằng luật cấm phân lô đất nền sẽ tác động đến thị trường bất động sản, gây ra khó khăn, tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc sẽ nhờ thế mà phát triển lành mạnh về lâu dài.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết, quy định mới về phân lô bán nền sẽ như "phễu lọc", giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô, bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước, ngăn chặn việc đất nền đầu cơ xong bỏ hoang, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, và gây hại đến nền kinh tế cả nước.
Theo Bộ Xây dựng, việc cấm phân lô, bán nền không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, mà chỉ tác động đến các chủ đầu tư sử dụng vốn tư nhân đầu tư vào các lĩnh vực bất động sản, không tác động đến các dự án nhà nước phát triển quỹ đất, ngân sách nhà nước bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng, tổ chức đấu giá cho người dân mua để xây dựng nhà ở. Từ đó, luật sẽ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho cư dân. Ngoài ra, các cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp vẫn có thể thực hiện tách thửa đất với mục đích cho, tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.
Việc cấm phân lô bán nền sẽ ngăn chặn tình trạng người dân bị lợi dụng và thị trường bất động sản sẽ không còn những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém lợi dụng "lỗ hổng" chính sách để gom đất, bán đất giá cao cho người dân, nhằm chuộc lợi cho giới đầu cơ.
Phát biểu về điều này, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holdings cho biết, việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ làm sụt giảm số lượng sản phẩm đất nền phân lô, khiến nguồn cung khan hiếm, từ đó đẩy giá bán lên cao, tuy nhiên, về lâu về dài, luật mới sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, làm công tác quy hoạch đô thị trở nên bài bản hơn.