Giá nhà liên tục tăng cao đang tạo sức ép lớn lên người dân và nền kinh tế, trong khi nhiều chuyên gia cảnh báo đây không chỉ là vấn đề thị trường, mà còn bắt nguồn từ bất cập trong quy hoạch và phát triển đô thị. Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD – Transit Oriented Development) được xem là giải pháp trọng tâm giúp giảm áp lực giá, cân bằng cung cầu và hướng tới phát triển bền vững.
Giá nhà chạm đỉnh, giấc mơ an cư xa dần
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội đã đạt 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước đến nay. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá trung bình lên tới 91 triệu đồng/m², còn thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng 10–15% so với năm ngoái.
TS.Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, giá nhà leo thang khiến người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Điều này kéo theo xu hướng ngại kết hôn, ngại sinh con, một hệ lụy xã hội đáng lo ngại.
Theo thống kê, tỷ lệ sinh tại TP. Hồ Chí Minh hiện chỉ còn 1,3 con/phụ nữ, giảm mạnh so với 1,9 con giai đoạn trước. Áp lực chi phí sinh hoạt, đặc biệt là giá nhà quá cao, đang ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng dân số và cấu trúc xã hội.
Ngoài ra, trong khi thị trường bất động sản đang hút mạnh dòng vốn đầu tư, thì các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh khác bị thiếu nguồn lực tài chính. “Khi lợi nhuận từ bất động sản quá hấp dẫn, dòng tiền sẽ rời bỏ các ngành tạo giá trị thực. Đây là rủi ro lớn đối với tăng trưởng kinh tế bền vững,” TS. Đính cảnh báo.
Cùng với đó, tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo sóng ảo khiến giá bán vượt xa giá trị thực, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Để hạ nhiệt, chuyên gia cho rằng cần tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung thực chất và định hướng lại phát triển đô thị, trong đó quy hoạch TOD là nền tảng then chốt, giúp tái cấu trúc không gian sống theo hướng bền vững và công bằng hơn.
TOD – Mô hình quy hoạch giúp giảm áp lực giá và mở rộng cơ hội an cư
TOD là mô hình quy hoạch đô thị xoay quanh các tuyến giao thông công cộng như metro, xe buýt nhanh hay đường sắt trên cao. Thay vì phát triển đô thị lan tỏa tự phát, TOD tập trung xây dựng khu dân cư, thương mại và dịch vụ trong phạm vi bán kính 500–800m quanh các trạm giao thông, giúp người dân dễ dàng di chuyển mà không phụ thuộc vào xe cá nhân.
Theo ông Richard Valentine Selsey, Giám đốc Nghiên cứu Nhà ở châu Âu của Savills, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng là xu hướng tất yếu của thế giới hiện đại. Việc quy hoạch nhà ở quanh tuyến metro, đường vành đai, cao tốc không chỉ giúp giảm chi phí đầu tư mà còn tăng khả năng chi trả và cải thiện chất lượng sống cho người dân.
TP. Hồ Chí Minh hiện là địa phương tiên phong, với kế hoạch triển khai gần 5.000 căn hộ dọc tuyến metro và 14.000 căn dọc theo các tuyến vành đai trong ba năm tới. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm hướng dòng vốn về các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, thay vì tập trung quá mức vào trung tâm.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Housing, nhấn mạnh: “Nếu không có sự điều tiết sớm, các khu vực TOD rất dễ rơi vào tình trạng cao cấp hóa quá mức, khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp không thể tiếp cận nhà ở, trong khi hạ tầng công cộng lại được đầu tư bằng ngân sách nhà nước”.
Do đó, ông đề xuất Nhà nước đi trước một bước trong công tác quy hoạch, định hướng rõ ràng quỹ đất quanh metro, ưu tiên nhà ở xã hội và thương mại giá hợp lý, tránh để thị trường tự phát đẩy giá lên cao.
Bài học từ các quốc gia phát triển – Khi TOD trở thành nền tảng đô thị hiện đại
Mô hình TOD không phải khái niệm mới, mà đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công trong nhiều thập kỷ qua. Tại Nhật Bản, các thành phố như Tokyo hay Osaka là ví dụ điển hình. Gần 80% dân cư sinh sống trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga, giúp hệ thống giao thông công cộng hoạt động hiệu quả và giá nhà ở các khu vực ngoại vi vẫn duy trì ở mức hợp lý.
Singapore cũng áp dụng mô hình TOD kết hợp với chính sách nhà ở xã hội. Nhà nước chủ động quy hoạch và phát triển các khu HDB (Housing & Development Board) quanh tuyến MRT, bảo đảm cư dân có thể đi làm, học tập, sinh hoạt thuận tiện mà không cần di chuyển xa. Nhờ vậy, giá nhà được kiểm soát, trong khi chất lượng sống và không gian đô thị luôn ở mức cao.
Hàn Quốc là một trường hợp đáng học hỏi khác. Seoul phát triển các khu đô thị vệ tinh quanh tuyến tàu điện ngầm, đồng thời bố trí khu thương mại, trường học, y tế và không gian xanh đồng bộ. Cách làm này vừa giảm tải cho khu trung tâm, vừa tạo động lực phát triển cho vùng ven, giúp thị trường bất động sản ổn định và bền vững hơn.
Từ những kinh nghiệm đó, có thể thấy, TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch, mà là “chiến lược phát triển quốc gia”, tạo nên giá trị thực thay vì giá trị ảo của đất đai.
TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu phát triển TOD với 11 khu đô thị mới
Theo kế hoạch, TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu xây dựng 355 km đường sắt đô thị vào năm 2035. Giai đoạn 2024–2028, thành phố sẽ phát triển 11 khu đô thị TOD dọc theo các tuyến metro và Vành đai 3, tạo nền tảng cho tái cấu trúc không gian đô thị và hình thành các trung tâm dân cư – thương mại – dịch vụ mới.
Giới chuyên môn cho rằng, để mô hình này phát huy hiệu quả, cần quy định rõ tỷ lệ nhà ở xã hội trong từng khu TOD, phân bổ quỹ đất minh bạch và lựa chọn nhà đầu tư công khai, cạnh tranh. Khi đó, TOD không chỉ giúp ổn định giá bất động sản, mà còn mở rộng cơ hội an cư cho người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng việc minh bạch hóa tiếp cận quỹ đất là điều kiện tiên quyết. Ông đề nghị sớm thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, qua đó mở rộng nguồn cung và điều tiết giá.
Sự kết hợp giữa quy hoạch TOD và chính sách nhà ở hợp lý được xem là hướng đi chiến lược giúp ổn định giá bất động sản, phát triển đô thị đồng bộ và đảm bảo công bằng an sinh xã hội. Khi hạ tầng giao thông và quy hoạch nhà ở phát triển song hành, giấc mơ an cư của người dân sẽ không còn là điều xa vời.